"לא יכולתי לבקש זמן נוח יותר לכניסה לתפקיד, מאשר תקופת בחירות. זה מאפשר לנו להכין תוכניות ולנסות להשפיע. זה טוב, כי הטיפול הממשלתי במשבר הדיור חייב לכלול שינוי של 180 מעלות, וחייבים לעשות שינויים מרחיקי לכת", אומר הנשיא החדש של התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו. "אף שבפעם הראשונה מזה שנים, שר האוצר משה כחלון שינה את המצב של ספסרות בקרקעות המדינה והכניס את היד לכיס, הוא ביסס את כל המדיניות שלו על סגמנט אחד באוכלוסייה - הזוגות הצעירים. מה עם הרוכשים שאינם זוגות צעירים? הם הרי מהווים את רוב הרוכשים. הם צריכים לקנות דירות וצריך לספק להם את זה".
סרוגו (56), הוא קבלן דור שני, שעומד בראש החברה שהקים אביו, ראובן. בתפקידו הקודם, כיו"ר ארגון הקבלנים של ראשון לציון והשפלה, תקף בחריפות את מדיניות האוצר. גם היום, עיקר הביקורת שלו היא על תוכנית מחיר למשתכן, שהוא רואה אותה כאמצעי מוגבל וכושל להורדת מחירים. "מתחילת העשור דיברו על הנדל"ן בישראל כעל ענף בבועה. ובועה אמורה להתפוצץ. מחיר למשתכן הייתה מעין סיכה שהייתה אמורה לפוצץ את הבועה הזו. היא לא באמת תוכנית שבאה לפתור משבר", הוא אומר.
למה אתה מתכוון?
"בוא נשווה את משבר הדיור למשבר הכלכלי החמור ביותר בהיסטוריה שארע במדינת ישראל, בתחילת שנות ה-80, עם האינפלציה התלת ספרתית. שר האוצר דאז יצחק מודעי, יחד עם התאחדות התעשיינים וההסתדרות ישבו וערכו תוכנית רחבת היקף, אותה מימשו באמצעות עסקת החבילה, שבה כל צד תרם את חלקו. הם חשבו על הכל: כיצד העובדים לא יקבלו תוספות לשכר במנגנון הצמדה, כיצד התעשיינים מקפיאים מחירים וכיצד הממשלה מנהלת את המשבר - ואז פתרו את הבעיה.
"הפתרון למשבר הדיור יכול לבוא רק על ידי תוכנית אסטרטגית רחבת היקף, שתביא בחשבון שיש כאן תעשיית בנייה, ולא קבלנים אינטרסנטים. וכן, תעשיית הבנייה צריכה לפעול לפי רווח, אנחנו לא מתביישים לומר את זה. אנחנו הפתרון, לא הבעיה. וכל עוד הממשלה לא תבין את זה - לא יהיה פתרון למשבר".
סרוגו מכוון לכך, שהמדינה מדברת על הצורך בהגדלת הבנייה, אולי אפילו בהכפלתה מהממדים הנוכחיים, אבל כשהקבלנים מגדילים את הבנייה, כפי שהיה באמצע העשור הנוכחי - הם זוכים לחרפות ולגידופים משרי הממשלה. "הכפלת בנייה לא תקרה אם שר האוצר ימשיך לקום כל בוקר ולומר 'הקבלנים חזירים' ו'היזמים מרוויחים ולוקחים מהזוגות הצעירים' וכו'. הוא מייצר אווירה שלילית ולקבלן לא כדאי לסכן את ההון העצמי שלו ולבנות. לכן צריך כאן שינוי אווירה של 180 מעלות. לא רק מבחינת תוכנית רחבה ומקיפה, אלא גם מבחינת הגישה כלפי הקבלנים".
מי שאחראי לירידה בהיקפי הבנייה זה אתם - הקבלנים. אתם לא בונים.
"אנחנו לא בונים כי יש כמה בעיות. ראשית, עד שמקבלים היתרי בנייה לוקח שנים. שנית, כל הקצאת הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל מוקדשת למחיר למשתכן, ויש קבלנים שפשוט לא רוצים להיכנס לזה. הרחקת המשקיעים הייתה טעות קשה. תראה מה קורה היום עם מחירי השכירות שעולים. הדבר השלישי והחשוב ביותר הוא שאין חשק לקבלן לקום בבוקר ולבנות. האווירה היא שלילית. יש אי ודאות ובמצב כזה לא מתחילים פרויקטים. יש קבלנים שיש להם מאות ואלפי יחידות דיור בצנרת בהתחדשות עירונית והם לא שמים רגל על הדוושה, בגלל האווירה השלילית הזו".
זה מחזק טענות שבאות מכיוון האוצר, שקבלנים מקפיאים בנייה על מנת שהיצע הדירות לא יהיה גדול.
"זה ממש לא נכון. הוצאות המימון גבוהות מאוד ומי שיש לו קרקע בשלה, יוצא לבנייה. אף אחד לא נשאר עם הקרקע ולא בונה עליה. היחידים שלא עושים דבר עם הקרקעות זה בעלי הקרקעות. הרווח שלנו היום הוא סביר מאוד - הקרקע והמסים היום מהווים כ-65% ממחיר הדירה. הרווח שאנו מבקשים, 15%, הוא מינימלי. אני זוכר ימים שבהם מחירי הדירות היו נמוכים בהרבה, והרווחים שלנו היו גבוהים יותר. הרווח הוא לא חזירי".
תיקון שבס-כחלון, שמאפשר תוספות של יחידות דיור במחיר למשתכן ועירוב גדל והולך של משפרי דיור במחיר למשתכן, מעלים את הכדאיות הכלכלית ליזמים.
"נתנו את שבס-כחלון כדי לשפר את הרווחיות, כי בבסיס מחיר למשתכן אינו רווחי וצריך לשפר אותו. ואגב, רוב הרשויות לא מסכימות לתוספות שבס-כחלון והן החסם הגדול ביותר למימוש תוכניות - ובצדק מבחינתן. לא ייתכן שתבנה פרויקטים של התחדשות עירונית, תכפיל ותשלש את האוכלוסייה, בלי שתעדכן את התשתיות. ואם תוסיף לכך שהרשויות מפסידות בגלל הארנונה ממגורים - זה אבסורד.
"אם אנחנו רוצים לבנות מחדש את מרכזי הערים - צריך לשנות את שיטת הארנונה. העיריות צריכות לקבל תמריצים לא פחות מאיתנו. על הסכמי גג להתחדשות עירונית כמעט שלא חתמו, אלא בעיקר לשכונות חדשות. הרשויות המקומיות צריכות להיות חלק מההסכם הגדול. יש, למשל, דרישות לבטל היטלי השבחה בפרויקטים מסוימים, אבל הרשויות צריכות את ההיטלים לבניית התשתיות".
ניסיתם לשבת עם האוצר ולבקש שיפסיקו לכנות אתכם "חזירים"?
"ודאי, זה היה לפני הקדנציה שלי, וחבל שממשיכים להשתמש בכינויים הללו. כחלון חושב שבכך הכוח האלקטורלי שלו יעלה, והוא ממשיך עם זה גם בקמפיין הנוכחי שלו. ראינו את הסרטונים באינטרנט. אבל הוא עושה לעצמו רק רע, אני מתפלא איך הוא לא מבין את זה. לא סתם הוא הגיע לאן שהגיע בסקרים.
"הוא מייחס לנו כוחות גדולים מאוד, ומספר ש'כוחות חברו כדי למנוע את תוכנית מחיר למשתכן ואת ההוזלה לצעירים'. אין לנו שום כוחות כאלה אימתניים. שוק הבנייה הוא שוק של תחרות משוכללת. יש 2,000 קבלנים שבונים, תחרות אדירה ביניהם, אין כאן מונופולים וברגע שההיצע קטן אל מול הביקוש - המחירים עולים. רוצה לשנות את זה? תייצר תנאים לשוק לתקן את הפערים האלה".
זיכוי במס לדיור בר השגה בפריפריה
בימים אלה יושבים אנשי ההתאחדות עם נציגי המפלגות, ומנסים לשטוח בפניהם את האני מאמין שלהם להתמודדות עם אתגרי הדיור. סרוגו מספר כי נפגשו כבר עם נציגים מהליכוד ומכחול לבן של בני גנץ, ולדבריהם זכו להקשבה.
על אילו תכניות אתם מדברים עם המפלגות?
"רעיון אחד הוא שהמדינה תבצע עסקות קומבינציה עם יזמים. במקום שהמדינה תמכור את הדירות בכסף, הם ימכרו את הקרקע בתמורה לדירות שהמדינה תקבל בתוך הפרויקט. אם 20 אלף דירות יצאו למכרזים בשיטה הזו, המדינה תקבל בין 6,000 ל-8,000 דירות. כך המדינה תגדיל את הדיור הציבורי שלה בלי להשקיע שקל. היא ממירה קרקע בדירות. התחרות תהיה על אחוז הקומבינציה או לחליפין, יקבעו את אחוז הקומבינציה, ויתחרו על דברים אחרים.
"רעיון אחר נוגע למכרזים באזורי פריפריה - הקבלנים יקבלו מהמדינה התחייבויות רכישה, בדיוק כמו בימיו של אריאל שרון כשר שיכון בשנות ה-90. זה נתן רשת ביטחון ליזמים לבנות במקומות שבהם לא היו בטוחים שיש מספיק שוק.
"הצענו גם רעיון של זיכוי במס לביצוע התחדשות עירונית בערי הפריפריה, שכיום אין שם כמעט תמ"א 38 והתחדשות עירונית. במדינות כמו ארה"ב ואנגליה נוקטים דרך כזו בפרויקטים לדיור בר השגה. הפרויקטים יהפכו כלכליים, וקבלנים יבואו לשם. המדינה גם לא תפסיד הכנסות ממסים, כי הדירות החדשות שיימכרו - ימוסו.
"עניין אחר שמדובר בו רבות הוא קרקע משלימה. כלומר במקומות שבהם לא כלכלי מספיק לבנות, להמציא ליזם קרקע משלימה באותם יישובים או במקומות אחרים. יש גם עניין של עידוד תושבי פריפריה. היום זוכים במחיר למשתכן בדימונה זכו להטבה של 200 אלף שקל ופחות ובגליל ים הם זכו ל-600 אלף שקל. איפה ההיגיון? צריך לתת עדיפות לפריפריה".
אבל אנחנו רואים שמכרזי קרקעות בפריפריה נכשלים, כי יזמים חושבים שיש שם הצפה.
"נכון, זה מה שקרה, כי היזמים חוששים. כשנתנו בזמנו מענקי מקום לצעירים שרכשו דירות בפריפריה, זה הגדיל את הביקושים, אדם שעובד במרכז הארץ ודר בשכירות, יכול לקנות דירה בפריפריה, אבל ההטבות שנותנים לו היום אינן מספיקות. כששיפרו את תשתיות התחבורה חשבו שזה יעודד את המפעלים לעבור לפריפריה ואז לעובדים יהיה קל לעבור לפריפריה. אבל מה שקרה זה שהמפעלים באמת עברו, אבל אנשים המשיכו לגור במרכז ולמה? כי זה לא מספיק להעביר את המפעלים צריך לשפר את החינוך והתרבות ולהקים תיאטראות ובתי חולים ובתי ספר טובים".
אולי אתה נוגע בלב העניין, שאין כאן מצוקת דיור, אלא משהו אחר.
"נכון. אתה לא יכול לצאת בסיסמאות נוסח 'עיר הבה"דים עברה לאזור באר שבע ואנשים יעברו לבאר שבע'. זה לא הולך ככה. אם לא תייצר להם את הטוב ביותר באותם מקומות - זה לא יצליח. התוכנית צריכה להיות הרבה יותר רחבה, כדי לגרום לשינוע אוכלוסייה. ולכן אני חוזר על דברי: צריך לייצר הסכם אסטרטגי וארוך טווח בין כל הגורמים שקשורים לבנייה, בדיוק כמו בשנות ה-80".
בשנות ה-80 כל גורם שילם משהו להצלחת התהליך. מה אתם מוכנים לשלם?
"אני מוכן להתחייב על הקפאת מחירים. לא נזוז. אפס. ברגע שמחירי הדירות יוקפאו - מחירי הקרקעות יתנהגו בהתאם. לא יקרה משהו אחר. אתה יכול לשאול, איך אני יכול לשכנע את הקבלנים להקפיא מחירים, וזה פשוט. הממשלה תביא את הצד שלה, שזה תמריצים כלכליים שונים, ומי שמוכן לעלות על העגלה - שיעלה. לא רוצים להקפיא מחירים? - בסדר - לא תעלו, אבל גם לא תזכו להטבות. אנחנו במצב הזה נהיה חיילים של הממשלה ונבנה את הדירות".
זה נשמע יותר כמו שכירי חרב. אתם תצאו המרוויחים מהעניין.
"אנחנו נרוויח. אני לא מסתתר ואני לא מסתיר את זה שאנחנו צריכים להרוויח. הוויכוח כרגע הוא אם הרווח שלנו סביר או לא סביר. הרווח שלנו כרגע נמוך בכל הקשור למחיר למשתכן. מחיר למשתכן צריך לחזור לפרופורציות האמתיות שלו, שזה 15% מהשוק. אין לי בעיה שייצא מכרז ש-15% ממנו מיועד למחיר למשתכן. אבל ש-85% ממנו ייועדו לשוק החופשי, זה חייב לחזור לשם. אחרת הרגת את השוק והקפאת אותו".
יש כ-40 אלף זוגות צעירים בשנה. אתה צריך למצוא להם פתרון.
"בדרך כלל זוגות צעירים היו קונים דירות יד שנייה, ועכשיו הם מחכים בהגרלות לעוד חמש שנים. אני חושב שרכישת דירות יד שנייה על ידם זה דבר נכון לא רק מעשית, אלא גם חברתית. מה אתה רוצה, לתת למרכזי הערים להזדקן ולהתפורר? זה נכון מבחינה אורבנית שצעירים יחזרו למרכזי הערים. זה יחיה את המקום ואת בתי הספר וגני הילדים. אנחנו לא רוצים לראות ערים מתות".
אז מה שאתה אומר, בעצם, שבנייה חדשה צריכה להיות משווקת למשפרי דיור או למשקיעים, לא לזוגות צעירים כמו היום.
"נכון. ככה זה היה מאז ומעולם. זה הרוב המוחלט של השוק. הטעות של כחלון הייתה, שהוא בא ואמר, שהמשקיעים רוכשים דירות על חשבון הזוגות הצעירים. אבל משקיעים צריכים להיות. אתה חייב שיהיו לך דירות להשכרה, כדי לשמור על הפרופורציות הסבירות בשוק בין שוכרים לבעלי דירות. בניגוד לאמונה העממית, אחוז הדירות להשכרה בישראל, לעומת הדירות בבעלות אינו שונה מהעולם, וזה לא נכון שבישראל רק מחפשים לקנות דירות. סדר הגודל הוא שני שלישים בעלי דירה ושליש שוכרים, וזה בערך כמו בעולם. הבעיה בישראל, ששוק ההשכרה אינו מוסדר וכאן יש כשל שוק, שאותו צריך לפתור. אל תגרש את המשקיעים מהשוק".
"מספר ההרוגים בתאונות הוא די קבוע. חייבים לעשות מעשה"
בשנה שעברו נהרגו 41 בני אדם בתאונות באתרי בנייה, ומתחילת השנה עוד שישה.
נראה שתאונות באתרי בנייה הפכו כבר למגפה.
"אני חושב שאתה מגזים. מספר התאונות ומספר ההרוגים השנתי בתאונות נשאר כמה שנים קבוע על סדר גודל של 30-40 הרוגים בשנה. אין ספק שזה המון. ושחייבים לעשות מעשה, אי אפשר להשלים עם המציאות הזו וכל אדם שנהרג זה עולם ומלואו".
אבל זה אצלכם. אתם אחראים על האתרים, לפני רגולציה ולפני הכל.
"אתה צודק, זה באחריות שלנו ואנחנו צריכים לשנות דברים אצלנו, אבל זה לא רק אצלנו. זה נמצא גם במגרש של העובדים וגם במגרש של הממשלה. המדינה היא זו שאחראית לספק לנו עובדים מיומנים, והמיומנות צריכה להיות בתחום הבטיחות.
"יש לנו מציאות לא פשוטה של עובדים שמשתנים כל הזמן. זה לא כמו מפעל שבו יש 200 עובדים שאתה מכיר אותם אישית, את ההיסטוריה שלהם ואת הרקע שלהם ויודע מה הם יודעים ומה לא. אנחנו מקבלים בכל פרויקט עובדים שאנחנו לא מכירים אותם בכלל, שהם עובדים שלנו דרך חברת כוח אדם, או של קבלני משנה, ולפעמים יש מצב של קבלן משנה של קבלן משנה של קבלן משנה. המדינה יודעת לעשות סינון של העובדים הללו מבחינה ביטחונית, כלומר עובד שלא עובר את הסינון של השב"כ - לא נכנס. איפה ההכשרה של בטיחות בעבודה?
"תחשוב גם על אותו עובד. הוא הוא קם ב-4 בבוקר, עובר שבעה מדורי גיהינום כדי להגיע לכאן בתוך המכלאות במעברים ומגיע ב-7 עייף, רצוץ ומושפל ולך להתעסק איתו עכשיו בענייני בטיחות בעבודה. כנ"ל אצל העובדים הזרים. זה באחריות המדינה שהעובדים שיגיעו הנה יהיו מיומנים בענף הבנייה. דרך קנסות וסגירת אתרים זה לא יעבוד. ראינו את זה בשנה האחרונה. לא עבד".
אולי לא הטילו מספיק.
"הטילו הרבה מאוד. הגיעו פקחים לאתרים, הסתכלו למעלה, לא ראו בכלל את העובד והוציאו קנס. הקבלנים מתגוננים, כי זו מדינת חוק, ולכן בתי המשפט מופצצים בערעורים על הקנסות.
"לא זו השיטה. השיטה היא בחינוך. נכון, צריך שיהיה גם מקל, לא רק גזר. ואגב, אנחנו לא מוכרחים להמציא את הגלגל. אנחנו לומדים עכשיו איך מנהלים בטיחות באתרים בחו"ל, וניישם בעצמנו. אני ראיתי אתרי בנייה בלונדון שהם אתרים סגורים לחלוטין, יש פתח אחד של כניסה ויציאה, כל עובד נכנס עם כרטיס עם קוד מגנטי, יש שומר שמקפיד שיש לעובדים קסדה, רתמה, נעלי עבודה; הווסטים צבועים בצבעים שונים כדי שידעו מי זה עובד פשוט, מי זה מנהל עבודה ומי זה מנהל בטיחות.
"אבל הרבה מאוד נמצא במגרש של העובד. אם עובד מסיר משקפי מגן, או מסיר את הקסדה, או מפרק מעקה, כי זה מפריע לו להכניס ציוד - גם הוא אחראי. טוב וחשוב שהכניסו את מנהלי הבטיחות החדשים".
אז מה הבעיה שלכם לפעול כמו בלונדון, בלי הממשלה?
"אי אפשר למנוע את כל תאונות העבודה, וגם בלונדון יש תאונות עבודה. זה קורה. אבל אנחנו חייבים לעשות מעשה. הרבה נמצא במגרש שלנו. נדאג לקדם את הדברים מול הממשלה גם בצד של האחריות שלה, ואני מקווה שיהיה לנו פרטנר לעניין, כי שר העבודה הקודם, חוץ מלהטיל קנסות לא יודע כמה היה לו רצון אמיתי לשנות. אנחנו תמכנו בשינויים של הפיגומים אבל רצינו לוודא שזה קורה בשלבים ושיש מספיק יבואנים שמייבאים את הפיגומים, כי כרגע אין מספיק".