משכירים או שוכרים דירה? זה מה שאתם צריכים לדעת

בחודש אוגוסט רבים הדיירים העוברים דירה וזו הזדמנות לרענן את הזיכרון על הזכויות והחובות של שני הצדדים המעורבים - הן הצד המשכיר והן הצד השוכר.

דמי השכירות ותשלומים נוספים: הקפידו לציין את סכום התשלום החודשי ואת מועדי ואופן תשלומו (חודשי, רבעוני וכו'). כמו כן, אם ישנם תשלומים מיוחדים נוספים שיחולו על השוכרים, הקפידו לציינם.

תקופת השכירות: הקפידו לקבוע תקופה מוגדרת ואף לציין את היום המדויק בו תחל תקופת השכירות והיום בו תסתיים.

אופציה להארכה: אם החלטתם לתת לשוכרים אופציה להארכת השכירות בתקופה נוספת, יש לציין תנאים למימוש האופציה על ידם, כגון עמידה בהתחייבויותיהם על פי ההסכם והודעה מראש ובכתב על רצונם במימוש האופציה. בנוסף, יש לקבוע מה יהיו דמי השכירות בתקופת האופציה.

תחזוקה ופינוי: הגדירו את המצב בו תוחזר לכם הדירה במועד סיום השכירות. תוכלו לדרוש מהשוכרים לתקן את הקירות לאחר הסרת מדפים או תמונות וכדומה וכן לצבוע את הקירות בצבעם המקורי. כדאי גם לכלול סנקציה על אי פינוי הדירה במועד, כגון תשלום כפל דמי שכירות יומיים בגין כל יום איחור בפינוי.

ביטוח ובטחונות: מומלץ לחייב את השוכרים לערוך ביטוח תכולה וצד שלישי, ולוודא שבפוליסה חברת הביטוח תוותר על זכות חזרה כלפיכם.

זהות השוכרים: יש שנוהגים לבדוק במה השוכרים עוסקים ולבקש תלושי שכר אחרונים. המחמירים יכולים לבקש המלצה ממשכירים קודמים או לבצע בדיקות נוספות באמצעות חברות המתמחות בכך, בכדי לוודא שאין "נורות אדומות" ביחס לאיתנותם הפיננסית של אותם שוכרים.

בטחונות: ההבדל המרכזי בין הביטחונות המקובלים בשוק השכירות, הוא אופן מימושם. בעוד מימוש של שטר חוב או ערבות אישית סביר ויצריך פניה לערכאות משפטיות, מימוש של ערבות בנקאית אוטונומית או פיקדון כספי, אינו מצריך זאת. לכן מבחינתכם, עדיף לדרוש בטוחה אחת לפחות מסוג ערבות בנקאית אוטונומית או פיקדון כספי. בהקשר זה חשוב לדעת כי החוק מגביל את גובה הבטוחה הכספית שניתן לקבל משוכרים לסכום של עד שלושה חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות, לפי הנמוך מבניהם.

לא תוכלו למנוע מהשוכרים לעזוב את הדירה (וטוב שכך), לכן חשוב שתבהירו בהסכם שאם יעשו זאת, עדיין יהיה עליהם להמשיך ולעמוד בכל התחייבויותיהם על פי ההסכם. אם הסכמתם לקבל מהשוכרים את תשלומי דמי השכירות במזומן או בהעברה בנקאית ולא בהמחאות, כדאי לדרוש גם המחאות המעותדות למועדי התשלום על פי ההסכם, שלא יופקדו על ידכם ויהוו גיבוי למקרה בו השוכרים חלילה לא יבצעו את התשלום או יחליטו להיעלם. כמו כן, ציינו בהסכם כי במקרה של אי תשלום ובכפוף למתן התראה לשוכרים, יהיה באפשרותכם לפעול למימוש הביטחונות שבידיכם.

לפני שתציעו את הדירה לשוכרים פוטנציאליים, כדאי שתבדקו מה הם דמי השכירות המבוקשים באזור לדירה עם מאפיינים דומים לשלכם, וזאת עם מתווכים מהאזור, בלוחות המודעות השונים באינטרנט ובעיתונות או אף עם שכנים בבניין ובניינים סמוכים.

המצב הפיזי: כדאי שתבצעו סיור בדירה כדי לבחון ליקויים או בעיות כלשהן. בדיקה זו חשובה משתי סיבות. האחת היא שלרוב הדירה מושכרת במצבה כפי שהיא, ולכן לא תמיד תוכלו לדרוש מהמשכיר לתקן את הליקוי, והשנייה היא שבסיום השכירות עליכם להשיב את הדירה למשכיר במצבה כפי שהייתה, בכפוף לבלאי סביר, ולכן חשוב לציין ליקויים למיניהם בהסכם השכירות או בפרוטוקול שייערך במועד מסירת הדירה לידיכם.

המצב המשפטי: חשוב שתקבלו אסמכתא על זכויותיו של בעל הדירה בדירה, תוודאו שהוא מופיע כמשכיר בהסכם השכירות ושההסכם ייחתם על ידו או על ידי מיופה כח מטעמו.

המצב התכנוני: מומלץ שתבדקו האם צפוי פרויקט של התחדשות עירונית בבניין או בסמוך לו, ואם כן, בקשו לתת לכך ביטוי בהסכם השכירות, בהפחתת דמי השכירות בתקופת הבנייה או בקבלת זכות לסיים את השכירות בשל כך.

המזגן התקלקל, הברז דולף, יש סתימה בשירותים - מה עושים? החוק קובע שעליכם לתקן כל ליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר שלכם בדירה. מנגד, על פי החוק, המשכיר חייב לתקן כל פגם אחר (שאינו קל ערך), בתוך 30 ימים מקבלת דרישתכם לביצוע התיקון. פגמים דחופים, דהיינו כאלה שלא מאפשרים מגורים בדירה באופן סביר, יתוקנו על ידי המשכיר בתוך 3 ימים. אם המשכיר מסרב לבצע את התיקון, אזי תהיו רשאים לבצע את התיקון במקום המשכיר (ובלבד שתודיעו לו על כך זמן סביר מראש) או לחילופין תהיו רשאים להפחית את דמי השכירות בשל אותו הפגם, כל עוד לא תוקן הפגם. חשוב לדעת שלא ניתן להתנות על הוראה זו בהסכם השכירות.

על פי החוק, לא ניתן להעביר את זכות השכירות לשוכר חלופי או לשוכר משנה, ללא הסכמת המשכיר מראש, אולם אם המשכיר יסרב להעברה כזו מסיבה לא סבירה, השוכר רשאי להעביר את זכות השכירות גם ללא הסכמתו. יחד עם זאת, הוראה זו בחוק ניתנת להתניה בהסכם השכירות, ומשכך חשוב מבחינתכם לדאוג שבהסכם השכירות ייקבע שאתם רשאים למצוא שוכר חלופי שיכנס בנעליכם.

אם ברצונכם שתהיה לכם אפשרות לבטל את ההסכם ולעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות (מבלי לאתר שוכר חלופי כאמור לעיל), יש לכלול הוראה מתאימה בהסכם.

חשוב שתדעו שאם המשכיר הוסיף הוראה בהסכם השכירות המקנה לו זכות לביטול ההסכם, אזי על פי החוק עליו להודיע לכם על ביטול כאמור, שלושה חודשים מראש לפחות. כמו כן, במקרה זה תוקנה גם לכם זכות לביטול ההסכם, בהתראה למשכיר של חודשיים מראש לפחות.

העובדה שהצדדים מחזיקים באינטרסים מנוגדים, לא מצדיקה יצירת הסכמי שכירות דרקוניים הכוללים הוראות בלתי סבירות, במיוחד לאור העובדה שכיום החוק מסדיר את הנושאים מרכזיים ביחסי השכירות בין הצדדים, ולרוב לא ניתן לפעול בניגוד להוראותיו.

הכותב הוא עורך דין במחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה ושות'