פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      "ב-2024 יהיו פה יותר מ-10,000 דירות להשכרה לטווח ארוך"

      מנכ"ל חברת דירה להשכיר עוזי לוי בטוח שהישראלים יוותרו על דירה בבעלותם לטובת שכירות לטווח ארוך ("הציבור בישראל אינטלינגטי") ומרוצה שהחברות המובילות במשק נכנסות לפרויקטים שלו ("כל הגדולים"). ראיון אופטימי לסיכום השנה

      עוזי לוי (גלובס , צילום: איל יצהר)
      עוזי לוי (צילום: איל יצהר)

      למנכ"ל החברה הממשלתית "דירה להשכיר", עוזי לוי, יש מצגת מוכנה שהוא שולף בכל מפגש עם מבקרים. דפדוף מהיר בין העמודים מלמד במהרה על מבנה החברה, היעדים ומצב שיווק הפרויקטים.

      נראה כי עמוד אחד, שמציג את פיזור המיזמים ברחבי הארץ, חשוב ללוי במיוחד, אך בשל סיבה שלא קופצת מיד לעין. בתחתית העמוד מופיעים סמלים של כמה מחברות הבנייה הגדולות במשק כמו שיכון ובינוי, אשטרום, מנרב ואזורים. "אתה רואה את השמות", הוא עוצר ומדגיש "לכל אחת מהחברות האלה יש יותר מפרויקט אחד אצלנו. אלה הגדולים ביותר והם מבצעים פרויקטים של דירה להשכיר", הוא מכריז בגאווה לא מוסתרת.

      כמי ששימש בעצמו בתפקידים בכירים בכמה גופים עסקיים ענקיים, לוי משוכנע שהעובדה שחברות הבנייה הגדולות מתמודדות במכרזים שהוא מפרסם, היא ההוכחה שמהפכת הדיור שעליה הוא מדבר בדרך להתממש.

      חברת דירה להשכיר הוקמה ב-2014 במטרה לשווק פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, בניסיון להציע חלופה לזוגות צעירים ולשוק המגורים כולו. החברה משווקת במכרזים קרקעות מדינה מתוכננות, ללא מחיר מינימום. הקבלן הזוכה מקים את הפרויקט ומחויב להשכיר את הדירות בשוק החופשי למשך 20 שנה, תוך מתן אפשרות לשכירות ארוכת טווח, במחיר קבוע וידוע מראש. רבע מהדירות מושכרות בהגרלה לזכאי משרד השיכון במחיר נמוך בכ-20 אחוז מהמחיר הממוצע באזור. הכל מפוקח על ידי החברה הממשלתית.

      בסוף התקופה, בעלי הפרויקט רשאים לעשות בדירות כרצונם - להמשיך להשכיר את הדירות או למכור אותן בשוק החופשי. כיום שלושה פרויקטים כבר מאוכלסים - בהרצליה, ברמת השרון ובחיפה, ובהם קצת יותר מ-600 דירות. פרויקטים נוספים נמצאים בתהליך בנייה על קרקעות שהחברה שיווקה, אבל האכלוסים הבאים צפויים רק בשנת 2020.

      "הפרויקט הבא שיתאכלס הוא פרויקט הגדנ"ע בתל אביב, שאותו בונה חברת אשטרום. זה פרויקט גדול במיוחד של 377 דירות בלב אזור הביקוש כי זה בתל אביב. כשנגריל שם את הדירות לזכאים בשכר דירה מופחת, אני מאמין שנראה אלפי מציעים", אומר לוי.

      החברה זכתה בקרקע בתחילת 2016, למה זה לוקח כל כך הרבה זמן?

      "תל אביב זו עיר שמאוד קשה להוציא בה היתרי בנייה. אבל לא בזבזנו זמן, והם כבר בשלב של חפירה ודיפון מזה תקופה. אני מאמין שהאכלוס יהיה כמעט בזמן, מקסימום יידחה ברבעון אחד או שניים. כמעט במקביל צפוי להתאכלס פרויקט 'הדסה הקטנה' על קרקע מצוינת בירושלים. שני אלה, עם פרויקטים אחרים שצפויים להתאכלס ב-2020 בחולון ובראשון לציון זה כ-2,000 יחידות דיור להשכרה וזה מבחינתי קו פרשת המים.

      "2020 תהיה שנת המבחן של 'דירה להשכיר', ואני מאמין שב-2024, שזה אומר עשור מהקמת החברה, יהיו פה למעלה מ-10,000 דירות מתפקדות שגרות בהן משפחות מאושרות".

      טלפון מיצחק תשובה

      זה הסיבוב השני של לוי במשרד האוצר. בעבר שימש כסגן הממונה על התקציבים במשרד, ובין היתר אף נסע עם ראשי הממשלה ברק ונתניהו כחלק מהמשלחות לוואי פלנטיישן (1998) ולוועידת שפרדסטאון (2000). כמזכרת הוא מחזיק במשרדו תמונה מאחת הנסיעות לוחץ את ידו של נשיא ארה"ב לשעבר ביל קלינטון.

      מהאוצר עזב לבנק לאומי. "אתה מגיע גנרל גדול. יש לך ניסיון בהובלת תהליכים וקבלת החלטות אבל אין לך ניסיון עסקי", הוא מסביר. "הייתי בבנק שמונה שנים מרתקות. חמש מתוכן שימשתי כראש מערך הבנייה והנדל"ן. זה בית הספר לעסקים הטוב בעולם, כי אתה נמצא בצד המממן ומשם רואים הכל - התוכניות העסקיות, מה תוכנן ומה בוצע. הייתי מספיק זמן שם כדי לראות מה יצא מההחלטות במימוש בשטח. זה תפקיד מפתח בעולם הנדל"ן בישראל", הוא אומר.

      ואז הגיעה הצעה לנהל את פעילות אלעד גרופ של יצחק תשובה בקנדה.

      מי פנה אליך?

      "יצחק ואני מכירים הרבה שנים, והוא פנה אלי".

      לוי מספר שלא קיבל את ההחלטה במהירות: "אני לא תזזיתי. שים לב שהתפקידים שאני עושה ארוכים". אבל לבסוף האתגר של לנהל חברה עם מאזן של שלושה מיליארד דולר בשנה קרץ לו והמשפחה עשתה רילוקיישן לקנדה.

      כשחזר לישראל אחרי כשנתיים עזב את תשובה והצטרף לקבוצת IDB, כמשנה למנכ"ל נכסים ובניין ואחראי על הפעילות הבינלאומית. "הגעתי בשיא הפריים של החברה, שהיא בשיא עוצמתה. עבדתי עם רפי ביסקר וסגי איתן וזו קבוצה מאוד מקצועית. היהלום שבכותרת מבחינה עסקית באותה תקופה מבחינתו היתה רכישת בניין HSBC בניו יורק ב-350 מיליון דולר והשכרתו בחזרה לבנק ."זו עסקה שאני עושה עליה הרצאות באוניברסיטה", הוא אומר בגאווה לא מוסתרת.

      "עבדתי גם אצל יצחק (תשובה) וגם אצל נוחי (דנקנר). אני לא חושב שיש הרבה אנשים שעשו את המעברים בין שניהם. למדתי שיש שתי שיטות ניהול בעולם - השיטה הנוצרית, שזה שיתוף. יש את האב, הבן ורוח הקודש. כולם יושבים ומקבלים החלטות יחד. לפי השיטה היהודית, אחד אלוהינו. גם יצחק וגם נוחי הם מאוד יהודים - אין עבודת צוות".

      "דירות בלי פשרות"

      ב-2014 שוב קיבל הצעה לתפקיד ניהולי - הפעם, לא עבור טייקון, אלא עבור הציבור.

      "כאיש אוצר לשעבר, כשאתה נקרא לדגל - אתה הולך. ההצעה עצמה מאוד קסמה לי כי זה לבוא ולשנות את שוק הדיור בישראל ולפתח מוצר שכל כך מצליח בעולם ואינו קיים בישראל. כשעבדתי באלעד גרופ בצפון אמריקה, השכרתי 17 אלף דירות ואני יודע איך זה. השכרנו דירות לקהלים מגוונים - יש מוצרים למהגרים ויש למולטי מיליארדרים במרכז מונטריאול באחד הבניינים הכי יוקרתיים בעיר. זה מתאים לכולם".

      למה אתה מתכוון כשאתה אומר "לשנות את השוק"? כשליש מהדירות בישראל מושכרות.

      "הכוונה היא להביא מוצר שלא קיים בארץ שנקרא מולטי-פמילי (MultiFamily). יש דירות להשכרה בישראל אבל אין מולטי פמילי. הכוונה למתחם מגורים שלם שכל כולו השכרה ארוכת טווח. שהפרט יודע מה החוזה ויודע שהסכם השכירות הוא גמיש והיזם יודע למה הוא התחייב. כולם יודעים הכל. למעשה המוצר שלנו הוא מוצר שלם כי הוא מטפל ביזם ובדייר.

      "האתגר במולטי-פמילי הוא כפול משום ששני הדברים המרכזיים הם קצת סותרים. אתה רוצה דירות טובות. לא כאלה שהן פתרונות והתפשרויות אלא כאלה שאנשים ירצו לגור בהן, ולכן צריך ללכת ליזמים הגדולים. וזה הצד השני - אתה צריך לייצר עבורם עסקה מספיק אטרקטיבית מבחינת רמת הסיכון ותיאבון התשואה שלהם".

      לוי מדבר על עסקאות אטרקטיביות, אבל לא כל המכרזים שהם שיווקו הצליחו ("אנחנו לא קבלנים של הצלחות"), ובינתיים בפרויקט ברמת השרון של חברת אביב, האכלוס החל לפני כשנה, וכ-20 דירות עדיין ריקות.

      "רמת השרון כמעט מאוכלס במלואו. יש כמה דירות קצת יותר קשות", הוא מודה ומבקש להסביר: "הפרויקט לא הגיע בזמן לשוק. הוא איחר את עונת ההשכרה שמתחילה במאי ומסתיימת בספטמבר-אוקטובר, והוא הגיע בדצמבר. זה מלמד בעיקר שכל פרויקט צריך להיות בתיאום וברצון עם הרשות המקומית. ברמת השרון היה בלגן עם ראש העיר שהתחלף ואחרי זה בא ממלא מקום, ובחירות ולצערי הפרויקט לא קיבל שבס מלא (הקלה שנותנת תוספת דירות, ג"ל) שהוא היה צריך לקבל. כך נוצרו דירות מאוד מאוד גדולות וחלקן קשות להשכרה. אי אפשר להתעלם מזה.

      "תראה דוגמא אחרת, בהרצליה. שם ראש העיר רואה בהצלחת הפרויקט הצלחה אישית שלו לכן הוא היה מתוקתק. שבס מלא והיתרים מהירים והפרויקט נבנה במהירות".

      יכול להיות שהסיבה אחרת ואין עדיין מסה בציבור שמחפשת כל כך הרבה דירות להשכרה?

      "עד היום לא היה כאן המוצר הזה וצריך להתרגל למולטי פמילי. הציבור בישראל מאוד אינטליגנטי, ויתרגל. אני מזכיר לך שבעבר באו עם מוצרים שמאוד הצליחו בעולם וכאן אמרו שהם לא יצליחו וטעו. שתי דוגמאות שעולות לי בראש זה מים מינרליים וכביש 6. אמרו 'מה, נשלם על כבישים?' והנה משלמים.

      "גם פה זה יעבוד כי אנשים יבינו את היתרונות שיש במגורים קרוב למרכזי תעסוקה, לגור בדירה חדשה שאתה יכול לצאת ממנה מתי שאתה רוצה בלי להיקשר לארבעה קירות או למשכנתא. ואם מתקלקל משהו חלילה, יש יזם שמטפל בעניין בלי להתחיל לחשוב - זה באחריותו או באחריותי. שכירות טווח ארוך זה מוצר חלומי, למה שזה לא יעבוד?

      כן, אבל הראש בישראל עדין חושב קודם כל על בעלות, בניגוד למקומות אחרים בעולם.

      "כשאתה הולך לסטטיסטיקה ואתה מסתכל על שיעור הישראלים שגרים בשכירות לעומת שיעור האמריקאים, תופתע לראות שזה דומה - בערך שליש בשכירות כאן ושם. אבל לישראלים אין מוצר מתקדם כמו המולטי-פמילי ועכשיו יהיה להם. כשאנשים יבינו שאפשר לשתות חלב בלי לקנות את הפרה, הם ירצו רק את החלב.

      "היום העולם הולך לפלטפורמות גמישות. היום אתה מעדיף גישה לרכב מאשר בעלות על רכב. מה אני צריך ערימת פח שעלתה המון ושמחכה לי למטה? מי צריך את זה? אתה רואה שחברת המוניות הכי גדולה בעולם, אין לה אף מונית וחברת המלונאות הכי גדולה אין לה אף מלון - הראשונה זו אובר והשנייה זו Airbnb. כשהציבור יגלה ב-2020 שתישפכנה לשוק 2,000 דירות ושנה אחרי כן עוד 3,000, נראה את הציבור מסתער על דירות השכירות לטווח ארוך".

      אחרי למעלה משבע שנים בנק ישראל העלה בשבוע שעבר את הריבית במשק ל־0.25 אחוז. אם יש כאן תחילת מגמה ונגיע למספרים של אחוז עד שניים, איך זה ישפיע לדעתך על שוק השכירות?

      "כשאתה לוקח משכנתא אתה לוקח ריסק על שוק המשכנתא העולמי. כשאתה נכנס היום, אתה לא יודע מה תשלם בעוד שבע שנים. לעומת זאת אצלנו אתה יודע בדיוק מה תשלם בכל חודש למשך עשר שנים. ובהקשר ספציפית להעלאת הריבית, הרי שלמולטי-פמילי זה עושה טוב. כי כשמוצר אחד - המשכנתא - מתייקר אז זה טוב למוצר התחליפי שלנו".

      כמו תינוק בעריסתו

      משרדי "דירה להשכיר" המצוחצחים ממוקמים בקומה השישית של מגדל המשרדים היוקרתי אמות פלטינום בפתח תקווה. לוי מספר שההתחלה נראתה אחרת לגמרי

      "תמיד אומרים שזו חברה שהקים יאיר לפיד כשר אוצר. אז דירקטוריון החברה אכן מינה אותי בתקופתו, זה היה בסוף אוגוסט 2014, אבל קצת יותר מחודש לאחר מכן הממשלה התפרקה, אז היינו בסך הכל ביחד רק לתקופת החגים", הוא צוחק.

      הרגשת שזה מתרסק?

      "כשהחברה קמה לא היה כלום - לא חשבון בנק ולא משרדים. נשאר לי עדיין רכב של נכסים ובנין והוא שימש לתקופה כמשרד שלי. היה רק חזון. ואז גם התפרקה הממשלה, אבל לרגע לא חשבתי שזה מתרסק - חשבתי רק שיהיה יותר קשה. לא היה לי לרגע ספק שכל ממשלה וכל קואליציה שתקום, תראה בשכלול שוק הדיור בישראל מטרה חשובה, מטרה לאומית".

      לדבריו, רק אחרי שנבחרה ממשלה חדשה וכששר האוצר הנוכחי משה כחלון נכנס לתפקידו וקם מטה הדיור, החלו העניינים לזוז ובמהירות. כשבשנים מאז שיווקה החברה קרקעות ל-6,000 דירות להשכרה, ובמקביל גם עוסקת בתכנון מתחמי קרקע גדולים לא להשכרה ("אנחנו סיירת ביצוע. נוצרה כאן פלטפורמה מעולה").

      מי קובע לך את היעדים?

      "הרעיון הוא להקים בתוך הממשלה חברה עסקית כי מה שלא עסקי לא יקרה, או שיקרה לא טוב. לכן הקמתי חברת מטה קטנה, עם כוח אדם מעולה, ואגב לא קיבלתי פתק מאף שר או פקיד שביקש למנות עובד כזה או אחר.

      "היעדים נקבעים על ידי הדירקטוריון שבראשו היו"ר אודי אדמתי שהיה בכיר בקבוצת דלק והיום הוא איש עסקים פרטי. וכמובן שיש את מטה הדיור שבראשו זאב ביילסקי ולו חלק נכבד בקביעת היעדים.

      "אין דוגמא לחברה ממשלתית חדשה שקמה בזמן שאנחנו קמנו ובתוך כלום זמן מביאה תפוקות מוציאה מכרזים מאשרת תוכניות ובונה. מכלום. תשאל את אורי יוגב, שהיה ראש רשות החברות, או את ניסים סלמן שהיה סגנו.

      "כשנפוליאון נפטר הוא כתב אני משאיר שני ענקים בעריסתם - את רוסיה ואמריקה. 'דירה להשכיר' היא תינוק בעריסתו. היא יכולה לעשות המון תפקידים בצורה הכי יעילה. כולם פה על חוזים אישיים. אין פה מצב שאני רוצה שירות טלפונים, או לשנות את שעת התה, ועושים לי עיצומים".

      מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עדיאל שמרון צריך לדאוג?

      "אני מדבר על מנגנון ממשלתי בכלל, לא על רמ"י. דירה להשכיר היא מודל משלים לרמ"י היא לא במקומה. עולם הנדל"ן הממשלתי זקוק לסיירת ברמה מקצועית גבוהה ואני חושב שככל שיעבור הזמן, מקבלי החלטות ילמדו על היכולת של החברה והיא תצמח".

      אתם חברה ממשלתית חדשה. יכול להיות שאם יגיע שר אוצר חדש אחרי הבחירות יסגרו את החברה?

      "אני לא רואה את זה קורה. סיבה מרכזית לכך היא חוק הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה למתחמים מועדפים לדיור. ג"ל). החוק מקצה 30 אחוז מתפוקת הדירות שנקבעות בתוכניות שלהם להשכרה. למשל אם דירה להשכיר אישרה עד היום כ 20 אלף יחידות דיור בלוד בפעילות התכנון שאנחנו מקיימים, כ 6,000 דירות מיועדות להשכרה. חוק הוותמ"ל יוצר עשרות אלפי דירות שעל פי חוק יוצר דירות במודל דירה להשכיר. היום יש 60 אלף דירות שצבועות להשכרה במדינה לשנים הקרובות, זה מבטיח את הפעילות שלנו מעבר לכל ממשלה".

      קודם הקבלנים, אחר כך המוסדיים

      לוי מדבר הרבה על היתרונות של ההשכרה ארוכת הטווח לדיירים, אבל ללא שיתוף פעולה מצד היזמים, הוא יודע ששום דבר לא יזוז. לדבריו, בשל ההיכרות הטובה שלו עם גורמים עסקיים בשוק, הוא מוצא עצמו לא אחת מצלצל למנהלי החברות בעצמו כדי להסב את תשומת ליבם למכרזים חדשים שיצאו. עם זאת הוא מציין גורמים עסקיים אחרים, כמי שישמשו בעתיד לדבריו כמנוע של מתחמי שכירות רבים - הגופים המוסדיים. "מעבר לעובדה שהיזמים רוצים דיירים מרוצים, יש להם תמריץ לשמור על הפרויקטים צעירים, בריאים ורעננים לכל אורך תקופת ההשכרה, כיוון שאני מאמין שמתישהו הם ימכרו את הפרויקטים האלה למוסדיים. ככה זה עובד גם בעולם. הרי זה נכס מניב לגמרי. משקיע מוסדי צריך מנוע שייצר לו אחוזי תשואה קבועים וכאן יש אפשרות לקבל כ 5 אחוזי תשואה קבועים ברמת סיכון אפסית, לכן אני מאמין שאנחנו נראה אותם שם בעוד כמה שנים".

      ומה יקרה אחרי 20 שנה שהם יהיו משוחררים מהחוזה מול המדינה, הם ימכרו את הדירות?

      "המדינה אכן מלווה את הפרויקט ל-20 שנה ואז החוזה פוקע והם יוכלו לעשות עם זה מה שהם יחליטו, אבל אני מאמין שזה לא יקרה לעולם. מאיפה עוד הם יוכלו להביא השקעה ברמת סיכון אפס שנותנת תשואה יפה ברמת סיכון אפס. זה הביזנס לכן זה יחיה לתקופות ארוכות".