אז כמה דירות באמת נמכרות בישראל בכל חודש?

מה עושה מי שבאמת רוצה לדעת מה קורה עכשיו בענף הנדל"ן? מי שמתכנן למכור או לקנות דירה, שמאים, מתווכים, קבלנים, ראשי ערים, קובעי מדיניות? כולם בעצם מגששים בערפל.

בשבוע שעבר פורסמה סקירה של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. הסקירה, שהתייחסה לכלל העסקאות שבוצעו בענף הנדל"ן למגורים, העידה כי היקף העסקאות באוגוסט האחרון היה הנמוך ביותר מבין חודשי אוגוסט בארבע השנים האחרונות.

כמו בכל סקירה, באוצר התייחסו גם למספר הדירות החדשות שנמכרו. על פי הסקירה, באוגוסט נמכרו בישראל 2,384 דירות חדשות, 1,675 מהן דירות במחירי שוק חופשי ועוד 709 דירות שנמכרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. על פי נתוני האוצר, זוהי ירידה בשיעור של 6.6% לעומת החודש הקודם, ועלייה בשיעור של כ-1.1% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. נזכיר כי מדובר בשיעור שינוי של כלל העסקאות, כולל דירות מחיר למשתכן.

כמה ימים לפני כן, ביום חמישי לפני שבוע וחצי, פורסמו עוד נתונים הנוגעים לענף הנדל"ן. מדובר בפרסום של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) המתמקד במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים בחודש אוגוסט האחרון. על פי פרסום הלמ"ס, בחודש אוגוסט נמכרו 1,931 דירות חדשות ברחבי הארץ. עוד על פי הלמ"ס, מדובר בעליה בהשוואה לחודש הקודם בשיעור בשיעור כ-1.7%, ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד מדובר בירידה בשיעור כ-1.2%.

שני גופים רשמיים של מדינת ישראל שמודדים את אותו הנתון - דירות חדשות שנמכרו בחודש אוגוסט - מפרסמים שני הנתונים שונים לגמרי, בהפרש של 453 דירות. איך זה יכול להיות? האם מדובר בטעות? אולי מעידה חד פעמית? אז זהו, שלא.

הסיבה לפער של מאות דירות בין הדיווחים - ולא בפעם הראשונה - טמונה בשיטה שונה של ההגדרה הבסיסית - מהי דירה חדשה שנמכרה. במשרד האוצר סופרים דירות שנמכרו לפי נתוני רשות המסים על בסיס דיווח הרוכשים והמוכרים. המועד הקובע על פי האוצר הוא "מועד החתימה על חוזה המכירה/רכישה" ללא התחשבות בשאלה האם לפרויקט יש היתר בנייה או לא. זה הגיוני בסך הכל, כי בישראל לא מעט דירות נמכרות על הנייר עוד טרם קבלת ההיתר.

בלמ"ס, ההגדרה שונה מעט - שם לא מביאים בחשבון דירות שנרכשות על הנייר. והנה קיבלנו את ההסבר לפער.

כשמסתכלים על הנתונים החודשיים על מכירת דירות חדשות שמפרסמים שני הגופים מאז תחילת 2017, אפשר לראות פערים שאינם קבועים, אבל קיימים בכל חודש. לעתים הפער עומד על למעלה מ-1,200 דירות.

ההבדל הזה משפיע מטבע הדברים על בחינת המגמה בשוק הדיור. אם מסתכלים על הנתונים מאז תחילת 2017, אפשר לראות כי בחלק הראשון של התקופה המספרים אמנם שונים אך המגמה כמעט זהה. אבל כשממשיכים הלאה בגרף, השוני בין המספרים מוביל למצב שבו המגמה שונה לחלוטין, ואף הפוכה.

מדובר בבעיה קשה לא רק לשחקנים בשוק הנדל"ן, כולל האזרחים המבולבלים. הנתונים חשובים כדי שהשלטון המרכזי יוכל לבחון השפעות של צעדים שונים ולנתח את ענף הנדל"ן כרקע למהלכים שונים. אם שני גופים רשמיים מדווחים שני מספרים שונים המתייחסים לאותו הנתון בדיוק יש כאן בעיה.

באשר למחירים, שר האוצר כחלון ביטל את הפרסום הקבוע של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, שפרסם במשך שנים ארוכות ניתוח מחירים רבעוני. הניתוח של השמאי היה שונה מניתוח הלמ"ס באופן החישוב ולא פעם גם בתוצאות והמגמות. באוצר טענו שמדובר במהלך שגורם לבלבול בציבור ושר האוצר הכריע שסקירת השמאי הממשלתי לא תפורסם לציבור, ורק הלמ"ס תוכל לפרסם נתונים רשמיים על השונות במחירי הדירות.

אבל כפי שניתן לראות, באשר למספר הדירות החדשות שנמכרות כבר תקופה ארוכה מתפרסמים שני נתונים מקבילים ושונים.

שאלנו בלמ"ס ובמשרד האוצר האם לא נכון לאחד את הנתונים, והאם ההבדלים לא מובילים לבלבול שכדאי לפתור.

במשרד האוצר אמרו לנו כי "הנתונים המפורסמים על ידנו לגבי שוק הנדל"ן, בכלל זה מכירת דירות חדשות, מתבססים על דיווחי המוכרים והרוכשים לרשות המסים. מאחר וכידוע כל עסקת מקרקעין חייבת בדיווח לרשות המסים (זאת תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה), הרי שנתונים אלו מכסים את כלל העסקאות. מועד ביצוע העסקה הוא מועד החתימה על חוזה המכירה/רכישה. בהקשר זה יודגש כי אין זה רלוונטי כלל אם במועד חתימת החוזה טרם ניתן לדירה היתר בנייה (בניגוד לנתוני הלמ"ס, המתייחסים לדירות שניתן להן היתר בנייה).

"עניין זה הינו בעל חשיבות כאשר מעוניינים לנתח שינויים בהתנהגות הסגמנטים השונים בשוק (משפרי דיור, משקיעים ורוכשי דירה ראשונה). שכן בכך מתקבלת תמונת מצב בזמן אמת להתפתחות העסקאות בשוק".

באוצר אומרים שהשיטה שלהם למדידת מספר הדירות החדשות שנמכרו נכונה יותר לניתוח השוק: "אחת הדוגמאות המשמעותיות לחשיבותו של מידע המבוסס על מועד חתימת החוזה, היא תגובת המשקיעים בשוק להודעה שניתנה בשלהי יוני 2015, על העלאת מס הרכישה, וזאת בהתראה של יומיים טרם העלאת המס בפועל. באותו חודש נקבע שיא היסטורי של מספר עסקאות בשוק הנדל"ן בכלל, ומכירת דירות חדשות בפרט. כך, על פי דיווחי הקבלנים לרשות המסים נמכרו 5,231 דירות חדשות בחודש יוני, גידול חריג של 70% לעומת החודש הקודם. חודש לאחר מכן כבר צנח מספר הדירות החדשות שנמכרו ל-2.5 אלף בלבד. מנגד, על פי נתוני הלמ"ס בחודש יוני 2015 נמכרו רק 2,318 דירות חדשות , גידול של 11% בלבד לעומת החודש הקודם, וחודש לאחר מכן ירד מספר העסקאות ב-3% בלבד. דהיינו, על פי נתוני הלמ"ס, לכאורה לא הייתה השפעה דרמטית של שינוי המס על מספר העסקאות.

אלא שמאחר ונתוני הלמ"ס מתבססים על דירות שניתן להן היתר בניה (באותה העת, בשנת 2015, התנאי היה אף "נוקשה" יותר - דירות שהוחל בבנייתן) המשמעות היא שבחודש יוני 2015 נמכר מספר גבוה של דירות 'על הנייר'".

לסיכום כותבים באוצר כי להערכתם, השיטה שבה הם בוחרים למדוד את הנתון נכונה יותר: "לדעתנו, ככל שמטרת הניתוח הינה לבחון את השינויים במספר העסקאות בשוק בזמן אמת, המועד הרלוונטי לפיו התבצעה העסקה, הינו מועד החתימה על מכירת/רכישת הדירה".

לשאלה מה ניתן לעשות כדי למנוע בלבול בין נתונים ולהימנע מפערים כה גדולים בין שני הדיווחים השונים לא השיבו באוצר.

במקביל, גם בלמ"ס מגבים את ההגדרה ושיטת המדידה שלהם: "בהשוואה בין הנתונים שהלמ"ס מפרסמת לבין הנתונים שמפרסם משרד האוצר, ישנם הבדלים במקורות המידע, הגדרת האוכלוסיות ושיטות החישוב, הנובעים, בין השאר, ממתן מענה למטרות שונות ולצרכים שונים", אומרים שם.

"שינויים אלו יכולים לגרום להבדלים בין שתי הסדרות. לדוגמה, השוני בין מקורות המידע עשוי לגרום לכך שמכירת דירות לפני קבלת היתר תדווח על ידי משרד האוצר בחודש שבו העסקה נרשמה בקובץ של רשות המסים, ואילו בלמ"ס מכירת דירות זו תתעדכן רק במועד קבלת ההיתר בלמ"ס, שייתכן ויהיה חופף למועד הרישום, מאוחר, או מוקדם ממנו.

"אנו חוזרים ומדגישים בכל פרסומי הלמ"ס כי הנתונים הם ארעיים, ועל פי ניסיון העבר הם יכולים להתעדכן בעיקר בשלושת החודשים שלאחר הפרסום הראשוני. העדכונים נובעים מדיווחים המתקבלים באיחור, ואת חלקם קשה להעריך מראש, כגון פיגור בדיווח על היתרי בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה; פיגור באיתור המדווחים על מכירת הדירות החדשות; ביטול עסקאות שדווחו בעבר וכדומה. ניתן כמובן לפרסם את נתוני הסקר מאוחר יותר, ובכך לצמצם את היקף עדכון הנתונים, אך הלמ"ס מייחסת חשיבות רבה לפרסום שוטף של הנתונים ולזמינותם.

"סיבה נוספת לשוני בנתונים המדווחים על ידי משרד האוצר והלמ"ס היא השוני בהגדרות. למשל - נתונים על דירות שנמכרות במסגרת קבוצות רכישה מדווחים על יד הלמ"ס כדירות שאינן עומדות למכירה ונכללות בסדרות 'לא למכירה' ו'סך הכמות המבוקשת של דירות חדשות'. ככל הידוע לנו, לפחות חלק מהדירות הנמכרות במסגרת זו כלולות בנתונים המפורסמים על ידי משרד האוצר".

בנוגע לשאלה האם לא נכון לפרסם רק מדד אחד של מכירת דירות נמסר מהלמ"ס כי: "אנו שוקדים כל העת על שיפור הנתונים והגברת התיאום ושיתוף הפעולה בין הלמ"ס ומשרד האוצר בהתאם למתווה שמוביל הסטטיסטיקן הלאומי שתכליתו יצירת סטטיסטיקה לאומית אחידה. ניסינו בעבר ונמשיך לנסות להגיע להסכמה על פרסום אחיד של נתוני הדיור באופן שימנע בלבול ממקבלי ההחלטות והציבור הרחב".

בשורה התחתונה, קשה להבין מדוע יש צורך במדידה כפולה של אותו נתון, דבר שרק מובילים לבלבול. אם משרד האוצר היה נחוש להותיר רק את מדד מחירי הדירות של הלמ"ס כמדד בודד ולבטל את סקירת השמאי הממשלתי הראשי, לא ברור מדוע בכל הקשור למספר הדירות החדשות שנמכרו אין התעקשות דומה על מדד אחד ויחיד.

מעבר לשיטת המדידה השונה, יש עוד הבדל מהותי בין דיווחי הלמ"ס לדיווח האוצר: נתוני הלמ"ס אינם מוסרים מידע על דירות מחיר למשתכן, ואילו בדיווחי משרד האוצר ניתן לקבל פילוח המפריד בין דירות חדשות מוזלות שנמכרו בחודש מסוים לבין דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי במחיר מלא.

זה חשוב, כי למעשה מדובר שני שווקים שונים לחלוטין. דירת מחיר למשתכן היא דירה מוזלת שאינה נמכרת במחיר שוק חופשי. היא גם לא יכולה להימכר לציבור הרחב כי אם רק לזכאי התוכנית הממשלתית ולכן פונה רק לחלק מסוים באוכלוסייה.

הבדל משמעותי נוסף קשור לאפשרות הניתוח של מצב הקבלנים, למשל עד כמה קשה להם למכור דירות בחודשים האחרונים. מספר דירות שנמכרות בשוק החופשי יכולות להעיד על קושי בשיווק הדירות לכלל האוכלוסייה למשל, בגלל גורמים חיצוניים שונים, אבל דירות מחיר למשתכן אינן יכולות להיכלל בנתונים אלו כי שם הדירות אינן משווקות אם כי מוגרלות בין הזכאים.

בחינת הנתונים הללו מתחילת שנת 2017 ועד אוגוסט 2018 מעידה על שני דברים מעניינים. ראשית, סקירת כמות הדירות החדשות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן מעידה על עלייה קבועה במספר הדירות שמבשילות למכירה בתוכנית הממשלתית.

שנית, הנתונים מעידים על רמה נמוכה של מכירות בתקופה הנסקרת, מה שמאפשר הצצה לקשיי השיווק של הקבלנים ולעובדה שיותר ויותר רוכשים פוטנציאלים יושבים על הגדר.
ללא הפילוח, הנתונים מעידים על מספר גבוה יחסית של עסקאות, ולאחר הפרדת שני הנתונים ניתן לראות בבירור כיצד שיעור העסקאות בדירות מוזלות עולה ומכירת הדירות בשוק הפרטי נמצאת במגמה של ירידה.

כבר כתבנו כאן לא פעם שלפסיכולוגיה יש תפקיד משמעותי בהתנהגות הרוכשים, המוכרים ושאר השחקנים בשוק הנדל"ן.

בשנים האחרונות הבינו במשרד האוצר כי הפסיכולוגיה היא חלק בלתי-נפרד מהסיפור והחליטו לרתום גם אותה למאמצים שנעשו לקירור שוק הנדל"ן.

ההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן הן דוגמה אחת לכך, ודוח שבוחר להדגיש כיוון כזה במקום אחר הוא דוגמה נוספת.

אם באוצר התעקשו כל כך להותיר את מדד מחירי הדירות כמדד הרשמי היחידי בשוק, אין סיבה שגם בכל הקשור למכירת דירות חדשות המצב לא יהיה דומה.

אבל נראה שלאוצר יהיה הרבה יותר קשה לוותר על סקירת הכלכלן, שבמסגרתה מתפרסמים ניתוחים לתוכנית מחיר למשתכן למשל, ולנושאים אחרים שמשרתים לא פעם את האג'נדה של השר.

אנחנו לא טוענים חלילה שסקירות הכלכלן הראשי אינן מקצועיות. אבל כמו בכל סקירה, סקר או נתונים, תמיד אפשר לבחור במה להתמקד ובמה לא. למשל, אם רוצים להדגיש ירידה בהיקף העסקאות, והיא בולטת במיוחד בהשוואה לחודש המקביל אשתקד ולא לחודש הקודם, אפשר להעצים את הראשונה ולהצניע את השנייה. וכך הלאה.

אם היינו צריכים לבחור איזה מדד של מכירת דירות חדשות יש להותיר על כנו, דווקא המדד של אגף הכלכלן הראשי המפריד כאמור בין דירות "רגילות" למוזלות הוא העדיף. אבל אין שום סיבה שגם בלמ"ס, אם יוכרע שהוא הגורם המפרסם כמו במקרה של מדד מחירי הדירות, לא יעשו את ההפרדה גם כן.

הדבר כבר נעשה במדד מחירי הדירות החדשות בצורה של שיעור הדירות בתמיכה ממשלתית - צעד אחד קדימה יוביל לפילוח מפורט יותר גם במספר הדירות החדשות שנמכרו.

עם זאת, העובדה שבמדד הלמ"ס דירות שנמכרות 'על הנייר' אינן נחשבות לדירות שנמכרו לצורך הספירה היא בעייתית. מדובר בהתעלמות ממצב שכיח בענף הנדל"ן שמאפשר זיהוי של מגמות שלא בטוח משתקפות בבדיקה שלא מביאה את הדירות הללו בחשבון.

בשורה התחתונה, לכל מדד היתרונות שלו, אולם כדי להגביר את הוודאות ולהפחית את הבלבול, כדאי לבחור במה להתמקד במקום להגיע למצב שבו מפורסמים בהפרש של ימים שני נתונים שמתייחסים לאותן דירות אבל מספרים סיפור שונה לחלוטין.