עולים או יורדים: האם כחלון צודק בשאלת מחירי הדיור?

פרסום מדד המחירים לחודש אוגוסט הלהיט שוב את האווירה בכל הקשור למדד מחירי הדיור. ה"מצדדים" בעליית המחירים מיהרו להצביע על כך שבחודשיים עלה המדד בשיעור מצטבר של 1.1% - עדות לדבריהם לשינוי מגמה בשוק. לעומתם ה"מצדדים" בירידת מחירים הצביעו על כך שלראשונה ברמה השנתית נרשמה ירידה של 0.5%. ואז הגיע מדד ספטמבר והצביע דווקא על ירידה בשיעור 0.3%, והיוצרות התהפכו.

אישית, לא ברורה לי השמחה לאידו של שר האוצר כל אימת שהנתון החודשי מצביע על עלייה. מה כל כך טוב בזה? למי זה טוב, פרט לאלה שמבקשים לנגח את שר האוצר משיקולים כלכליים או פוליטיים? מחירי הדירות הם עסק פרטי של שר האוצר או בעיה של כולנו, בעיקר של הזוגות הצעירים?

בלהט הוויכוח נשכחו שלוש עובדות יסוד: האחת, הנתונים החודשיים הם בגדר הערכה - קריאה ראשונה. הם עשויים להשתנות גם למעלה וגם למטה. השנייה, הנתונים הנאספים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינם אמינים דיים והם חלקיים, ולעיתים גם מעוותים, אבל זה מה שיש. השלישית, אין שיטה מושלמת של מדידת מחירי הדיור, לא בישראל, לא בארה"ב ולא בשום מדינה בעולם. דירה אינה מוצר הומוגני. גם בשיטה האמריקאית (קייס-שילר), שבוחנת מה קרה לאותה דירה עצמה שנמכרה פעם ונמכרת שוב, צריך לכמת את השינויים: שיפורים שנעשו בה או הידרדרות במצבה - וזוהי שיטה, שבכל מקרה, קשה להעתיקה לישראל.

ולעניין עצמו. אין ספק שחודשיים, וגם יותר, אינם פרק זמן שדי בו כדי לדבר על מגמה או על שינוי מגמה. בדיוק כמו שכאשר שוק המניות יורד במשך עשרה חודשים, ואז עולה חודשיים - אי אפשר לדבר על שינוי מגמה. לכל היותר על תיקון. שנה היא תקופה מייצגת יותר, אבל גם בה אין די כדי לקבוע מגמה ולכן חשוב להתבונן בנתונים ברמה רב שנתית. אז מגלים שאכן יש מגמה ארוכת טווח של ירידה בקצב של עליית המחירים, עד כדי בלימה בשנה האחרונה עם נטייה לירידה.

הבלימה הזו במגמה של עליית מחירי הדיור הושגה בלי שהסתמנה האטה של ממש במשק ובלי שהריבית עלתה - וזוהי תוצאה כמעט אופטימלית מנקודת ראות משקית.

בוויכוח הזה יש עובדות שאי אפשר לחלוק עליהן: זו הפעם הראשונה שנעשה ניסיון כן ונחוש מאוד להוריד את מחירי הדירות והתנאים שעימם נאלץ שר האוצר להתמודד היו קשים מאוד. אל יהא הדבר קל בעיניכם שפוליטיקאי שם את נפשו בכפו, מוכן להתמודד מול גופים רבי כוח, ומרכז בידיו סמכויות שגוזרות את אחריותו להצלחה או חלילה לכישלון. רק על זה, מגיע לו קרדיט. יתר על כן, קשה לעצור שור במרוצתו - בשש השנים שקדמו לכניסתו של כחלון לתפקיד מחירי הדירות שעטו קדימה. בנוסף, כחודש לפני כניסתו לתפקיד בנק ישראל הוריד את הריבית לשיעור הנמוך ביותר אי פעם (0.1%) וכך היא נותרה עד היום - ריבית אפסית שמעצימה את הביקוש לדירות.

אז בואו נבדוק את הנתונים: מדצמבר 2008 עד מאי 2015, מועד מינויו של כחלון לשר האוצר, מדד מחירי הדירות עלה בשיעור מצטבר של 79%, או בשיעור שנתי ממוצע של 9.5%. בשנה הראשונה לכהונתו המחירים המשיכו לעלות בשיעור של כ-7.3%. קשה לזקוף זאת לחובתו שכן תהליכים כלכליים, ובוודאי בתחום הדיור, מתפתחים לאורך זמן, וכאמור, לא פשוט לעצור מגמה מתעצמת של עליית מחירים. מאז ועד היום, כשנתיים וחצי, מחירי הדירות עלו ב-4.8% בלבד, או כ-2% בממוצע שנתי. בשנה האחרונה הם ירדו ב1.1%. לו המחירים היו ממשיכים לעלות בקצב הקודם, טרם כניסתו לתפקיד, דירה שמחירה עמד על 1.2 מיליון שקל, וכיום הוא כ-1.35 מיליון שקל, הייתה מגיע היום למחיר של 1.65 מיליון שקל. כלומר, התייקרות נוספת של לא פחות מ-300 אלף שקל. אגב, גם העלייה במחירי השכירות נחלשה מרמה שנתית ממוצעת של 3.8% עד מאי 2015 ל-2.3% מאז.

בנוסף, תוכנית "מחיר למשתכן" סיפקה ותספק עשרות אלפי דירות לזוגות צעירים במחירים שהם לא יכלו לחלום עליהם. מעבר לכך, היא יצרה לחץ על המחירים בשכונות סמוכות בערים שבהן הוצעה.

המשקיעים בדירות לא תלו יהבם רק בתשואה שהם יפיקו מהשכרת הדירה. התשואה השוטפת היא "כסף קטן" בהשוואה לרווחים מעליית ערך הדירות. ברגע שהוטל מס רכישה בשיעור של 8%, שחיסל את התשואה השוטפת של שלוש שנים; וברגע שנוצרה אי ודאות באשר לכיוון העתידי של מחירי הדירות - הם הולכים ומסתלקים מן השוק. יש הטוענים שזה רע, אני טוען שזה טוב.

מספר העסקאות בשוק נמצא בירידה, כמעט מתמדת, מה שאומר שמלאי הדירות הבנויות ובתהליכי בנייה גדל ושמשך הזמן שדירה עומדת למכירה מתארך. המשמעות - הרעה בתזרים המזומנים של הקבלנים, עלייה בעלויות המימון ובלחץ להוריד את מחירי הדירות. מכיוון שהם לא מעוניינים לשבור את השוק הם מוצאים דרכים יצירתיות, בדמות הטבות שונות שוות כסף לרוכשים, ו"עוקפים" את מדד מחירי הדירות.

זה, כאשר מדובר בדירה יד ראשונה - מקבלנים. בנוסף גם מוכרי דירות יד שנייה, ובעיקר אלה שקנו דירה חדשה בטרם מכרו את הקודמת, נאלצים להתפשר על המחיר בשיעור גדל והולך לאורך השנים האחרונות. כך לפי מחקר של מכון אלרוב שמבוסס על נתוני יד 2 - שנערך דווקא בערים הגדולות ולא בפריפריה. הדבר גם מצביע על כך ש"זמן המדף" של הדירות התארך, מן הסתם, וחבל שאין נתונים בדוקים על כך.

תופעה זו בולטת אף יותר בדירות או בתי יוקרה. במרכז הארץ יש הצפה של דירות ווילות למכירה בשווי של 5 מיליון שקל וצפונה. הביקוש אליהן ירד פלאים, מה שמאלץ את המוכרים להתפשר על המחיר.

וגם אחרי שאמרנו את כל זה, עדיין פספסנו את העיקר.

דירה איננה מניה שהמשקיע יכול להחליט למכור אותה אחרי חודשיים או פחות. קניית דירה, להשקעה ובוודאי למגורים, כרוכה בעלויות ניכרות של כסף וזמן. בכל מקרה היא מהלך לטווח ארוך של חמש עד עשר שנים ואף יותר, ובפרספקטיבה הזו היא צריכה להימדד.

אחרי כעשר שנים של עלייה מהירה במחירי הדירות יהיה זה רק הגיוני לחשוב שאנחנו נמצאים בנקודת הפיתול. המחירים עשויים לרדת בגלל הרבה סיבות. שתי העיקריות הן האפשרות, המאוד ריאלית, של האטה בקצב הצמיחה של המשק; והאפשרות, הלא פחות ריאלית, שהריבית הנמוכה מאוד (שהיא אחד משני הגורמים העיקריים להיווצרות הבועה במחירי הדיור) לא תישאר ברמה הזו לאורך זמן.

ומה הלאה? כל מי שמבקש להבטיח מגמה של ירידת מחירים שלא תהיה תלויה בחסדן של התפתחויות כלכליות חיצוניות - קרי, האטה בקצב הצמיחה של המשק או העלאת הריבית - צריך באופן הפשטני ביותר לדאוג להגדלת ההיצע ולהקטנת הביקוש. אבל לא בדרך שבמשרד האוצר בוחנים בימים אלה. אסור לעשות שני דברים: אסור להתפתות בשום אופן להצעה לתת אפשרות לרכוש דירה עם מימון של משכנתא בשיעור של 90%, כאשר חלק הוא בערבות המדינה; ואסור לקבוע שכל קבלן שלא ימכור את הדירות ישלם מס, כדי לאלץ אותו למהר ולמכור. זו התערבות מדינתית גסה בכללי השוק החופשי שמשקפת ראייה קצרת טווח ונזקיה גדולים ביותר לטווח הארוך.

מה כן צריך לעשות? להמשיך ולהתמיד בקו שננקט עד כה. דהיינו - לדאוג להגדלת ההיצע במגוון של אמצעים, ויש כאלה. הראשון שבהם הוא התחדשות עירונית. אם הקבלנים אינם בונים, ושיקוליהם עימם, אז מותר - כן, מותר - למדינה לבנות בעצמה. המהלך השני הוא שימוש בנשק המיסוי. אבל לא באופן שמוצע כרגע, אלא בדרך של הטלת מס על קרקעות זמינות לבנייה. כלומר, להשפיע לא על קצה התהליך (מס על דירות שהושלמה בנייתן ואינן נמכרות) אלא על ראשית התהליך, על המקור הסיבתי הברור (כמובן, לא היחיד) לעליית מחירי הדירות.

אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הדירות - מעבר למחדלי ממשלות ישראל בעבר שלא דאגו לייצר היצע מספיק למרות שהתגאו בכך שהיו הראשונים לזהות את הבעיה, וגם מעבר לריבית האפסית - היא הבעיה של הקרקעות שמוחזקות על ידי פרטיים או חברות נדל"ן, שמחיריהן נסקו בעשור האחרון במקומות רבים פי שלושה.

בשל העלייה החדה במחירי הקרקע היא הפכה ממשאב לצורכי בנייה למגורים ולעסקים, לנכס השקעה. עלייה במחירי הקרקע היא אחד הגורמים העיקריים להרחבת האי שוויון, מה שפוגע גם בצמיחה הכלכלית.

לממשלה יש לא רק זכות, אלא גם חובה, לעשות מאמצים כדי למנוע עלייה מופרזת במחירי הקרקע. עלייה שמביאה בעקבותיה עלייה במחירי הדירות, נטילה מוגזמת של חובות על ידי ציבור רוכשי הדירות ועלייה בסיכון למשק כולו.

שימוש במס על הקרקע שנמצאת ללא שימוש ייתן תמריצים לבנות ולהגדיל את היצע הדירות, יגדיל את גביית המסים, יצמצם את האי שוויון ויקטין סיכונים פיננסיים במשק. הגיע הזמן לחייב במס (המסגרת המשפטית לכך, למיטב הבנתי, מוכנה וקיימת) קרקעות זמינות לבנייה. לצורך זה צריך לקבוע שיעור מס שילך ויעלה משנה לשנה ככל שבעל הקרקע לא יתחיל בבנייה.

אלה המהלכים העיקריים, ולא היחידים, שיש לנקוט להגדלת ההיצע. כדי להשלים את המהלך יש לעשות צעד נוסף שמטרתו היא צמצום הביקוש, צעד שעליו כתבתי בהרחבה ב"גלובס" (18.6.18), באמצעות הנפקת אג"ח צמוד למדד הדיור - צעד שיש בו הרבה יותר יתרונות מחסרונות ויכול לשחרר חלק מלחצי הביקושים.

■ הכותב הוא בעלי בית ההשקעות מיטב דש. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם