אלף קבלנים, מאות עורכי דין: למי תרעד האדמה ביום שאחרי תמ"א 38

"תמ"א 38 אינה מייצרת התחדשות של עיר, אלא התחדשות של בניין ספציפי. התוכנית מוטלת בספק ואנחנו בוחנים את עתידה. היא נותנת מענה נקודתי ולא אסטרטגי. מבחינתי, תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית מסיימת את דרכה. תמ"א 38 אינה נותנת את הפתרון להתחדשות עירונית", אמרה בשבוע שעבר מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, ובכך חרצה למעשה את גורלה של תמ"א 38 - התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בתמורה לזכויות בנייה - לאי ודאות לא קצרה, ואת גורלם של יזמי תמ"א להתחיל להיאבק על חיי החברות שלהם.

תמ"א 38 יצאה לדרך ב-2005, ואחרי שנים ראשונות פושרות, החלה בשנים האחרונות לצבור תאוצה. לפי הרשות להתחדשות עירונית, ניתנו מ-2005 ועד לסוף השנה שעברה, היתרים לכ-2,800 מבנים, מהם כ-1,700 שחוזקו ועובו והיתר שנהרסו והוקמו מחדש. בסך הכל חוזקו כ-54 אלף יחידות דיור, להן נוספו עוד כ-26 אלף יחידות דיור חדשות. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מספר הדירות שבבנייתן מתחילים בשנים האחרונות נעה בין 7,000 ל-6,000, שהן 13%-14% מכלל התחלות הבנייה. זהו שיעור בלתי מבוטל, שיש להביא אותו בחשבון, אם חושבים לצמצם את תמ"א 38 באופן רציני.

המתנגדים לתמ"א טוענים כי המצב שלה רחוק מאוד מלהשביע רצון בכל הקשור לייעוד הבסיסי שלה, שהוא חיזוק מבנים שהוקמו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. עד כה חוזקו רק כ-6% מהדירות שזקוקות לחיזוק. עם זאת, עד היום לא נמצאה שום דרך יעילה יותר לחיזוק. פרויקטים של פינוי אולי כוללים מספר גדול דירות, אבל אורכים שנים רבות.

זו הסיבה לכך שליאור גוזס מנכ"ל משותף בסיטי סקוור (CitySquare), חברה העוסקת באיסוף מידע על התחדשות עירונית לטובת בעלי דירות ששוקלים להיכנס לפרויקט של התחדשות עירונית, לא באמת נשמע מודאג מעתידה של התמ"א. "בכותרות נכתב 'סופה של התמ"א' או 'מותה של התמ"א', אבל כשאתה נכנס לאותיות הקטנות אתה רואה, שהתמ"א במתכונת הנוכחית אומרה להסתיים, ולא התמ"א בכלל, ושרוצים שהיא תשולב בתפישה מרחבית ולא בתפישה הקיימת כיום של הבניין הבודד. יש כבר היום לא מעט רשויות שמגבילות את התמ"א כדי למנוע עומסים וצפיפות יתר, ולא לשכוח שאחד מהדברים שהכי נשמעים מטעם העיריות, שמאוד חסרים להם היטלי ההשבחה", הוא מסביר.

הניסיון הקצר יחסית עם תמ"א 38 הראה כי קשה מאוד למדינה להעביר בה שינויים במהירות שבה פועל השוק הפרטי. כך למשל בין 2016 ל-2018 הוקפאו היתרי בנייה לגרסת ההריסה והבנייה מחדש, עד שעוצבה הגרסה המחודשת 3א, שאף היא ערמה בעיות לערמה הגדלה והולכת ממילא של התוכנית. נכון לעכשיו גם במינהל התכנון וגם ברשויות המקומיות טרם הועלתה אלטרנטיבה, כולם מדברים על "תוכניות מתחמיות של תמ"א 38", שעל הנייר אמורות לקבץ בתוכן מתחמים גדולים יחסית לפרויקטים הבדידים הנהוגים כיום, ואולם כרגע מדובר במילים ללא כיסוי, ולאף אחד אין מושג במה באמת מדובר. המשמעות המעשית היא שענף התמ"א, גם אם לא יחוסל סופית, ייכנס לתקופה בלתי ידועה של בצורת, והוא מכניס את כל העובדים בו לבעיות - כל אחד בתחומו.

הראשונים לסבול הם כל בעלי הדירות שציפו לשדרג את הדירות שלהם, אבל בחלק בלתי מבוטל מהמקרים השדרוג לא יקרה, לפחות לא בעתיד הקרוב. היזמים שקידמו את הפרויקטים שלהם לא רק בזבזו אנרגיה רבה, אלא הוציאו כספים רבים וזו כבר בעיה אמיתית.

כמה חברות תמ"א נפגעות מהמגמה החדשה? לפי נתוני סיטי סקוור, כ-1,600 יזמים הקימו לפחות פרויקט אחד של תמ"א 38, ואולם עבור רובם זו הייתה הרפתקה חד פעמית. בפועל ישנם 250-300 יזמים שביצעו לפחות שני פרויקטים של תמ"א 38, וכשמדברים על חברות ששולטות בענף, שמוגדרות בחברה ככאלה שהקימו 8 פרויקטים ומעלה - מדובר על 30-50 כאלה.

ההערכות הן שיזמים משקיעים מאות אלפי שקלים על פרויקטים בטרם הם מגישים בקשות להיתרים: אדריכלים, מודדים, עורכי דין, שמאים ואנשי מקצוע אחרים שנדרשים לבדוק את הפרויקטים ואת האפשרויות הגלומות בהם.

"עד הבקשה להיתר אתה צריך לשלם יותר מחצי מיליון שקל, שזה כולל את ההוצאות המשפטיות מול הדיירים, ושלב ראשוני של בדיקות אדריכליות, ויועצים, ואם אתה מגיע לוועדה, זה יכול להגיע ל-700-800 אלף שקל, ועלול להגיע ליותר - תלוי בגודל הפרויקט. אם מדברים על רמת גן בלבד, התיקים שתלויים שם מגיעים למעל 100 מיליון שקל", אומר אברהם להב, יו"ר ארגון קבלני מחוז דן.

"בהחלט ייתכן שקבלנים יתמוטטו בגלל ההפסקה של תמ"א 38, ואדגים זאת באמצעות סיפור של חבר אחד בארגון שלי: יש לו עסק לא גדול של בניין-שניים בשנה, וכך הוא מתגלגל. הוא השקיע בשני פרויקטים ברמת גן מיליון שקל והעירייה תקעה לו אותם. האיש עומד לסיים פרויקט אחר ואין לו איך להמשיך הלאה ולממש את שני הפרויקטים הללו. חצי שנה-שנה שהאיש לא בונה - הוא קורס, ויהיו עוד כאלה. אנחנו שוקלים הגשת תביעות נזיקין, ואם לא נגיע להסכמות מול ראש העיר רמת גן כרמל הכהן-שאמה, נגיע לזה, משום שאין ברירה. אנשים חייבים. הם צריכים להציל את החברות שלהם והם העסקים שלהם".

גם עורכי דין שמתמחים בתחום עתידים להיפגע. 150-200 משרדי עורכי דין פועלים בתחום, ואולם מחציתם ממש הפכו את הענף להתמחות עיקרית שלהם, כך שהם עלולים לספוג מכה קשה מאוד.

עורכי הדין דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים הם שני עורכי דין שמתמחים בתמ"א 38 מימיה הראשונים, שאיחדו כוחות לפני כחמש שנים. כיום הם מייצגים דיירים ב-250 פרויקטים, שלא כולם יגיעו כנראה לסוף הדרך. מינצר-כרמון: "כל התחום עובר לפרויקטים מאוד גדולים ומורכבים. תמ"א 38, במתכונת הראשונה של חיזוק ותוספת, זה פרויקט שבו העורך דין נפגש עם הכסף בשלב יחסית מוקדם. מכיוון שהפוקוס עבר לפרויקטים יותר גדולים ולפינוי-בינוי, אני לא יכול לומר שנפגעתי מההחלטה".

אולם היא מודה שהמצב החדש ישפיע עליהם משום שבמקרים מסוימים "שכר הטרחה שלי עלול להיפגע, כי הוא מותנה בקבלת היתר - ואין היתר, אבל הסיום הדרמטי של תמ"א 38/1 לא ישפיע מאוד, כי כבר שנים שהפוקוס עבר מתמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 והיום הפוקוס עובר למתחמים הרבה יותר גדולים, ואנחנו מוכנים לקראת זה".

עו"ד דן הלפרט, שחלק מעבודתו מוקדש לתמ"א 38, אומר כי "אני חושב שמי התחיל יחסית מוקדם ושם את עיקר יהבו בפעילותו בעיר רמת גן, למשל, חטף מכה משמעותית, כי שכר הטרחה שלנו נפרש על פני כל תקופת הפרויקט, וחלק ממנו אתה אמור לקבל בתקופת היתרי הבנייה והביצוע. למי שמייצג את היזמים שאמור לקבל את שכר הטרחה שלו ממכירת הדירות, זה הפסד צורב באמת ומאוד משמעותי, אחרי השקעה של עשרות ומאות שעות עבודה.

"שונה המצב ברמת השרון, לעומת רמת גן, כי שם יש מכסות לתמ"א 38, וניתן לכמת את הסיכון מראש".

לגבי עצמו מספר הלפרט כי "פיזרתי סיכונים. אני פחות עובד ברמת גן ואני עובד בכל הארץ. אבל ברור שהמצב היום מעורר חשש. עם זה, אני מאוד מאמין בתחום הזה של תמ"א 38 וממשיך ללוות מאות פרויקטים באמונה שיצאו לפועל, כי בסופו של דבר אני לא רואה אפשרות אחרת".
אדריכלים:"אי אפשר לעצור לגמרי התחדשות עירונית"

בדומה לעורכי הדין, גם 750 אדריכלים שעוסקים כיום בתמ"א 38, ייפגעו במידה כזו או אחרת מהצמצום בממדי הפרויקטים.

ומה לגבי חברות כמו סיטי סקוור עצמה? "אנחנו חוקרים גם תמ"א וגם פינוי-בינוי ומעריכים שהשוק של הפינוי-בינוי מאוד יגדל", אומר גוזס. "אנחנו מנתחים כל הזמן את המידע, וגם אם ימציאו שם חדש ויקראו לו 'תוכנית אלפא 2 להתחדשות עירונית', אז גם אותה נדע למחשב ולהסביר לאנשים, מה מותר ומה הם יוכלו לקבל. ככלות הכול תהיה כאן תוכנית כלשהי של התחדשות עירונית", אומר גוזס. "אם ימשיכו בקצב הנוכחי של פינוי-בינוי, התהליך עד לעמידה ביעדי החיזוק יארך 700 שנה. זה מגוחך".

להב מפתיע בכך שהוא מסכים עם חלק גדול מהביקורת שמושמעת על תמ"א 38, ואולם למרות זאת הוא אומר שחלק מהביקורת אינה הוגנת, ולא עניינית: "אם דלית זילבר טוענת שהתמ"א סיימה את תפקידה, שתיקח את מינהל התכנון שבראשו היא עומדת ושתכין תוכנית חלופית. בפועל זה לא נעשה.

"מעבר לזה, לגופו של עניין, תמ"א 38 נוסדה להתמודדות עם מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. היא לא נועדה להתחדשות עירונית ולא לספק אמצעים כספיים לעיריות באמצעות היטלי השבחה. ולכן לומר שזה לא נותן פתרון להתחדשות עירונית - זה נכון; לומר שזה לא נותן פתרון לשטחי ציבור זה נכון; לומר שזה לא נותן שטחים ירוקים - זה נכון גם כן. אבל לא לדברים הללו נועדה התוכנית. צריך באמת לשבת ולחשוב איך עושים שהתוכנית כן תפתור את הבעיות, כי זו שאלה נכונה. אבל לבוא ולומר שבגלל זה תמ"א 38 סיימה את תפקידה, זו אמירה שלטענתי לא אחראית".

גילוי מלא: אלונה בר-און, יו"ר קבוצת מוניטין גלובס ומבעלות השליטה בה, היא יו"ר חברת ההתחדשות העירונית "בית וגג"