מסכסוך על שביל גישה לבניין עד לביהמ"ש העליון

סכסוכי שכנים הם דבר נפוץ, ומפקחי המקרקעין ברחבי הארץ כבר רגילים להתמודד איתם, אבל סכסוך שכנים שמוליד הלכה עקרונית-תקדימית של בית המשפט העליון ומחלוקת בין שופטי העליון, לא רואים הרבה.

הבניין ברחוב הנרייטה סולד בחיפה כולל בפועל שני מבנים, עליון ותחתון, בשל אופן הבנייה על צלע ההר. סמוך לכל מבנה ישנה חצר, וביניהם חוצצת גדר חיה. בכל מבנה ארבע דירות ולכל אחת מהן כניסה נפרדת, ללא חדר מדרגות משותף. הסכסוך פרץ בין בעלי דירות הנמצאות במבנה העליון, שהכניסה לדירות שבו היא מרחוב הנרייטה סולד, לבעלי דירות במבנה התחתון, שהכניסה אליהן דרך גרם מדרגות מרחוב אחר.

בשנת 2016 הגישו בעלי הדירה במבנה העליון תביעה למפקחת על המקרקעין, ובה טענו כי חלק מבעלי הדירות במבנה התחתון החלו ליצור בחצר של המבנה העליון שביל גישה רציף מרחוב הנרייטה סולד אל המבנה התחתון, ולצורך כך גם הרסו חלק מהגדר החיה שהפרידה בין המבנים, ללא הסכמתם של שאר בעלי הדירות.

התובעות הוסיפו וטענו כי מאז נבנה הבניין, הגישה למבנה התחתון הייתה אך ורק דרך שביל המדרגות, תוך הפרדה מוחלטת בין השטחים המשמשים את המבנה העליון לאלה המשמשים את המבנה התחתון. על רקע זה, ביקשו כי המפקחת תפעיל סמכותה לפי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין, ותקבע כי על הבניין להתנהל כ"בית מורכב". לעומת זאת, טענו השכנים הנתבעים מהמבנה התחתון, כי מדובר בבית משותף אחד, שכל שטחי החצר שלו הם רכוש משותף שבו רשאים לעשות שימוש כלל בעלי הדירות.
המפקחת מחליטה: להצמיד את הרכוש המשותף לבניינים

לאחר שקיימה ביקור בבניין ושמעה את עדויות הצדדים, קיבלה המפקחת על המקרקעין את התביעה וקבעה כי הבניין הוא בית מורכב אשר התנהל - וראוי שימשיך להתנהל - בהתאם להוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין.

המפקחת על המקרקעין קבעה כי לפי העדויות, מאז ומעולם מתנהלים שני המבנים כבתים נפרדים, עם דרכי גישה נפרדות. לפיכך, קבעה, כי יש להורות ששטחי הרכוש המשותף הסמוכים לכל אחד מהמבנים, העליון והתחתון, יוצמדו אליו. כפועל יוצא מכך, קבעה המפקחת כי לדירות במבנה התחתון לא קיימת זכות לעשות שימוש בשטחים המוצמדים למבנה העליון, ובכלל זה לבנות שביל או מדרגות אשר יחברו בין שביל הגישה לדירותיהם לבין המבנה העליון.

לבסוף קבעה המפקחת כי בעלי הדירות במבנה העליון אחראים לאופן הניהול של השטחים שהוצמדו לו, ועומדת להם הזכות למנוע סלילת דרך שלא הייתה קיימת בשטח זה.

בעלי הדירות במבנה התחתון ערערו למחוזי על פסק דינה של המפקחת, בין היתר בטענה כי חרגה מסמכותה - אך ערעורם נדחה. ביהמ"ש המחוזי קבע כי אין להתערב בקביעות העובדתיות של המפקחת בנוגע להפרדה שהתקיימה, ובאשר לגבולות סמכותה.

על הכרעה זו ערערו בעלי הדירות במבנה התחתון לביהמ"ש העליון - ערעור שהוליד קביעות עקרוניות בנוגע לגבולות סמכות מפקחי המקרקעין וסכסוכי שכנים סביב הרכוש המשותף, אך בשורה התחתונה התוצאה עבור הדיירים במבנה התחתון הייתה זהה, ערעורם נדחה ונאסר עליהם לעשות שימוש בשטחי המבנה העליון.

השופטת דפנה ברק ארז, שכתבה את פסק הדין המרכזי, בהסכמת השופט עופר גרוסקופף (ובניגוד לדעת המיעוט של השופט מני מזוז, שסבר שכלל אין לתת למערערים זכות ערעור), ציינה, כי הבקשה מעוררת שאלה עקרונית ביחס לפרשנותו של סעיף 59 לחוק המקרקעין, אשר טרם נדונה בבית המשפט העליון - מהו היקף סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין בנסיבות שבהן בעלי הדירות בבית המורכב לא קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, או חלק ממנו, יהיה מוצמד לחלק מהדירות או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים. וביתר דיוק - האם סמכותו של המפקח מוגבלת רק להוראה על הפרדת ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף או מאפשרת גם קביעות הנוגעות להצמדת רכוש משותף.

ביהמ"ש קבע כי אין למפקח סמכות לתת הוראות בדבר הצמדה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות, אולם יש לו סמכות לתת הוראות בדבר הפרדה של הניהול וההחזקה ברכוש המשותף, ובהן הוראות לעניין נשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף וקיום נציגויות נפרדות.

באשר למשמעות של ההלכה על הבית ברחוב הנרייטה סולד ציינה השופטת דפנה ברק-ארז, כי "המפקחת אכן מוסמכת לתת הוראות בדבר הפרדת הניהול בבית המורכב. בהמשך לכך רשאיות הנציגויות החדשות של האגפים המופרדים בבית המורכב לקבל החלטה, בין היתר, לעניין הגבלת השימוש ברכוש המשותף המופרד. בנסיבות העניין, ניתן לראות בהחלטתה של המפקחת ככזו הנותנת תוקף לרצונם האמור של בעלי הדירות במבנה העליון", נקבע.

בהמשך לכך, מאחר שהמפקחת לא הורתה על תיקון של מסמכי הבית המשותף, הורו שופטי העליון על תיקון שהתקנון כך שיביא לידי ביטוי את קביעותיה של המפקחת לעניין ההפרדה בין חלקי הבית, ואת חלקי הרכוש המשותף שינוהלו על ידי כל חלק של הבית המורכב, והנציגויות נפרדות.

מה זה בית מורכב?

"בתים מורכבים" הם בתים הבנויים ממספר מבנים או אגפים, ולא בניין אחד בלבד.

מהן סמכויות המפקח בנוגע ל"בתים מורכבים"?

סעיף 59 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר בעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד. עוד נקבע בסעיף, כי באין קביעה בתקנון בנוגע להצמדת הרכוש, רשאי המפקח על המקרקעין להורות כי בית מורכב יתנהל בנפרד.

מהי השאלה העקרונית שנדונה בפסק הדין?

מהו היקף ההוראות שהמפקח על רישום מקרקעין מוסמך לתת בכל הנוגע לרכוש המשותף בבית משותף המוגדר כ"בית מורכב"- בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים? האם הוא מוסמך להורות על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף למבנים או אגפים בבית המורכב, או שמא הוא מוסמך להורות אך על הפרדת ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף בבית המורכב?

מהי ההלכה שקבע העליון?

אין למפקחים על המקרקעין סמכות לתת הוראות בדבר הצמדה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות ב"בית המורכב" - אלא רק לתת הוראות בדבר הפרדה של הניהול וההחזקה ברכוש המשותף.

מהן השלכות הרוחב של ההלכה?

ההחלטה משפיעה על גורלם של סכסוכים רבים בין בעלי דירות בבניינים "מורכבים" המתעוררים על רקע השימוש ברכוש המשותף ומגיעים אל פתחם של המפקחים על המקרקעין.