פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מחפשים דירה יד שנייה? זה מה שכדאי לכם לבדוק

      איך השכנים, האם הנוף לים יישאר לתמיד, איך נראה הבניין ועוד - בדיקה מוקדמת של מספר נקודות תוכל להבטיח שלא תתחרטו על רכישת הדירה שלכם

      בניינים נדל"ן גוש דן (ראובן קסטרו)
      בניינים (צילום: ראובן קסטרו)

      המשאב העיקרי במהלך רכישת דירה מיד שנייה הוא כמובן הכסף, אבל מיד מאחוריו נמצא הזמן המושקע באיתור הדירה המתאימה ובדיקתה. הקפדה על בחינה של מספר היבטים מהותיים בתחילת הליך בדיקת הנכס תחסוך לכם אנרגיה רבה ותמנע מצב בו השקעתם זמן וכסף בבדיקות מתקדמות תוך תשלום סכומים נכבדים לאנשי מקצוע. על מה צריך לתת את הדעת וכיצד חושפים את ה"עיזים" כבר בביקור הראשון בו?

      לקריאה נוספת:
      החברה נשלחה לפירוק ורוכשי הדירות צפויים לאבד את רוב כספם
      עסקת ענק בטיילת: אביב ולני גרופ רכשו מגרש בהרברט סמואל בת"א
      מתיו ברונפמן רכש את הדירה האחרונה במגדל מאייר בת"א

      הפער בין גודל הדירה בטאבו למציאות

      רוכשי דירות לא צריכים להסתפק בבדיקה של גודל הדירה כפי שמופיע בנסח הטאבו, קל וחומר אם היא ממוקמת בתל אביב, זאת מהטעם הפשוט - בשונה מערים רבות בישראל הסבירות כי ימצא פער בין הנתון שמופיע בנסח לבין גודלה האמיתי של הדירה - גבוהה מאוד. למעשה, הבעיה שכרוכה ברישום הלקוי של גודל הדירה בנסח הטאבו גדולה הרבה יותר. נתוני רשות המיסים על עסקאות מכר מתבססות על מידע זה וכפועל יוצר - מוצג לציבור לעיתים קרובות מידע שגוי.

      בשורה התחתונה, צריך לקחת בערבון מאוד מוגבל את הנתון שמופיע בנסח. אז מה עושים? מודדים את הדירה באופן עצמאי. חישוב מטר מרובע נעשה בעזרת מכפלה פשוטה של אורך כפול רוחב. כך שמטר רבוע יהיה שטח שאורכו ורוחבו מטר. הדברים מסתבכים מעט כאשר יש לחשב גם קירות ודירות שאינם ריבוע סימטרי שמדידתו קלה במיוחד.

      בדיקת השכנים

      בדיקת השכנים וסביבת המגורים חשובה לא פחות מבדיקת מצבה של הדירה. ישנן חברות שמספקות שירותי בדיקה ומידע לפני קניית נכסים ובכלל זה גם לגבי טיב השכנים. אולם ניתן לחסוך הוצאה זו, לבטח בשלב הראשון של בירור ההתכנות לרכוש את הנכס.

      מומלץ לשוחח עם ועד הבית, שלרוב ישמח לשתף את הדיירים הפוטנציאליים במידע בנוגע לבניין שלו. עליכם לתת את הדעת למספר נקודות: מוסר התשלומים בקרב דיירי הבניין, תוכניות עתידיות של הוועד ותוכניות עבר שנפסלו והסיבה לפסילתן, שיכולות להעיד על אופי הדיירים בבניין וכו'.

      היחס בין מספר בעלי הדירות והשוכרים בבניין

      חשוב לברר מה היחס בין מספר בעלי הדירות לשוכרים בבניין. לרוב, בניינים עם מספר שוכרים גדול מתוחזקים ברמה פחותה מזו שנהוגה בכאלו בהם מתגוררים בעלי דירות רבים. כיצד מבררים זאת? מבט לעבר תיבות הדואר עשוי לגלות מידע מועיל. על חלק גדול מהתיבות יש מדבקות עם שמות דיירים. הן מונחות זו על זו ללא סדר? סימן שחלק גדול מדיירי הבניין מתגוררים בו בשכירות והם מגלים פחות אכפתיות לצורת הבניין ולאחזקתו.

      המוכרים מגלחים את הדירה

      בין יתר הדברים שמשפיעים על מחיר הדירה - זה צמודות המבנה שבו. הכוונה לחלונות, דלתות, שטיחים מקיר לקיר, ארונות מקובעים וכו'. הנחת היסוד כאילו בכל מקרה הדירה תמכר עם מכלול הצמודות שבה - שגויה. בפועל, ישנם מוכרים "שמגלחים" את הדירה טרום המכירה. על כן, יש לברר בדיוק מה נותר בה.

      פיצולי דירות

      דירות רבות בתל אביב פוצלו בעבר ולכך יש השפעה מכרעת על איכות החיים בבניין שכן הדבר מוביל לעומס על תשתיות החשמל, הביוב והמים. אין בקיומן של דירות מפוצלות משום לשלול על הסף רכישת דירה בבניין, אולם זה מידע שעל המתעניין לקחת בחשבון במארג השיקולים. בשיחה עם ועד הבית מוטב להתייחס גם לעניין זה.

      נתניה נדל"ן בניינים (ראובן קסטרו)
      הנוף לים יישאר (צילום: ראובן קסטרו)

      הסכום שמתווסף לתשלום המשכנתא

      אחד הדברים שיש לבדוק הוא עלות הארנונה בדירה, ובכמה מסתכם התשלום לוועד הבית. בחלק מהבניינים קיימת חברת הניהול, שגובה סכומים גבוהים עבור שירותיה, שבמקרים חריגים יכולים לחצות בקלילות את רף ה-1,000 שקלים בחודש. צריך להיות מודעים לסכומים אלה, שיתווספו לתשלומי המשכנתא.

      מה עם התב"ע?

      נכון שלא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו? אל תסתמכו על דברי בעלי הדירה, שאומר לכם - פה בחיים לא יבנו. מה שאתם צריכים לברר לפני רכישת הדירה הוא את התמונה המלאה, כלומר מהו התכנון העתידי של סביבת המגורים שלכם, או במילים אחרות - התב"ע: תוכנית בניין עיר.

      התוכנית מורכבת משני אלמנטים מהותיים. הראשון הוא התשריט - שרטוט שכולל מפה של האזור וחלוקה למגרשים. כך ניתן לברר תוכניות עתידיות לבנייה וסוג המגורים באזור, היתרים לאזורי מסחר, סלילית כבישים וכו'. מידע משלים לכך ניתן לקבל מעיון בתקנון שכולל הוראות בנוגע לשימושי הקרקע המותרים, ובכלל זה מספר יחידות הדירות שניתן לבנות בכל מגרש, מספר הקומות המותר לבניינים וכו'. היכרות עם התב"ע תאפשר לכם לנהל ביתר יעילות מו"מ עם המוכר תוך הפחתה של מחיר הדירה בהתאם לנכתב בה.

      האם יש הגבלות על השימוש בדירה או בבניין?

      בבתים הרשומים כבתים משותפים, חשוב מאוד לבחון לעומק את תקנון הבית המשותף במטרה לגלות האם יש מגבלות על השימוש בדירה ובבניין, האם יש הוראות מיוחדות לעניין חלוקת זכויות הבניה בין הדיירים, והאם קיימות התניות לעניין חלוקת התשלומים לנציגות הבית (ועד הבית). ישנם מבנים בהם הדירות בבעלות אגודה או חברה והמוכר הוא חוכר מהבעלים. במקרה כזה, מהותי לברר האם יש הכרח לקבל את הסכמת הבעלים. אם הדירה נמצאת בבעלות גופים כמו רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת הכללים מעט שונים. כשמדובר ברמ"י המידע על הדירה יופיע באישור הזכויות ובהסכם החכירה. אם הבניין נבנה על ידי חברה משכנת יש להוציא את אישור הזכויות ואת נוהל העברת הזכויות מהחברה עצמה.

      התכנות ועלויות השיפוץ

      לפני שאתם מתחילים לפנטז על שינוי מבני של חלל הדירה צריך להסתכל על תוכניות הבנייה יחד עם בעל מקצוע. אתם לא רוצים לחלום על שבירה של קיר מסוים ולגלות אחר כך שמדובר בקיר תומך שאי אפשר לפרק. רבים מן הקירות בבית מהווים תמיכה ליציבות הבניין ובבתים ישנים קיימים קירות שתומכים בבוידעם, כך שחייבים עין מקצועית בבחירת הקיר להורדה. הגדרת קיר תומך נעשית על פי העובי שלו, מיקומו וסוג החומר ממנו הוא בנוי.

      ככלל, בעת ביטול חדר ופירוק של קיר, צריך לקחת חשבון כמה נקודות חשובות: אם יש נקודת חשמל, צריך להזיז אותה. אם יש צנרת שעוברת בתוך הקיר, יש לבטל אותה או להעביר אותה למיקום אחר. כל אחת מהפעולות האלו עולות כסף, בנוסף לפירוק והרכבה מחדש של קירות.

      חריגות בנייה

      חריגה בגובה המבנה, חריגה מאחוזי הבנייה המותרים, שינוי ייעוד של שטחים ללא היתר ועוד נחשבות לחמורות במיוחד ועלולות לגרור הטלת קנסות ונקיטה בהליכים משפטיים חמורים. על מנת להימנע ממצב ביש זה,בשלב הראשוני, ניתן להשוות בין תשריט היתר הבנייה המקורי לבין המצב הקיים.

      לסיכום, אם תמלאו אחר הוראות אלו בקפדנות ותבצעו את הבדיקות האמורות כבר בתחילת ההליך, אתם תחסכו לעצמכם זמן רב והרבה מאוד כסף.

      הכותב הינו מנכ"ל משותף של MyPlace, משרד תיווך בתל אביב.