הקפאת מחירי השכירות לחמש שנים? ברלין מסירה את הכפפות

כבר חודשים ארוכים שהתקשורת המקומית בבירת גרמניה מלאה בסיפורים המוכרים היטב לאוזניים ישראליות: זוגות צעירים המתקשים למצוא דירה בעקבות מחירי השכירות המזנקים, פנסיונרים שמצאו את עצמם ברחוב לאחר שבעל הבית העלה את שכר הדירה במאות אחוזים בעקבות שיפוץ ודיווחים על הפגנות ענק, של עשרות אלפי בני אדם, הקוראות לממשלה המקומית של ברלין לפעול להורדת מחירי הדיור, שהכפילו עצמם בשמונה השנים האחרונות והפכו את ברלין ליעד חם להשקעות בנדל"ן, כולל מצד ישראלים רבים.

זו הסיבה שהסנאט של ברלין צפוי לנקוט היום (ג') צעד חסר-תקדים בניסיון להתמודד עם עליית המחירים - ו"לאמץ את עקרונות" מסמך הקורא לאסור באופן גורף על העלאת שכר-דירה ברחבי העיר בחמש השנים הקרובות. את המסמך, הראשון מסוגו בגרמניה, קידמה קואליציית השמאל השולטת בעיר - הסוציאל-דמוקרטים (SPD), הירוקים ומפלגת השמאל "די לינקה" - ולפי רוב ההערכות הוא יהיה הבסיס להצעת חוק שתאומץ בשבועות או בחודשים הקרובים. הוא צפוי להיות תקף לשנים 2020-2025, אולם חלק ממומחי הנדל"ן העריכו כי הקואליציה תחיל אותו בעתיד באופן רטרואקטיבי - החל ממחר.

עצם הדיון הציבורי על המסמך הצפוי - עליו הוכרז לפני עשרה ימים - כבר "גילח" מיליארדי אירו משוויון של חברות נדל"ן גרמניות ואירופיות המחזיקות בנכסים רבים בברלין, גרם לגל של העלאות מחירים ברגע האחרון מצד בעלי דירות, לאיומים בערעור מצד אגודות בעלי הדירות לבית המשפט החוקתי ולדיון ער בגרמניה בשאלה עד כמה יכולה המדינה להתערב בשוק הדיור הפרטי.

הצעד גם עשוי להשפיע ישירות על ישראלים רבים שרכשו דירות בברלין, תוך הבטחה לתשואות גבוהות על ידי חברות ישראליות-גרמניות הפעילות בתחום, או באופן עצמאי, ועל כמה ענקיות נדל"ן שפועלות בגרמניה בהובלת אנשי עסקים ישראלים. עם זאת, היום, כשהתברר שהסנאט מתקשה לאשר את המסמך בשל מחלוקת בתוך הקואליציה, וככל הנראה יסתפק ב"אימוץ עקרונותיו", עלו מניות החברות הפועלות בתחום.

הרקע ליוזמה הברלינאית, המכונה "Mietendeckel" ("מכסה לשכר-דירה", בהשאלה מכך שמחירי הדיור "רותחים" ולכן צריך "לכסות את הסיר"), הוא הזינוק החד במחירי הדיור שחווה בירת גרמניה בעשור האחרון.

בניגוד למצב בישראל, הפוקוס הוא בעיקר על מחירי השכירות, משום שלא פחות מ-85% מתושבי ברלין שוכרים דירה, ואין להם בעלות על דירה. באזורים מבוקשים כמו קרויצברג, למשל, שיעור השוכרים מגיע ל-95%. בעשור האחרון, מחיר השכירות הממוצע למטר בברלין עלה ב-120% באופן רשמי (ל-6.8 אירו), ובחלק מהאזורים הוא זינק פי שלושה. ישנו מחסור חמור בדירות חדשות ותורים של מאות אנשים, לעתים, משתרכים בפתחי הבניינים שבהן מוצגות דירות להשכרה.

הניסיון הקודם להיאבק במחירים המאמירים, ה-"Mietpreisbremse" ("בלמים לשכר-דירה"), לא היה בעל השפעה מצננת משמעותית על שוק הדיוק הברלינאי, שהמשיך למשוך משקיעים מרחבי העולם (בשנת 2015, למשל, יותר משני שלישים מהדירות בברלין נמכרו לתושבים זרים) עם הבטחות לתשואות גבוהות על רקע מחירים נמוכים בהשוואה לבירות אירופיות אחרות. כעת, כאמור, החליטו בעיריית ברלין "להסיר את הכפפות".

לפי הדלפות לגבי הצעת החוק שתאומץ בעתיד, הרפורמה הנוכחית כוללת לראשונה גם דירות מרוהטות (מודל הכנסה רווח בקרב ישראלים בעלי דירות בברלין) וגם דירות סטודנטים. היא גם הופכת את הפחתת שכר הדירה לזה הקבוע בחוק לקלה יותר. באופן תיאורטי, שכר הדירה בברלין מפוקח, ונוסחה מסובכת הכוללת נתונים כמו רוחב כיור, סוג פרקט ורעש מהרחוב משתקללים לתוך מחיר מקסימלי למטר שמותר לבעל הדירה לגבות. באופן מעשי, על רקע המחסור החמור, שוכרים רבים מוכנים לשלם מעבר למחיר זה, רק כדי להשיג דירה. הרפורמה אמורה להקל עליהם משמעותית להשיג את ההנחה המגיעה להם לפי החוק, וגם להגדיל את הקנסות על בעלי דירות המפרים את החוק - עד חצי מיליון אירו.

מבחינת בעלי הדירות, הצעת החוק צפויה לכלול מנגנון המאפשר לבקש החרגה מהחוק ולהעלות שכר דירה כדי לטפל בתשתיות הבניין, אולם הופכת את כל הליך המודרניזציה - שיפוץ מקיף של בניינים ישנים ואז הכנסת דיירים חדשים או העלאת שכר הדירה באופן דרמטי - לפחות כדאית. גם דירות חדשות הנבנות מוחרגות מהחוק, ובעלי דירות יכולים לגבות עליהן איזה שכר דירה שיירצו. "באופן כללי", כתב המגזין "שפיגל", "בעלי דירות בשכונות כמו פרנצלאואר ברג (הנחשבות ליוקרתיות ובהן זינק שכר הדירה ואיתו מחירי הדירות בשנים האחרונות, א.א) צפויים לזמנים קשים".

שלא במפתיע, הצעד החדש הביא לתגובה חריפה מצד אגודות בעלי הדירות בגרמניה. "הצעת החוק הזו זועקת בחוסר-החוקתיות שבה", אמר ל"שפיגל" ראש אגודת "האוס אונד לאנד", קאי ווארנקה, "אם הוא אכן יהפוך למציאות, אנחנו נגיש נגדו ערעור לבית המשפט החוקתי". עם זאת, ההליך עשוי לקחת זמן רב ולא בטוח כי בית המשפט יורה לעכב את הרפורמה עד שיחליט בעניין. האגודה המליצה לחבריה בשבוע האחרון להעלות "באופן מיידי" את שכר הדירה במקרה שהדבר האפשרי, ושוכרים רבים דיווחו על מכתבים שקיבלו מחברות ניהול בדרישה לחתום על חוזה חדש - ויקר יותר.

איגוד השוכרים החזק של גרמניה, מנגד, הודיע על תמיכה ברעיון החדש, ואמר כי מדובר ב"פתרון יצירתי וברור" למשבר הדיור בגרמניה. הוא קרא ללוות אותו בבנייה מסיווית של דיור בר-השגה בברלין. ראש המפלגה הסוציאל-דמוקרטית הזמני (על רקע בחירות שיתקיימו בקרוב במפלגה השותפה לשלטון), תורסטן שפר-גמבל, אף קרא לאמץ את החוק בכל רחבי גרמניה. מומחים לנדל"ן העריכו בשבוע האחרון כי החוק יקטין עוד יותר את היצע הדירות להשכרה "שיוצאות לשוק" בברלין, בשל האינטרס המוגבר להישאר בהן בשכר דירה מוקפא, וכי ייתכן שיתפתח שוק שחור בשל הנהירה ההולכת ונמשכת של אוכלוסייה חדשה לעיר.