תל-אביב ועוד תשע: אלה הערים שחיפשתם בהן הכי הרבה דירות להשכרה ב-2018

השוכרים רוצים לגור בתל אביב, ומחירי השכירות לא מרתיעים אותם - כך עולה מבדיקת אתר yad2 שנעשתה במיוחד עבור "גלובס". אנשי האתר בדקו עבורנו מהן עשר הערים המבוקשות ביותר לשכירות על ידי גולשים, כלומר לגבי אילו ערים נערכים באתר yad2 הכי הרבה חיפושים לדירות להשכרה. כיוון שדירות 3 חדרים הן הפופולריות ביותר בקרב שוכרים, התמקדנו בדירות אלה.
מנתוני yad2 עולה כי תל אביב וסביבתה מרכזות אליהן חלק ניכר ממחפשי הדירות. במעגל השני של תל אביב ובפריפריה המצב שונה מאוד ולעתים יש ירידות במספר המתעניינים בדירה להשכרה.

מספר הגולשים שחיפשו באתר yad2 דירות 3 חדרים לשכירות בתל אביב (מספרם הגיע ל-201,885 איש ברבעון האחרון של השנה), היה גדול פי 3 ממספר הגולשים שחיפשו דירה בירושלים (72,581).
שונות גדולה במחירים

במסגרת הבדיקה בחן האתר לא רק מהן עשר הערים המבוקשות ביותר לשכירות על ידי גולשים, אלא גם אילו שינויי מחירים נרשמו בדירות 3 חדרים בשנתיים האחרונות.
על פי בדיקת yad2, בשנתיים האחרונות עלו מחירי השכירות בערים גבעתיים ורמת גן ב-8% - קפיצה משמעותית יותר ממדד מחירי הדיור הארצי שעלה בשנתיים ב-4.55%. אפשר כי מחירי השכירות הגבוהים בתל אביב "שולחים" יותר שוכרים לערים הסמוכות. בתל אביב עצמה עלתה השכירות ב-6.5%.

בחינה של מחירי השכירות בשנה האחרונה העלתה ממצאים דומים: ברמת גן המחירים עלו ב-5.6%, בתל אביב ב-4% ובגבעתיים ב-3.2% - לעומת 2.2% בממוצע ארצי.
עליות צנועות בפריפריה

מכיוון ששוכרי דירות, בניגוד לרוכשי דירות, בוחנים אך ורק את התועלות שהדירה והמיקום שלה מספקים להם, הם מוכנים לשלם הרבה יותר דמי שכירות במקום מסוים יחסית לאחר. במקומות שלהערכת השוכרים מעניקים תמורה גבוהה פחות מבחינת מיקום ותעסוקה - המחירים עלו במידות צנועות יותר ובנתניה הם אף ירדו. בערי הפריפריה העליות היו צנועות יותר, ואילו בחיפה, פתח תקווה, נתניה ובת ים מחירי השכירות ירדו.

מחירי השכירות לדירות 3 חדרים בעיר המבוקשת ביותר בישראל, הגיעו ברבעון הזה ל-5,960 שקל לחודש בממוצע, עלייה של 6.4% לעומת הרבעון השני ב-2016. שוכר דירה כזו בעיר, יצטרך בשנה הקרובה לשלם בממוצע תוספת שנתית של 4,700 שקל לדמי השכירות, וזה כואב ומכביד.

מה שיכאב ויכביד לא פחות על השוכרים היא העובדה, שאין לבעלי הדירות שום סיבה לעצור את עליות המחירים. גולשי yad2 לא רק שלא צמצמו את ממדי החיפושים שלהם לדירות בתל אביב ב-2018 הם הקפיצו אותם מרמה של 140-170 אלף גולשים ב-2016-2017, ל-200 אלף ב-2018.

ידוע, שאכן שוכרים ותיקים נאלצו לנטוש את העיר הגדולה לטובת ערים סובבות, בעיקר רמת גן וגבעתיים, וחלק ניכר מהשוכרים החדשים נעזר בסיוע מסיבי מההורים, כדי לממן את הלוקסוס של מגורים בעיר העברית הראשונה.

הבירה אינה דומה לתל אביב ולא לשום דבר אחר, ובהתאם גם שוק השכירות שלה ייחודי. מדובר בעיר השנייה בהיקפי הגלישות לדירות 3 חדרים, על ידי מחפשי דירות, ואולם מחירי השכירות רחוקים משלוש היקרות ביותר לשוכרים - תל אביב, גבעתיים ורמת גן.

מחירי השכירות הממוצעים לדירת 3 חדרים בירושלים הגיעו ל-4,320 שקל ברבעון הנוכחי, 1.8% יותר מאשר לפני שנתיים וירידה קלה (של 17 שקל בחודש) לעומת הרבעון השני השנה. המשמעות היא, ששוכר דירה בתקופה זו ישלם כ-900 שקל בשנה יותר מאשר שילם ב-2017, כדמי שכירות.

הסיבה לשוני הרב בין תל אביב לירושלים נובע, כמובן מאופי השוכרים ויכולותיהם הכלכליות. ירושלים היא עיר ענייה, ובניגוד לתל אביב, שבה אין לבעלי הדירות בעיה להעלות מחירים, בירושלים הסיפור שונה לגמרי, ונראה כי רף המחירים של 4,300-4,350 שקל לחודש, הוא רף גבוה שקשה יהיה לחצות אותו.

עם עלייה של חצי אחוז בדמי השכירות בשנה האחרונה ושל 4.8% בשנתיים האחרונות, נראה כי רף המחירים של 4,200 שקל לדירות 3 חדרים ילווה את ראשון לציון גם במהלך השנה קרובה. היציבות היחסית מאפיינת את העיר גם במספר הגולשים שחיפשו דירות 3 חדרים, שנותרה בסביבות 45-52 אלף לאורך השנתיים האחרונות.

רמת דמי השכירות הנהוגה בעיר נמוכה בהרבה מזו הנהוגה בתל אביב, רמת גן וגבעתיים, מה שמוכיח כי מדובר באוכלוסיית שוכרים שונה. ייתכן כי חלקה נוסע יום יום לתל אביב, מה שאומר 15 ק"מ של פקקים כל בוקר על איילון צפון.

בניגוד לערים האחרות הסובבות את תל אביב, לראשון לציון יש אזור תעסוקה נכבד משל עצמו, שמהווה אטרקציה גם לתושבי העיר וגם לתושבי שפלת החוף - מרחובות, נס ציונה, רמלה, לוד, חולון ובת ים.

אם מחירי השכירות ברמת גן עלו בשנתיים האחרונות ב-7.5% ובשנה האחרונה ב-5.5%, זה כנראה משום שהעיר קולטת לתוכה פליטים משוק השכירות התל אביבי הלוהט. שכר הדירה הנגבה ברמת גן על דירות 3 חדרים, הוא השלישי בגובהו בארץ, 4,982 שקל לחודש, והסיבה לזה היא בעיקר הקירבה לתל אביב.

ניתן להבחין בגידול המשמעותי במספר הגולשים שחיפשו דירות בעיר מרמות של 35-40 אלף ב-2016 ל-46-47 אלף השנה, מה שיכול להסביר את הקפיצה הגדולה במחירי השכירות בעיר.

לפי קצב הגידול במחפשי הדירות לעיר, ועליות המחירים בין 2016 ל-2018 הן בתל אביב והן ברמת גן, קשה יהיה להתפלא, אם העליות ימשכו לעלות גם בשנה הקרובה.

בירת הצפון היא יעד ותיק למשקיעי נדל"ן, אבל גם לשוכרי דירות, שלומדים במוסדות האקדמיים שבעיר ועובדים באזורי התעסוקה שבה. עוצמתה באה לידי ביטוי במספר הגולשים שמחפשים בה דירות 3 חדרים להשכרה - עד 50 אלף גולשים ברבעון השני של 2016. אולם מאז חלה ירידה במספר המחפשים, וגם ברבעונים השניים שבהם בדרך כלל מתרבים הגולשים מחפשי הדירות.

עד לפני שנתיים, מספר הדירות שבידי משקיעים - המריא. מנתוני הכלכלן הראשי באוצר עולה, כי במהלך השנה שעברה משקיעים בחיפה מכרו כ-1,800 דירות יותר מאשר רכשו, כלומר הם הקטינו מאוד את מלאי הדירות שבידיהם, כנראה כי העריכו, שהשוק החיפאי עומד בפני רוויה. התנהגות המחירים ב-2018 אישרה לכאורה את הדברים, באמצעות הירידה הקלה, ויתכן ש-2019 תמשיך את המגמה הזו. נראה שהרף אליו הגיע שוק השכירות ל-3 חדרים בעיר, של 2,450-2,500 שקל לחודש, הוא רף שלא בטוח שיישאר לאורך זמן, לנוכח ריבוי הדירות שבידי משקיעים.

מבחינה גאוגרפית פתח תקווה גובלת בתל אביב - קרית אריה נמצאת מעברו השני של כביש 4, מול עתידים ורמת החיל. אולם מכל בחינה אחרת פתח תקווה נחשבת לעיר מעגל שני, בדומה לראשון לציון ולנתניה, וגם שוכרי הדירות נוהגים בה ככזו. חלקם אמנם עובדים ולומדים בתל אביב, ואולם חלקם עובדים באזורי התעסוקה הסובבים.

ב-2018 גלשו 36-38 אלף גולשים בכל רבעון, וחיפשו בעיר דירות 3 חדרים. מחירי השכירות הגיעו ברבעון האחרון של השנה ל-3,734 שקל לחודש, עלייה של חצי אחוז לעומת הרבעון האחרון של 2016, אולם ירידה של 1.3% בשנה האחרונה.

יתכן, כי חלק מהשוכרים זלגו לראש העין, שם יש היצע גדול של דירות חדשות להשכרה. אם המצב הוא אכן כזה, אנו צפויים בתקופה הקרובה להמשך ירידות מתונות בעיר.

נתניה היא עיר שעברה הליך של הצפה, במיוחד של דירות יוקרה שהוקמו לתושבי חוץ, שחדלו מלפקוד את השוק. דירות 5 חדרים בקו קדמי לים מוצעות לשכירות ב-5,000 שקל ומעלה. האם זה משפיע על דירות שמחירי השכירות שלהן מגיעים בסוף השנה הנוכחית ל-3,675 שקל? ייתכן שבעקיפין. מחירי השכירות עלו בשנתיים האחרונות באחוז, ובשנה האחרונה ירדו ב-0.3%, תהליך דומה לזה שעבר על פתח תקווה. בשנים האחרונות משקיעים רכשו בעיר נכסים רבים, וייתכן כי ריבוי כאלה, לעומת יציבות בביקושים (מספר הגולשים נע בין 25 ל-30 אלף ברבעון), ימשיך תהליך של התייצבות ואולי אף ירידת מחירים קלה בהמשך.

כמו פתח תקווה וראשון לציון, סביר כי חלק ניכר מהשוכרים בנתניה עושים זאת ללא קשר לקרבה היחסית לתל אביב, משום שהם לומדים במכללה האקדמית או עובדים באזור התעסוקה הנתנייתי או באזור השרון.

עיר שהשוכרים בה חצויים בין תל אביב לאזור ראשון לציון, כלומר חלקם עובדים ולומדים בתל אביב וחלקם - בראשון לציון ובסביבתה. מבחינת דינמיקת מחירים, העיר התנהגה בדומה לפתח תקווה ולנתניה: מחירי השכירות לדירות 3 חדרים עלו בה ב-2.7% בשנתיים ל-3,961 שקל לחודש, אבל אם משווים לרבעון האחרון של 2017, המחירים ירדו ב-3%.

לירידה הזו, שבאה לידי ביטוי בחסכון ממוצע של 1,450 שקל לשנה, לא נמצא הסבר מובהק. העיר הייתה פופולרית מאוד בקרב משקיעים, שרכשו בה בשנים האחרונות מאות דירות, ואולי נוצר מצב של רוויה, שייצב את מחירי השכירות לדירות הללו, ואולי יוריד אותם בעשרות שקלים נוספים לחודש.

עלייה של 4% בשנתיים ושל חצי אחוז בשנה האחרונה ל-2,491 שקל בחודש רשמה העיר שבעשור הקודם נחשבה ל'בירת המשקיעים'. אך משיחות עם משקיעים ועם אנשי נדל"ן מקומיים עולה שמעמדה של העיר בעולמם של המשקיעים נמצא בשינוי.

התשואות על הדירות ירדו מאוד, הביקושים לא עלו בהתאם לגידול בדירות להשקעה, ומשקיעים משתדלים למכור את דירותיהם בעיר. ועם זאת, יש הבדלים גדולים מאוד בין הביקושים לדירות בעיר ברבעונים השני והשלישי, לפני תחילת הלימודים באוניברסיטה, לבין הביקוש בסופי השנה, כשהסטודנטים כבר לומדים והביקושים לשכירות מאוד נמוכים. הדבר מביא להפרשים של 2-3% במחירי השכירות, ואולם במהלך השנה האחרונה הוא התייצב על רמה של כ-2,500 שקל, שכנראה תשמור על יציבות.

עוד יותר מרמת גן, גבעתיים אינה עיר עם שוק עצמאי, אלא נחשבת על ידי שוק הנדל"ן כשכונה טובה בתל אביב. לכן מחירי השכירות בה יקרים והיא נחשבת למספר 2 אחרי תל אביב.

בשנתיים האחרונות מחירי השכירות בעיר עלו ב-8.3% ובשנה האחרונה ב-3.2%, והיא מתנהגת בדומה לרמת גן ולתל אביב. שכר הדירה מגיע ל-5,019 שקל, מה שאומר שעלויות שכר הדירה השנתיות קפצו ב-4,600 שקל בממוצע בשנתיים האחרונות. חלקם מן הסתם מחפשים אופציות אחרות, ואולם הפרשי המחירים בין גבעתיים לרמת גן, בכל הקשור לשכר דירה, אינם כה גדולים (37 שקל בחודש), כך שפתרון למצוקה כזו לא יימצא בסביבה המידית. מצד שני, מספר הגולשים שהתעניין השנה בשכירת דירות בעיר גדלה, מה שמעיד, כי בדומה לתל אביב, הביקושים יעלו, כמו גם המחירים.