לפני מספר שנים הכריזה רשות המסים על מלחמה כוללת בהון השחור בשוק הנדל"ן, בין היתר על רקע מחירי הדיור העולים בישראל והעובדה שנדל"ן הפך לאחד מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים ביותר למשקיעים מהמעמד הבינוני ומהמעמד הגבוה. המאבק הוביל לפשיטות על דירות המושכרות לטווח קצר, מעצרים של בעלי דירות מושכרות ואיתור של לא מעט אזרחים פרטיים נורמטיביים, מרובי נכסים, שלא דיווחו על הכנסותיהם לרשות המסים; ואולם, ממבצע שערכה השבוע רשות המסים עולה כי הענף ממשיך להוות קרקע פורייה להעלמות מס והון שחור בהיקף של מאות מיליוני שקלים.
מדובר במבצע ביקורות ארצי שהתמקד בענף עסקאות נדל"ן, ועוסקים בענפים המשיקים לתחום הנדל"ן, בהם עורכי דין, אדריכלים מעצבי פנים ועוד. במהלך המבצע התפרסו עובדי מע"מ ברחבי הארץ, נערכו ביקורות בקרב 238 עוסקים מתחום הנדל"ן, והתגלו ממצאים ראשוניים ב-65 תיקים בהיקף מס של 21.7 מיליון שקל. במסגרת התיקים הללו התגלה חשד להעלמת הכנסות בסכום של מעל 127.4 מיליון שקל.
בענף המקרקעין מבוצעות עסקאות בהיקפים גבוהים, כשבחלקן ייתכן אופי עסקי החייב במס. לעיתים מתבצעות עסקאות מכר מקרקעין בעלות אופי עסקי, אשר אינן מדווחות כעסקאות החייבות במס, למרות מאפיינים עסקיים בולטים בהם מספר רב של עסקאות בתקופה קצרה, היקף גבוה, ידע, בקיאות ומנגנון לטיפול בעסקאות.
בשנים האחרונות "הסתערה" הרשות על הזירה הזאת בכל הכוח וטלטלה אותה. היא שלחה עשרות אלפי מכתבי התראה לבעלי דירה שנייה, שלישית ויותר שעל פי החשד אינם מדווחים על הכנסותיהם משכר דירה; העמידה על הכוונת שלה את מעלימי המס בשוק משכירי הדירות לטווח קצר, בין היתר באמצעות אתרי אינטרנט כמו Airbnb ובוקינג.קום, ומאז המחצית השנייה של 2015 הביאה למעצרם של עשרות בעלי דירות. בחלק מהמקרים אף התגבשו כתבי אישום.
הטענה הנפוצה שנטענת כנגד תשלום המס היא שמבצע העסקאות אינו "עוסק", ועל כן המכירה אינה "במהלך עסקו" אלא בכובע פרטי. על מנת לסתור טענה זו ערכה רשות המסים בדיקה בקרב מבצעי עסקאות המקרקעין, בדגש על המבחנים שנקבעו בפסיקה, הכוללים בין היתר: טיב או אופי הנכס, תדירות העסקאות, ההיקף הכספי, אופי המימון, תקופת האחזקה בנכס, ייעוד בתמורה, ידע ובקיאות בתחום, קיום מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת, פעילות לפיתוח והשבחה, יזמות ושיווק ומבחן ה"על" - הנסיבות האופפות את העסקה. הממצאים הובילו למאגר מס נעלם.
כך, במהלך הביקורת שנערכה על ידי עובדי משרד מע"מ ירושלים, נמצא שעו"ד מירושלים, הרשום במע"מ כעוסק בעריכת דין, הינו בעל מספר רב של נכסים מושכרים, מכר 3 משרדים במרכז העיר ירושלים. ממצאי הביקורת העלו כי היקף של כ-5 מיליון שקל לא דווחו למע"מ.
במהלך ההכנה לקראת המבצע, אותרה מתווכת במקרקעין עם מספר רב של פעולות במקרקעין, אשר גם אליה הגיעו המבקרים. מהביקורת עלה כי המתווכת מכרה, נכון למועד הביקורת, כ-20 מגרשים ל-11 רוכשים שונים בשווי של כ-300 אלף שקל למגרש - כלומר עסקאות בסך של כ-6 מיליון שקל שלא דווחו למע"מ.
עוד במהלך המבצע אותר תושב חוץ שפתח חברה ורכש דירות שבגינן ניכה מס תשומות אך "שכח" לדווח על מכירתן. בנוסף, ניכה מס תשומות בגין שיפוץ דירתו הפרטית בסכום של כ-1.2 מיליון שקל. בדיקה מעמיקה של התיק העלתה בין השאר, חשד לאי דיווח מכירת מניות באיגוד מקרקעין והעלמת מס בהיקף 129 אלף שקל, אי דיווח על שרותי חיזוק לדיירים בפרויקט תמ"א 38, שהניב הכנסה בסך 605 אלף שקל. עוד נחשף, חיוב בגין שימוש פרטי ברכבי החברה (923 אלף שקל), וכספים שהופקדו אצל הנאמן בעסקת מקרקעין ולא דווחו, למרות שהחזקה בנכס נמסרה.
במסגרת המבצע נערכה ביקורת גם לחברה לבנייה ולניהול נכסים, שבנתה דירות בעיר טבריה. הדירות נבנו עד סוף שנת 2000, והבדיקה העלתה שהחברה לא מכרה את כל הדירות. במשך שנים רבות דירות אלו הושכרו למגורים, מעבר לפעילות זו החברה לא הייתה פעילה כלל. עוד עלה שמשנת 2012 שונה סיווג החברה על מנת לאפשר לה לדווח על מכירת דירות מהמלאי כעסקאות אקראי. במהלך שנת 2016 נמכרו באמצעות מתווך 10 דירות, והמס על העסקאות לא דווח. בנוסף, בשנת 2018 מכרה החברה את כל מלאי הדירות שנותרו (32 דירות), והוצאה חשבונית עסקת אקראי שלא שולמה. מנהל החברה נחקר ובסיום הביקורת החברה חויבה במכירת מלאי הדירות שערכן עפ"י המאזן עומד על כ-21 מיליון שקל.
בביקורת שנערכה לעוסק שבנה בניין מגורים, נמצא כי העוסק קיזז את מלוא מס התשומות בגין בניית הנכס למרות שבפועל, על פי אישור מרכז ההשקעות, 50% מהנכס ישמש להשכרה למגורים. היות ועל פי חוק מע"מ השכרה למגורים היא עסקה פטורה ולא ניתן לנכות בגינה מס תשומות, העוסק יחויב להשיב את מס התשומות שניכה בגין העסקה הפטורה, סכום החיוב הצפוי כ-2.3 מיליון שקל (קרן מס).
142.6 מיליון שקל מ-2,034 עוסקים
במקביל למבצע הביקורת בענף הנדל"ן, נערך גם מבצע אכיפה וגבייה כנגד חייבים, בכל תחומי העיסוק ברחבי הארץ, על ידי עובדי יחידות מע"מ ויחידת ההוצאה לפועל של רשות המסים. במסגרת מבצע זה נגבו כ-142.6 מיליון שקל מ-2,034 עוסקים חייבים. כמו כן, עוקלו 73 רכבים וכן נערכו 182 בדיקות בסיסיות בעסקים שונים מתוכם עלו ממצאים ב-8 מקרים שהועברו להמשך טיפול.
עסקת הנדל"ן שאתם (כנראה) לא מספיק מכירים: הכול על עסקאות קומבינציה
במסגרת פעילות האכיפה נגד חייבי מס, הגיעו עובדי מע"מ עכו לעורך דין שמחודש מאי 2018 לא שילם את מסיו למע"מ. ביום המבצע עוקל רכבו והועבר למחסני ההוצל"פ, עד לאחר תשלום החוב כולו. עובדי מע"מ טבריה הגיעו לאתרי בנייה באזור ובדקו בנוסף גם מספר רב של כלי רכב ונתפסו 8 כלי רכב של חייבים. במע"מ ירושלים נערך מבצע לילי לעיקול רכבים של חייבים, במסגרתו אותר רכב הסעות השייך לחברה, אך רשום על שמה של חברה אחרת. בעליה של החברה עשה מאמצים רבים על מנת להסתיר את הרכב, הן מבחינת הרישום שלו במשרד הרישוי והן פיזית במקום בו החנו אותו.
לצד כל אלו, נערך מבצע אכיפת עיקולי צד ג', על מנת לטפל באופן ממוקד בעיקולי צד ג' שהוטלו על ידי המשרדים ולא נענו או נענו בשלילה. במסגרת פעילות זו של אכיפת עיקולי צד ג' נגבו 661,419 שקל מ-17 עוסקים.