פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מחפשים דירה חדשה? כך תבחרו איפה לקנות

      איך יכול זוג צעיר לדעת אם השכונה בה הוא מעוניין לקנות דירה חדשה תתפתח? מהם השיקולים בבחירת שכונה מסוימת על פני אחרת? מדריך

      בנייה, מודיעין נדל"ן בניינים (ראובן קסטרו)
      בנייה (צילום: ראובן קסטרו)

      החלטתם לקנות דירה, עכשיו עליכם לדעת מהם השיקולים בבחירת דירה - מה לשאול במשרד המכירות ואיך יודעים אם השכונה שבחרתם תתפוס ותעלה את ערך הדירה? לפניכם מפת הדרכים לרכישת דירה יד ראשונה.

      תתמקדו באזור

      נתחיל בזה שכדאי למקד את חיפוש הדירה בשכונה שמתאימה לצרכים שלכם - קרבה למשפחה, תחבורה ציבורית, חינוך וכו'. אם אינכם לחוצים לאכלס את הדירה ויש ביכולתכם לרכוש דירה חדשה, השוו בין 2-3 פרויקטים אך אל תמשכו את הזמן יתר על המידה, שמא המחיר יעלה או הדירה שרציתם תיתפס. בדרך כלל קיים חלון זמן של רצון מצד אנשי המכירות במסגרתו אם תראו רצינות הם יבואו לקראתכם.

      האם השיקול צריך להיות כלכלי או של איכות חיים?

      מרבית האנשים יודעים פחות או יותר מה האזור שבו הם רוצים לגור וכעת עליהם להחליט לאיזה שיקול לתת עדיפות - שיקול כלכלי, איכות חיים, קרבה למשפחה וכו'. ראשית, נאמר שכדאי לבחור לגור באזור מתפתח שכן למרות אי נוחות מסוימת בהיותו בבנייה, פוטנציאל עליית הערך של הנכסים באזור גבוה.

      אלא שגם כאשר מדובר בשכונה חדשה ראוי לבדוק האם קיימות בה תשתיות כגון כבישים ותחבורה ציבורית, האם ידידותית יותר להולכי רגל והאם היא מציעה מגוון שימושים, אפשרויות תעסוקה, ריאות ירוקות, מבני ציבור, מערכת חינוך וכו'.

      כמה חדרים לקנות

      אם נישאתם זה עתה ואתם מתכננים מספר ילדים, סביר שבעתיד תתחזקו מבחינה כלכלית וגם יכולת ההחזר של תשלומי המשכנתא תשתפר. לכן, ראוי לשקול לקנות כבר כעת דירות 4-5 חדרים. אם חס וחלילה תתקשו בהחזר תשלומי המשכנתא, תמיד תוכלו למכור ולקנות דירה זולה יותר. סביר שבינתיים ערכה של הדירה שלכם יעלה משמעותית - במיוחד אם רכשתם את הדירה מהקבלן עוד בטרם החלה בנייתה.

      הסתכלו בקנקן ולא בעיטורים שעליו

      הסטנדרט הנהוג היום גבוה בהרבה מזה שקבלנים סיפקו בעבר ובדרך כלל אפשר להסתפק במפרט הבסיסי אלא אם אתם זקוקים להתאמות הנוגעות לאיכות החיים שלכם. לפיכך מומלץ שלא למהר לבצע שדרוג של הסטנדרט שכן אין לזה סוף - אינספור סוגי ריצוף, דלתות, קרמיקה וכלים סניטריים. כל שדרוג הוא רק כמה מאות שקלים שעלולים להצטבר למעמסה לא מתוכננת ולהוצאת כספים לא מתוכננים שעדיף כי יושקעו בהון העצמי שישמש אתכם לרכישת הדירה. בעתיד תמיד תוכלו לשדרג שכן ממילא אחרי כמה שנים יתחלף הטעם או שתרצו לשפץ או אפילו לעבור דירה בעוד 7 שנים (הזמן הממוצע בו אנשים רוכשים דירה). ודאו שבבסיסו המפרט הטכני איכותי וזאת על מנת להקטין הסיכון לאי ודאות והשקעה מיותרת בשדרוגים. בנוסף חשוב לוודא שהבניה נעשית לפי תו תקן ולא מכניסים ריצוף בייבוא בלי תקנים וכדומה.

      דירה או השקעה

      כדאי לראות בכל רכישת דירה כהשקעת נדל"ן ולחשוב על היום שאחרי. כך למשל אם תמצאו פרויקט שבנייתו טרם החלה והוא בשלבים הראשונים של השיווק סביר שתקבלו מחיר טוב מהיזם ועד שהבניין יבנה תעשו רווח טוב על הדירה עוד בטרם הכניסה אליה וזאת יש לדעת - ככל שהפרויקט בשלבים מוקדמים כך ההנחה גבוהה יותר (למשל לפני היתר בנייה).

      9 מ-10 נוסעים לבד (קובי ליאני)
      בדקו אם יש תשתיות כבישים (צילום: אילוסטרציה: קובי ליאני)

      איך יודעים אם ההנחה אמיתית

      כפי שצוין קודם לכן, לא להתבייש לעשות סקר שוק בין כמה משרדי מכירות וכמובן להתעניין באתרים כמו מדלן כדי להתרשם מעסקאות ומחירים. ככל שתראו רצינות לגבי כוונתכם לרכוש, כך תמצאו את אנשי המכירות מוכנים לבוא לקראתכם מבחינת מחיר או בדרכים אחרות.

      בנוסף בידקו היסטוריה ו-ותק של החברה היזמית ושל הקבלן המבצע כדי לוודא שמדובר בחברות אמינו ובעלות מוניטין. בקשו לקבל את הסיווג הקבלני של הקבלן שיבנה את הפרויקט וכו'.

      הכלל הוא שככל שהבניה מתקדמת, מחירה של דירה עולה. אם משך הזמן עד לקבלת מפתח (למשל שלוש שנים) סביר ואתם יכולים להמתין בסבלנות אזי כדאי לבדוק מחירים של דירות בנויות באותה רמה ולהשוות. מחיר הנמוך בלפחות 5% ממחיר השוק נכון להיום הוא בהחלט עסקה כדאית.

      נגישות ותשתיות

      חפשו את השכונות שקרובות ליציאות וודאו שניתן מענה תחבורתי. בשנים האחרונות אנו שומעים על שכונות חדשות שתושביהן סובלים מהגישה אליהן בגלל שהרשויות לא לקחו בחשבון את העומס על התשתיות. במידה שבחרתם לגור בשכונה חדשה, בדקו את התשתיות התחבורתיות שמובילות אליה וממנה. יתכן שדווקא שכונה מרוחקת מהעיר תהיה נגישה יותר למקום העבודה שלכם. רצוי לקנות בשכונות השוכנות קצת מחוץ לעיר - שכונות שבהן אוטומטית נוצר מצב של קהילה כמו עיר בתוך עיר.

      אחת הרעות החולות בישראל היא שהאיכלוס קדם לתשתיות וכך דיירים בשכונות רבות בישראל מצאו את עצמם חיים באתר בניה במשך שנים רבות במקרה הרע ובמקרה הטוב ימצאו את עצמם נאבקים ברשויות השונות שיקימו בתי ספר ושאר מבני ציבור. הממשלה יזמה אמנם הסכמי גג עם רשויות שונות, אלא שלא תמיד הסכמים אלה מתממשים ולכן כדאי לבדוק את הנושא.

      מועד מסירה

      יש יזמים שמתחייבים למועד איכלוס מסוים אלא שלא תמיד הדברים תלויים ביזם. ככל שמדובר בפרויקט מסודר ומתוכנן כך מידת הדיוק עולה. בנוסף, רצוי לקבל מהיזם התחייבות חוזית לגבי מועד מסירה ולא באמירה ערטילאית כגון "36 חודשים מקבלת היתר".

      ערבות בנקאית

      הבטוחה הטובה ביותר על פי חוק מכר היא ערבות בנקאית. במידה שליזם אין עדיין ערבות בנקאית הרי שעל פי חוק מכר מותר ליזם לגבות עד 7% מסכום הרכישה. יש לציין בחוזה מועד בטלותו במידה שטרם התקבל היתר.

      מי הקבלן

      בדרך כלל היזם הוא לא מי שמבצע את הפרויקט אלא קבלן שזכה במכרז. אנשי המכירות במשרד המכירות מייצגים את היזם. יחד עם זאת, במסגרת השיקולים שלכם לגבי בחירת פרויקט - אם היזם הוא גם הקבלן המבצע סביר שתוכלו לישון יותר בשקט שכן אי אז לא יהיה מי שינסה לחמוק מאחריות במקרה של תקלות או דרישות שלכם.

      איך יודעים אם השכונה תצליח

      בקשו לדעת מי האוכלוסיה שכבר רכשה בפרויקט. בנוסף נסו לדלות פרטים בנוגע למוסדות ציבור מתוכננים - בתי חולים, חינוך וכו'. בררו האם יש תחבורה ציבורית מתוכננת בשכונה והאם יש התחייבות למועד התחלה שלה - שמא תמצאו את עצמכם בשכונה המנותקת מהעיר או מהמטרופולין כאשר הדרך היחידה לגשת אליה הם כבישים שיתפקקו כאשר השכונה תוקם .

      בנוסף בדקו האם יש עוגנים בסביבה. מוקדי תעסוקה, מרכזי קניות וכו'. כך למשל אם חברות כמו דקטלון ואיקאה בוחרות במיקום מסוים, כנראה שהם סבורות שהמקום אמור למשוך אוכלוסייה חזקה.

      הכותב הוא סמנכ"ל שיווק בחברת שובל מתחמי מגורים היוזמת את פרויקט באר שבע טאצ' בשכונת פארק הנחל באר שבע