לפני זמן לא רב הגיעה לחברת שפיר מגורים הצעה עסקית מעניינת: יזמי פרויקט התחדשות עירונית של כ-400 יחידות דיור באזור חיפה, חיפשו יזם בעל יכולות וכיסים עמוקים שיוכל להיכנס לנעליהם ולקדם אותו. היזמים המקוריים דרשו 4 מיליון שקל על הוצאותיהם בקידום הפרויקט עד כה בתוספת רווח מסוים.
"מגיעים אליי שני יזמים" מספר סמנכ"ל שפיר מגורים, גד גרשון, "עם פרויקט שהם העבירו לו כבר תב"ע והחתימו 80% מהדיירים, אבל הסתכסכו ביניהם הלכו לבוררות וקיבלו פסק דין שאומר שהם צריכים לממש את הזכויות שלהם בפרויקט להתחלק בתמורה וללכת כל אחד לדרכו.
"אמרתי להם שזה פרויקט יפה אבל יש לי בעיה לקחת אותו - רשות המסים תגבה ממני פעמיים מס רכישה, פעם אחת בעסקה איתם ופעם שנייה בתחילת הפרויקט כנגד הדירות שאני קונה מהדיירים. רשות היסים מחשבת את המס הזה לפי שווי הזכויות העתידי. כלומר, אם נניח על 400 דירות ייקחו תמורה של 200 מיליון שקל אני אצטרך לשלם על זה פעמיים מס. 24 מיליון שקל מס מורידים את התשואה בפרויקט כזה לרווחיות אפסית".
מדיניות רשות המסים להטיל מס רכישה כפול על יזמים המבקשים לרכוש פרויקטים של התחדשות עירונית מונעת קידום של פרויקטים בהיקף אלפי יחידות דיור, טוענים יזמים קבלנים ואנשי מקצוע אחרים המעורבים בענף. גרשון מספר כי רק אצלו בחברה ישנם פרויקטים בהיקף 1,100 דירות שתקועים בגלל הבעיה הנקודתית של המיסוי הכפול. "כל מי שאתה מדבר איתו יגיד לך שזו תקלת מס שבטח יבטלו אותה עוד כמה חודשים, אבל אם שילמת היום אף אחד לא יחזיר לך את המס ששילמת".
אלא שבינתיים שום ביטול לא נראה באופק. להיפך. לאחרונה התברר כי רשות המסים חזרה בה מהצעת חוק שיזמה בעצמה במטרה לפתור את בעיית כפל המס. "אכן בהצעת חוק ההסדרים שצורפה לתקציב 2019" נמסר מרשות המסים בתגובה לשאלת "גלובס" "הופיע תיקון חקיקה הקובע כי הזכות הנמכרת תמוסה לפי התשלום ששולם בפועל ולא לפי שווי המקרקעין המלא. ואולם, ההצעה הופרדה מחוק ההסדרים ולכן לא קודמה.
"כעיקרון, הנושא האמור מעלה שאלות רבות הנוגעות למדיניות הגופים הממשלתיים האמונים על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית (הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון, מטה הדיור במשרד האוצר) וכיצד יש להתייחס לגופים העוסקים בהחתמת הדיירים המתגוררים במתחמים בהם קיים צפי להתחדשות עירונית. לאור זאת, רשות המסים בוחנת את עמדתה בנושא בשיתוף הגופים האמורים והאם יש מקום לקדם את החקיקה האמורה".
בענף מסבירים כי הסיבה הלא פורמלית לרגליים הקרות שקיבלה רשות המסים היא חשש שעלה שביטול המיסוי הכפול יעודד מאכערים ליזום פרויקטים ולהחתים דיירים רק כדי למכור את הפרויקט ברווח ליזמים ולעשות סיבוב.
החשש הזה מרתיח את עו"ד ורד אולפינר, בכירה לשעבר ברשות המסים וכיום מנהלת מחלקת מיסוי נדל"ן ב-EY.
"מה הקשר בין הסיפור הזה לבין מאכערים?" אומרת אולפינר. "קודם כל, ב-2017 המדינה כבר הסדירה את כל הפעילות של קבלני החתימות באמצעות 'חוק המאכערים' בפרויקטים של התחדשות עירונית. שנית, חשוב שבמדינה יבינו שקבלני החתימות הם גורם רלבנטי בשרשרת המזון של מיזמי התחדשות עירונית. חברות גדולות ורציניות לא מחזיקות מנגנונים שמטפלים בהחתמות של דיירים. הן מעדיפות להיכנס בשלב מאוחר יותר ולהוציא את הפרויקט לפועל".
אולפינר מספרת על עסקה למכירת חמישה מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית באזור מרכז הארץ, תמורת 2 מיליון שקל. רשות המסים קבעה לחמשת הפרויקטים האלה ביחד שווי של 106 מיליון שקלים לצורך מס רכישה - כלומר הקונה יצטרך לשלם מס של 6 מיליון שקלים על עסקה של 2 מיליון שקלים. "ברור שאף אחד לא מסכים לשלם את זה. עוברים תהליך שלם עם השומות האלה ברשות המסים ואחר כך מגישים עררים לבית משפט מחוזי - תראה כמה התעסקות ומשאבים של זמן זה גוזל".
אז מה אפשר לעשות?
"בתקופה שהייתי ברשות המסים ראינו בפרויקטים שנמצאים בשלב כזה סוג של אופציה, כי אי הוודאות עדיין גדולה מאוד. זו לא עסקת קומבינציה. כדי שעסקת התחדשות תצא לדרך צריך את כל הדיירים ואת ועדות התכנון - כל מה שהיזם רוכש זה סוג של אופציה לעשות עסקה והמס צריך להיות על מחיר האופציה. מעבר לכך אני לא מבינה את כחלון. מצד אחד הוא מחפש להגדיל היצע ומצד שני הוא כל הזמן משית עוד מסים".
"משרד האוצר פועל כאן בשני קולות מנוגדים", טוען ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס וממובילי המאבק לביטול כפל מס הרכישה "מצד אחד מבינים שם שכל עוד לא נפתור את בעיית הביקוש במרכזי הערים לא נצליח להוריד את מחירי הדיור ושההתחדשות העירונית היא הדרך המרכזית לעשות את זה. מצד שני מס הרכישה הכפול ואי-ההכרה במע"מ של תשלומים לעורכי דין ומפקחי בנייה מעלים את מחירי הדיור כי הם מורידים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים האלה, במיוחד בערים בפריפריה ששם הם גם ככה גבוליים מבחינת כדאיות כלכלית.
"נדבך מרכזי נוסף זה ועדות התכנון המקומיות, שלא פועלות בהתאם למדיניות השר אלא בהתאם לאינטרסים של הרשויות המקומיות שמבחינתן התחדשות עירונית ותוספת תושבים זה הפסד כסף - התוצאה של כל זה הוא חוסר ודאות שמעלה את פרמיית הסיכון ומייקר את מחירי הדירות".
רק בתחום הנדל"ן כחלון מטיל מסים
רשות המסים שוקלת להטיל מס על דירות שבנייתן הסתיימה כדי לתמרץ את הקבלנים למוכר אותן, כך הצהיר לאחרונה בכיר ברשות המסים בכנס ארגון קבלנים שנערך לפני שבועיים באילת. הרעיון החדש מצטרף לשורה ארוכה של צעדי מיסוי שיזם האוצר בעידודו הנמרץ של שר האוצר משה כחלון. אותו כחלון שמקדם הורדות מסים בכל תחום אחר, ניהל במהלך הקדנציה מאבקים הרואיים להעלאת המיסוי בשוק הנדל"ן, והדוגמה הבולטת ביותר היא כמובן המס על הדירה השלישית, שנפסל בבג"ץ.
היוזמה החדשה הנשקלת ברשות המסים היא המשכו של רעיון שהעלתה בזמנו ועדת טרכטנברג להטיל מס על קרקעות שקבלנים זכו בהן במכרזי מינהל ולא החלו לקדם עליהן בנייה.
כששואלים את ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, מדוע המס על מלאי קרקעות שהציעה טרכטנברג לא יושם מעולם - הוא פורץ בצחוק. "הסיבה היחידה שבעלי קרקעות לא בונים היא שלא נותנים להם לבנות. ועדות התכנון תוקעות את הפרויקטים. בגלל זה גם הרעיון החדש של מס על דירות לא מכורות לא נראה לי רציני".
אבל העלאת מס הרכישה כן הצליחה להוציא מהשוק את המשקיעים.
"והודות ל'הישג' הזה אין התחלות בנייה. כחלון מדבר על זה שהמשקיעים לוקחים דירות לזוגות צעירים אבל המשקיעים הם מקור ההון הכי טוב למימון פרויקטים בענף הבנייה. הוצאת את המשקיעים מהשוק - לקחת את המנוף המימוני שלו. אפשר להתלונן שמשקיעים לקחו 10 דירות בפרויקט של 100 דירות, אבל צריך להבין שבלי ה-10 דירות האלה לא היו גם ה-100. כשנלחמים במשקיעים כולם מפסידים".