פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      משקיעים בנדל"ן בחו"ל? זה מה שאתם צריכים לדעת

      השקעה בנדל"ן בחו"ל היא טרנד המושך ישראלים רבים. בין אם מדובר בנכס על הנייר ובין אם בנכס קיים כדאי לכם לבדוק את כל הפרטים על ההשקעה המבטיחה. מדריך

      SDB השקעות נדל"ן מנהטן (ShutterStock)
      מנהטן (צילום: shutterstock)

      אחד הטרנדים המצליחים ביותר בשנים האחרונות בתחום הנדל"ן הוא רכישת נכסים בחו"ל. בין אם בניו יורק, יוון או אודסה הישראלים קונים נדל"ן בכל מקום בעולם. יש 2 סוגי נכסים: נכס קיים ונכס על הנייר. במאמר זה נסקור את שתי האפשרויות והדברים שחשוב לדעת לגבי כל אחת מהן.

      לקריאה נוספת:
      הכשרת היישוב מכרה נכס ביפו לקרן ריאליטי ב-96 מיליון שקל
      אותה דירה בנווה שרת נמכרה לאחר 6 שנים ב-760 אלף שקל יותר
      לא מתחייבים: כך השתלטה תרבות חנויות הפופ-אפ על הקניונים

      נכס על הנייר

      ראשית, חשוב להבין מהן הזכויות במקרקעין. יש לוודא כי המוכר בפרויקט הוא בעל זכות קניינית המאפשרת לו את ביצוע המכירה.

      איך מממנים את הקניה? רכישת נכס בחו"ל מחייבת, באופן מובהק, ניוד של כספים לחו"ל. יש להבין לחלוטין את הנתיב אותו עושה הכסף ואת הביטחונות והערבויות המתקיימים תוך כדי, על מנת להבטיח כי בכל מקרה אפשרי כספנו בטוח. לכן עליכם לבדוק: האם הכספים מועברים לחשבון נאמנות, האם העסקה מגובה באישורי נוטריון ועו"ד המתמחים בנושא, האם מתקיימת ערובה כי במידה והעסקה אינה יוצאת אל הפועל, כמתחייב בחוזה, יוחזרו מיידית כספי המשקיעים ועוד.

      שאלת השאלות היא כמובן האם זה ישתלם - או במילים אחרות: מה התשואה שנקבל. כמובן שנשאף לתשואה גבוהה ככל שניתן. גם אם מבטיחים לכם תשואה גבוהה במיוחד, זכרו שככל שהתשואה נראית גבוהה יותר, זה אומר שגם הסיכון עלול להיות גבוה. תשואה סבירה והגיונית היא כזו שנעה סביב 7-9% לשנה, ובמקרים כאלה גם הסיכון לא יהיה גבוה.

      לא משנה היכן תשקיעו עליכם להכיר את מצב שוק הנדל"ן באזור בו אתם מעוניינים לרכוש נכס וכן מה היחס בין העלות לתועלת של הנכס. בדקו מה מחירי הדירות בסביבה, בכמה נמכרו דירות דומות, האם יש בסביבה ביקוש לשכירות, האם ההגירה בשכונה היא חיובית או שלילית? בנוסף, בדקו האם זו עיר שהפוטנציאל כבר ממומש בה או כזו שעומד לפרוץ?

      ככלל, השקעות אטרקטיביות הן כאלו שסובבות סביב נוכחות של צעירים וסטודנטים. ערים שבהן יש אוניברסיטאות בהכרח מושכות אליהן סטודנטים רבים. אוכלוסייה צעירה מעידה על עיר תוססת, מתפתחת, אטרקטיבית שבה ערך הנכסים יעלה וישתבח.

      גם אם נמצא נכס אותו על הנייר ניתן להשכיר במחיר המגלם תשואה נאה לצד עלייה מתמדת ויציבה בערכו, יש לברר היטב מהם התשלומים הנלווים לרכישה, המתקיימים, למעשה, בעת רכישת נכס בכל מקום. מהם תשלומי הארנונה בהם חייב הנכס? מהו התשלום עבור ועד הבית? האם יש חברת ניהול מקצועית ואמינה? האם מתוכנן שיפוץ כללי בבניין אשר בו בעל הנכס יחוייב להשתתף על פי חוק? האם יש לשלם לאיש תחזוקה העובד בבניין על בסיס קבוע? מומלץ בחום לברר את כל אלו ועוד על מנת להימנע מהוצאות אותן לא הבאנו בחשבון.

      נכס קיים

      יש מספר דברים אותם עליכם לברר. ראשית, של מי יהיה הנכס - האם שלכם ממש? בטאבו? או שהוא של החברה שדרכה רכשתם את הנכס והיא זו שמשלמת לכם שכירות. הישות המשפטית משתנה לפי סוגי מודלים שונים של השקעה. יש השקעות שהן יותר השקעה פיננסית ולא עסקת נדל"ן, כמו למשל במודל של קרן נדל"ן. במקרה כזה, למשקיע אין שליטה על נכסי הקרן והוא למעשה לא מחובר לנכס ספציפי אלא רק לרווחים או להפסדים של כלל הנכסים. כדי שתהיה לכם זיקה לנכס, עדיף שתירשמו כבעלי הנכס בצורת שותפות או כיחידים.

      גם כאן נושא הרווח או התשואה הוא המעניין. ראשית, החליטו האם אתם מתכננים למכור את הדירה בהמשך (אקזיט) או להחזיק בה זמן רב ולהנות מהשכירות? חשוב לזכור - תשואה היא מושג עתידי ולכן, אין ערובה לתשואה. כשחברת נדל"ן מבטיחה לכם תשואה, זאת נורה אדומה. הבטחה לתשואה בטוחה היא הטעייה במקרה הטוב ורמאות במקרה הרע. אפשר רק להעריך צפי לתשואה. גם במקרים בהם קיימת תשואה גבוהה מידית, היא עלולה "לשקר" ולהוות תזרים זמני בלבד ולא רווח אמיתי. בנוסף, כל הבטחה וכל אמירה חייבת להיות ממוסמכת.

      נושא חשוב שלא תמיד מבינים את חשיבותו הוא המימון. אם יש לכם את כל הסכום ותוכלו לשלם אותו, מצויין. אולם, לא מעט אנשים מעדיפים לקחת הלוואה ואז חשוב להבין מה התנאים שלה. אם הריבית על ההלוואה היא נמוכה יחסית, למשל 2.5% בשנה, עליכם לבדוק האם הריבית משתנה, צמודה, ובעיקר איך היא תתנהג לאורך זמן ובתרחישים שונים. למימון חשיבות רבה להצלחתה של עסקה לאורך זמן, וזהו נתון שמשתנה דרמטית ממדינה למדינה ומעסקה לעסקה.

      זה ללא ספק חלומם של רבים להחזיק דירה בניו יורק, מיאמי או ברלין. אבל, האם אתם מכירים את האזורים השונים בכל עיר? את הסביבה? איך תדעו, למשל, שאתם רוכשים דירה באיזור טוב של העיר? או כזה שאמור עוד להתפתח? כדי להצליח עם נדל"ן במדינה זרה, אתם צריכים להבין במה ואיפה אתם משקיעים (מגורים/עסקים). קראו קצת על המדינה או העיר, נסו להעריך את מצבה. אל תאמינו לכל מה שאומרים לכם.

      שאלת השאלות היא עם מי ללכת בסופו של דבר? יש כל כך הרבה יועצים ואנשי מקצוע שישמחו ללוות אתכם. כמו בכל תחום. גם כאן, לפני שאתם נכנסים להשקעה, וודאו כי החברה שאתה אתם מבצעים את העסקה ממוקדת באזור בו צברה ניסיון ומוניטין.

      אורן גזית הוא מנכ"ל משותף בגרין פארק יזמות ובנייה

      גיל בר ועומר דניאל - נדל"ן אחד על אחד