פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      היטל ההשבחה שעיריית תל-אביב דרשה ברובע 3 ירד לאפס

      עיריית תל-אביב דרשה תשלום היטל השבחה בסך 174 אלף שקל ממוכר דירה ברובע 3 בעיר. המחלוקת בין הצדדים הגיעה לשומה מכריעה, בה נקבע כי זכויות הבנייה לפני אישור תוכנית רובע 3, שכללו זכויות מתוקף תמ"א 38, היו נדיבות יותר מהזכויות שמעניקה תוכנית רובע 3

      חוף הים של תל אביב (ShutterStock)
      תל אביב (צילום: shutterstock)

      הערעור השתלם: מוכר דירה ברובע 3 בתל-אביב, נדרש על ידי העירייה בתשלום היטל השבחה בסך 174 אלף שקל, בטענה כי תוכנית רובע 3 שיפרה את זכויות הבנייה שניתן להקים בבניין. מנגד טען מוכר הדירה כי הזכויות שמעניקה תמ"א 38 שחלו על הבניין לפני אישור תוכנית רובע 3, היו נדיבות יותר. המחלוקת הגיעה לשמאית מכריעה שצידדה בעמדת המוכר וקבעה כי אין השבחה בזכויות הבנייה בבניין כתוצאה מאישור תוכנית רובע 3.

      מדובר בדירת 3 חדרים בשטח 64 מ"ר הממוקמת בקומה השנייה בבניין משותף בן 3 קומות וקומת גג ובסך הכל 8 דירות, המצוי בשדרות בן ציון 17 בתל-אביב. מדובר באזור המצוי בתחום הכרזת אונסק"ו, המגבילה את היקפי הבינוי. הבניין ממוקם בתחום רובע 3, שבו התירה תוכנית הרובעים תוספת קומה וחצי בבניינים עד 5 קומות. בגין מכירת הדירה, שלחה עיריית תל-אביב דרישה לתשלום היטל השבחה בסך 174 אלף שקל.

      המוכר, הגיש ערר על השומה, והציג שומה נגדית באמצעות שמאית המקרקעין נחמה בוגין, שטענה כי במצב הקודם, לפני אישור תוכנית רובע 3, חלו על הבניין זכויות מתוקף תמ"א 38, שאיפשרו תוספת של 2.5 קומות, בעוד שהתוכנית החדשה לרובע 3, מאפשרת תוספת קומה וחצי בלבד, וגם זאת תחת תנאים מחמירים ודרישות רבות, ולכן כלל השבחה במקרה זה. בנוסף טענה בוגין כי בגלל שיש דירת גג בפועל בבניין, יש לכך השפעה שלילית על היתכנות פרויקט חדש ועל הסיכויים לממשו.

      מנגד טענה הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב, כי תמ"א 38 כלל אינה רלוונטית לצורך החישוב, כי התמ"א פטורה מהיטל השבחה. לטענת הוועדה המקומית המצב החדש בו מתאפשרת תוספת בנייה של קומה וחצי משביחה את הנכס בשיעור של 348 אלף שקל, ועל כן היטל ההשבחה עומד על פי הדין על מחצית מגובה ההשבחה, על 174 אלף שקל. הוועדה המקומית אף התעלמה מהעובדה כי בבניין מצויה דירת גג שנבנתה ומשפיעה על הסיכויים לממש פרויקט חדש בבניין.

      השמאית המכריעה דורית פריאל קבעה כי למרות שבתמ"א 38 זכויות הבנייה הן מוקנות על ידי הוועדה המקומית שבסמכותה לאשר או לא לאשר מתן היתר בנייה, ואין וודאות למימוש התוכנית, אך עדיין יש להביאה בחשבון. פריאל קיבלה את עמדתה של בוגין, וקבעה כי בעוד בהתאם לתמ"א 38 במצב הקודם, ניתן היה להוסיף 2.5 קומות, הרי שתוכנית רובע 3 מתירה תוספת של קומה וחצי בלבד, ולפיכך התוכנית אינה משביחה. "אני סבורה כי קונה שמודע לכך כי חיזוק מבנים ישנים מסוג זה מהווה אינטרס ציבורי לאומי מובהק, היה מביא בחשבון במצב הקודם צפי ברמת וודאות גבוהה לתוספת קומה וחצי, וצפי ברמת וודאות נמוכה יותר לקומה נוספת", ציינה פריאל והוסיפה כי אין להתעלם מקיומה של דירת הגג בבניין, שלא נלקחה בחשבון כלל בשומת הוועדה המקומית. "אין מקום לדעתי להתעלם מהקושי בקבלת הסכמה למימוש תוספת הבנייה והפגיעה בהיתכנות פרויקט לתוספת הקומות", קבעה פריאל. "לאור זאת הגעתי לכלל דעה כי לא חלה השבחה במקרקעין שבנדון בגין אישור תוכנית רובע 3".

      לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, שיחד עם השמאי קובי גור הגישה את הערעור על שומת העירייה, "אנחנו נמצאים בתקופה קריטית. קיימים פערים משמעותיים בין המצב הרגולטורי הנקבע בתוכנית רובע 3 לבין המצב הקודם, ובהרבה מקרים התוכנית דווקא הרעה את מצבם של בעלי הנכסים מבחינת יכולת השבחה עתידית. עיריית תל-אביב מטילה שומות גבוהות שלא מתחשבות במצב הקודם וגם לא ביכולת המעשית להשביח את הנכס. אני מציעה לבעלי נכסים שקיבלו דרישת שומה לא למהר לשלם כי אנו רואים בתקופה האחרונה דוגמאות לכך שהשמאים המכריעים לא מקבלים את עמדת העירייה ומפחיתים את השומות באופן משמעותי, כמו במקרה זה שבו היא אף ירדה לאפס".