פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      אל תעברו דירה לפני שתסמנו וי על חמשת הדברים האלה

      אתם רוצים לעבור בית לדירה חדשה שתענה על הצרכים שלכם, אבל לפני שאתם עושים את הצעד הגדול עליכם לעשות כמה צעדים קטנים שיבטיחו קנייה חכמה ובטוחה יותר. הנה חמשת השלבים בדרך לקבלת המפתח לדירת החלומות

      זוג אורז רהיטים וחפצים לקראת מעבר דירה (ShutterStock)
      להגשים את חלום הדירה החדשה באופן הנכון (צילום: ShutterStock)

      שמעתם בחדשות על ההאטה בשוק הדירות הרותח והגעתם להחלטה - זה הזמן הטוב ביותר לרכוש דירה חדשה מהניילון, אם לעצמכם ואם להשקעה ארוכת טווח. מי יודע, אולי תמכרו בתשואה חיובית נאה בעוד כמה שנים, או אולי אחד הילדים יקים בה את משפחתו. לפני שאתם עושים את הצעד הזה, שנושא בצדו השקעה כספית בלתי מבוטלת, קבלו טיפים על חמשת הדברים שאתם חייבים לתת להם תשומת לב.

      צאו לסיבוב באזור ונסו להשיג מידע מפורט על הפרויקט

      חשוב מאוד לפני שתקבלו החלטה לקנות דירה חדשה, להתרשם מהסביבה בה הפרויקט מתעתד לקום. כדאי שתדעו מראש אם במקרה יש אתר פסולת או מבני תעשייה בסמוך. אם ישנם גני ילדים ובתי ספר ומה הגישה לכביש המהיר הקרוב. בשונה מרכישה של דירה יד שנייה השוכנת בשכונה קיימת, פרויקטים חדשים קמים להם בקצוות הערים בעיקר, ולכן חשוב לקבל פרטים על הסביבה הקרובה כיום, אבל גם על מה שמתוכנן בעתיד. בנוסף, מידע כללי על הפרויקט יסייע לכם בקבלת ההחלטה - כמה דירות מתוכננות לבניין בו אתם מתעניינים ומאילו סוג (דירות גג, דירות קרקע, כמה חדרים בכל דירה) וכיצד ייראה הפרויקט כולו; מי הקבלן המבצע ומי החברה היזמית, אם יש כזו וחשוב מאוד לדעת גם מה הגב הכלכלי של היזם ומי הבנק שמלווה את הפרויקט.

      הסביבה וסגנון הפרויקט הם קריטיים. פרויקט רמות השרון ברמת השרון הוא דוגמה למתחם מגורים מודרני הבנוי בפאתי העיר ומציע שכונה פרטית קהילתית המקיימת הלכה למעשה את גישת ה-FamilyClub החדשנית, שמאפיינת את תפיסת המגורים המודרנית, לפיה מתחם המגורים היא מעין מועדון דיירים אקסקלוסיבי המציע עולם שלם של פעילויות תרבות פנאי והעשרה בכל ימות השבוע לכל הגילאים - מילדים ונוער ועד לבני הגיל השלישי. מידע שכזה והתרשמות מהמקום עצמו יכולים לסייע לכם בהחלטה האם זהו המקום שבו תרצו לקנות דירה חדשה. והכי חשוב - מה מחירי הדירות המוצעים. אם אתם רוצים לדעת היכן למצוא את הידע הזה, הרי שבכניסה לכל מתחם בבנייה בדרך כלל שוכן משרד מכירות קטן, ואם לא - חפשו את משרד המכירות של החברה הקבלנית.

      הדמיה של פרויקט רמות השרון (צילום מסך)
      דוגמה למתחם מגורים מודרני הבנוי בפאתי העיר ומציע שכונה פרטית קהילתית. פרויקט רמות השרון (צילום מסך)

      מי הבעלים של הקרקע והאם הוצא היתר בנייה כחוק?

      כדי להימנע מבעיות ועיכובים, כדאי לנסות לברר מי בעלי הקרקע עליו תיבנה דירת חלומותיכם. בעיקר כדאי לדעת אם יש עיקולים או שעבודים על הקרקע, ושחברת הבנייה היא הבעלים הרשומים שלה בטאבו או על ידי חכירה ארוכת שנים. אלא שגם אם חברת הבנייה איננה הבעלים של הקרקע לפי הקריטריונים שהוגדרו במשפט הקודם, יש אפשרות שמדובר במה שנקרא "עסקת קומבינציה". מדובר למעשה בעסקה בין היזם או הקבלן המבצע לבעלי הקרקע שעיקרה הוא אישור שנותן בעלי הקרקע ליזם או הקבלן לבנייה ללא תשלום - עבור שיעור מסוים מהדירות בפרויקט. במקרה זה כדאי לוודא שהקבלן לא מכר לכם את אחת הדירות שהובטחו לבעלי הקרקע, גם אם מדובר בטעות. הנושא השני בסעיף זה חשוב לא פחות. זכרו, ללא היתר בנייה חוקי, אסור להתחיל לבנות. ודאו שליזם יש היתר בנייה ושהנכס העתידי שלכם כלול בו.

      מפרט טכני של הדירה

      האם כולם אוהבים סלון גדול ומקלחת קטנה? לא ממש. לחלקנו צרכים מסוימים ולחלקנו צרכים אחרים. כשאתם בוחנים את תכנון הדירה על הנייר, ודאו שהיא מתוכננת כפי שאתם רוצים ושגם יהיה מספיק מקום לעשות שינויים במקרה הצורך, כמו למשל ביטול חדר תמורת הגדלת הסלון בעוד כך וכך שנים (בהנחה וניתן בכלל). כמו כן, דירה שפונה לדרום תהיה בדרך כלל שטופת שמש לעומת דירה עם מפתח צפוני, דירה עם ארבעה כיווני אוויר תהיה בהכרח מאווררת יותר מאשר דירה עם כיוון אחד ולכן ייתכן ותוכלו לחסוך בעלויות הקירור בערבי הקיץ. גם מספר הקומה וגודל המעלית חשובים. העיקר שתהיו מרוצים ממה שהפרויקט מציע ולא תגלו הפתעות עם הכניסה לדירה.

      מנהל פרויקט נדל"ן (ShutterStock)
      ודאו שהדירה מתוכננת כפי שאתם רוצים ושגם יהיה מספיק מקום לעשות שינויים במקרה הצורך (צילום: ShutterStock)

      מחיר הדירה וגובה המשכנתא שתוכלו ללוות מהבנק

      שלט החוצות בכניסה לפרויקט הבטיח "דירת 5 חדרים ב-1,670,000 שקלים בלבד!". זה לא המחיר שתשלמו על הדירה הזו בהכרח. מדוע? קודם כדאי לברר האם המחיר כולל מע"מ, כי אם לא - הוסיפו 17% לחישוב. דבר נוסף, מחיר דירה בדרך ככל אינו כולל תוספות ושינויים, שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים נוספים.

      לכן, חשוב להבין מהחוזה עם הקבלן מה שלכם ועל מה תצטרכו לשלם עוד. לפעמים מדובר בחלונות מסוג מסוים או מטבח, ולעתים תצטרכו לשלם תוספת על חניה. בהרבה חוזים יש פרק זמן שלאחריו לא ניתן יותר לערוך שינויים בדירה, שימו לב גם לזה. אחרי שהבנתם את מחיר הדירה, עתה תנסו לחשב כמה היא תעלה לכם באמת: נסו לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות דוגמת שירותי עורך דין או מתווך, מס רכישה, מס שבח או עלויות שיפוץ ומעבר - כל אלו מייקרים את העסקה. הצד השני של המטבע, הלכה למעשה, הוא מה סכום הכסף שתוכלו ללוות מהבנק בצורת משכנתא - כאן כדי לקחת בחשבון הוצאות עתידיות כך שהמשכנתא לא "תחנוק" אתכם, וכן שינויים בשערי ריבית ועוד. למדו את סוגי המשכנתאות ועשו סקר שוק בקרב מספר בנקים לפני שתיטלו את ההלוואה.

      החוזה מול הקבלן ומועד התשלום

      אתם שבעי רצון מכל הסעיפים שפורטו מעלה, עכשיו הגיע השעה לחתום על חוזה מול הקבלן. עדיף לשכור את שירותיו של עורך דין עם התמחות בנדל"ן. שכר הטרחה נע בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה בחוזה, והוא מתחלק בין עורך הדין שלכם לעורך הדין של הקבלן. כשתתחילו לעבור על החוזה תבינו מדוע צריך להיעזר בעורך דין - יש לוודא שנכנסו לחוזה שורה של סעיפים: מכך שכל ההסכמות שהגעתם עם הקבלן כתובים שחור על גבי לבן; שהוכנסו בו שינויים שרציתם לעשות בדירה והרכוש המשותף של דיירי הבניין (לובי למשל); שמחיר הדירה הסופי מצוין בו; שנכללו הוצאות הפיתוח לבסוף גם מועד מסירת המפתח לדיירים. ויש עוד. בנוסף, דבר אחרון, החוזה מונה את מועדי התשלומים שמחולקים לפי התקדמות הבנייה לפי חוק. ודאו שגם סעיף זה יכובד.