גם מי שאין לו דירה מושקע: תיקי הנדל"ן של המוסדיים נחשפים

"שיהיה לך משהו לפנסיה" - אחת ההמלצות שנשמעות לא אחת בקרב הציבור הרחב היא לחסוך לפנסיה גם באמצעות רכישת נכס ריאלי שיניב הכנסה קבועה, באמצעות רכישת דירה להשקעה או באמצעות החזקה במשרדים.

כ-9% ממשקי הבית בישראל מחזיקים שתי דירות או יותר, אולם לצד אלה, רבים עדיין מתקשים לרכוש דירה אחת ועל אחת כמה וכמה לרכוש שתיים.

ואולם, הודות לכך שמ-2008 חלה בישראל חובה לחסוך לפנסיה דרך אפיקי החיסכון לטווח ארוך שמנוהלים על ידי הגופים המוסדיים - קבוצות הביטוח, קרנות הפנסיה וקופות הגמל - הציבור בישראל מחזיק כיום באמצעות החיסכון הפנסיוני שלו נדל"ן מניב בהיקף כולל בסדר גודל של 50 מיליארד שקל.

נוסף לכך, נכון לסוף 2018 השקיעו המוסדיים סך כולל של כ-12 מיליארד שקל בקרנות נדל"ן, מהם 10.9 מיליארד שקל בקרנות בחו"ל. כך, ההשקעה הישירה והעקיפה בנדל"ן, מסתכמת ביותר מ-60 מיליארד שקל - לא כולל ניירות ערך סחירים (מניות ואג"ח) של חברות הנדל"ן הנסחרות בשוקי ההון.

עתה, "גלובס" חושף כיצד נראים תיקי הנדל"ן הישיר של תשעת הגופים המוסדיים הגדולים והמובילים וגם כיצד נראה פורטפוליו הנדל"ן הישיר המצרפי של כל השוק המוסדי בישראל.

נכון לסוף 2018 הושקעו ישירות בנדל"ן בחו"ל יותר ממחצית מההשקעות הכוללות בנדל"ן - יותר מ-27 מיליארד שקל.

כ-78% מההשקעות של הגופים המוסדיים בנדל"ן נעשה מתוך כספי העמיתים והמבוטחים, החוסכים באפיקי הפנסיה ובקרנות ההשתלמות. אבל, המוסדיים משקיעים בנדל"ן לא רק עבור החוסכים אלא גם עבור עצמם: ההשקעה "עבור" המוסדיים עצמם, דרך כספי הנוסטרו שלהם, מסתכמת בכמעט 11 מיליארד שקל והיא נמצאת כמעט לחלוטין אצל חמש קבוצות הביטוח הגדולות והיתר אצל עוד כמה חברות ביטוח קטנות יותר.

מדוע הגופים המוסדיים בוחרים להשקיע עשרות מיליארדי שקלים ישירות בנדל"ן, נוסף לסכומי עתק נוספים שהם משקיעים בניירות ערך "רגילים" של חברות הפועלות בתחום הנדל"ן, כגון במניות ובאג"ח?

הם עושים זאת בגלל התפיסה שלפיה החזקה ישירה בנדל"ן, ולא רק דרך ניירות ערך, תואמת את הצרכים של תיק חיסכון פנסיוני משום שמדובר בעוגן יציב לתשואה, שאינו נע ונד בקורלציה גבוהה עם שוקי ההון הסחירים, ונוסף לכך מדובר באפיק שמניב תזרים קבוע. תפיסה זו צפויה להביא להגדלת תיקי הנדל"ן הישיר אצל המוסדיים הגדולים, כמו גם את ההשקעה במיזמי תשתיות, למשל.

קבוצת הראל היא הגדולה בשוק בכל הנוגע לתיק הנדל"ן הישיר שלה. מהנתונים שהגיעו לידי "גלובס" עולה כי בסוף 2015 החזיקה הראל בפורטפוליו נדל"ן עם חשיפה של כ-15.2 מיליארד שקל, שמתוכם כ-10 מיליארד שקל מחוץ לישראל, בעיקר בארה"ב. מדובר על היקף תיק שלא יבייש חברות נדל"ן "רגילות", ושלו היה חברה עצמאית היה נכלל במדדים יוקרתיים של הבורסה המקומית. ביחס להראל נפרט עוד כי שיעור כל הנדל"ן מהתיק הכולל של הקבוצה מהווה כ-5%, הגם שבשנים האחרונות היא כבר מימשה די בהצלחה נדל"ן בהיקף מצרפי של כ-4-4.5 מיליארד שקל.

תיק הנדל"ן של הראל מניב לקבוצה ולעמיתיה הכנסה שוטפת (NOI) של כמה מאות מיליוני שקלים בשנה, והוא מנוהל על ידי רון קובלסקי.

במקום השני ניצבת קבוצת מגדל, שנחשבת היסטורית לגורם המוסדי הפעיל הראשון בתחום הנדל"ן, ושמחזיקה גם היא בתיק נדל"ן בהיקף דו ספרתי, עם חשיפה כוללת של כ-11.6 מיליארד שקל. הרוב המכריע של התיק של מגדל מושקע בנכסים בישראל, ואילו התיק של הקבוצה בחו"ל מסתכם "רק" ב-2.9 מיליארד שקל. למעשה, מגדל מחזיקה בתיק הנדל"ן המניב הגדול ביותר בישראל מקרב כלל המוסדיים, והתיק שלה בחו"ל הוא "רק" הרביעי בגודלו בשוק המוסדי.

אחריה ניצבת קבוצת כלל ביטוח, שמחזיקה בתיק נדל"ן בהיקף כולל של כ-6.4 מיליארד שקל, ושמהווה כ-3% מהתיק הכולל של הקבוצה. די בצמוד לכלל ביטוח ניצבת קבוצת הפניקס, שבסוף 2018 החזיקה בתיק נדל"ן להשקעה ישירה בהיקף כולל של כ-6.3 מיליארד שקל שמהווה 4.8% מהתיק הכולל של הקבוצה. 2.8 מיליארד שקל מתוך סך ההשקעה בנדל"ן הישיר של הפניקס מושקעים בנכסים בחו"ל והיתרה בארץ. כמו כן, 4.3 מיליארד שקל מתוך התיק הכולל מנוהלים עבור העמיתים, והיתרה - 2 מיליארד שקל - בכספי הנוסטרו של הקבוצה. כמו כן, הפניקס משקיעה עוד 1.2 מיליארד שקל בקרנות נדל"ן לא סחירות.

הגוף המוסדי החמישי שמחזיק בפורטפוליו נדל"ן מניב עצמאי בהיקף שניתן למצוא אצל חברות נדל"ן מניב "רגילות", הוא מנורה מבטחים, שמחזיקה בתיק נדל"ן ישיר שמהווה כ-2.35% מהתיק הכולל שלה. בשקלים מדובר בכ-4.3 מיליארד שקל, שכ-78% ממנו מושקע בנכסים בחו"ל.

מה עם שלושת בתי ההשקעות המובילים והגדולים ביותר? בפסגות, במיטב דש ובאלטשולר שחם מדובר בתיקי נדל"ן ישירים קטנים בהרבה מאלה של קבוצות הביטוח, הגם שפסגות בולט הרבה מעל לשני המתחרים שלו בהיבט זה. כמו כן, בכל השלושה מדובר רק על השקעות ישירות מתוך תיקי העמיתים וללא תיקי נדל"ן ישיר בנוסטרו.

בפסגות תיק הנדל"ן הישיר עומד על כ-1.96 מיליארד שקל, ורובו המכריע בחו"ל - כ-1.4 מיליארד שקל בארה"ב וכ-300 מיליון שקל בגרמניה. מדובר בסדר גודל של3%-4% מתיק ההשקעה ארוכי הטווח הרלוונטיים בבית ההשקעות.

ומה שני בתי ההשקעות האחרים? במיטב דש מדובר על השקעה ישירה בנדל"ן בהיקף של כ-775 מיליון שקל, שמהם 633 מיליון שקל בנכסים בחו"ל. תיק הנדל"ן הישיר של מיטב דש מהווה כ-1.8% מהתיק הגמל והפנסיה הכולל של בית ההשקעות. באלטשולר שחם תיק הנדל"ן הישיר צעיר בהרבה מאשר התיק של המתחרים והוא מהווה "רק" 0.7% מהתיק הכולל של בית ההשקעות, כשהוא מסתכם בכ-614 מיליון שקל ושרובו המכריע מושקע בחו"ל.

ולסיום, בעמיתים, קרנות הפנסיה הוותיקות שבהסדר, מדובר על תיק נדל"ן ישיר בהיקף של כ-1.8 מיליארד שקל. מהנתונים שהגיעו לידי "גלובס" עולה כי שיעור תיק הנדל"ן מסך התיק כולל הסיוע הממשלתי של 0.5%, בעוד שבנטרול הסיוע הממשלתי מדובר על שיעור של 0.8% מהתיק.

בנוסף, עמיתים משקיע בקרנות השקעה בנדל"ן עוד 3.72 מיליארד שקל בנדל"ן בחו"ל דרך תעודות סל וקרנות נדל"ן, ועוד 100 מיליון שקל בקרנות נדל"ן בישראל - כך שבסה"כ גוף מוסדי זה משקיע 5.61 מיליארד שקל בנדל"ן שלא כחשיפה מנייתית.

דבר זה מביא את עמיתים לשיעור השקעה ישירה בנדל"ן בארץ ובחו"ל כולל קרנות השקעה, קרנות ריט בחו"ל ועוד תעודות סל, של כ-1.6% מהתיק הכולל בשקלול הסיוע מהמדינה, ובנטרול הסיוע הממשלתי מדובר על שיעור של כ-2.6% מהתיק הכולל.