פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      תמ"א 38: כך תבחרו את האנשים המתאימים לנציגות הדיירים

      התנהלות נכונה של הדיירים בינם לבין עצמם ומול היזם המבצע את פרויקט התמ"א הכרחית לביצועו המהיר. איך תדעו את מי לבחור לנציגות של הבניין שלכם? מדריך

      תמ"א 38: כך תבחרו את האנשים המתאימים לנציגות הדיירים
      עריכת וידאו: אביב אירגז

      (בווידאו: כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית)

      ביצוע תמ"א 38 הוא הליך מורכב אשר יש בו כמה אבני דרך מרכזיות. ההליך מתחיל מחתימת הדיירים על הסכם, עובר דרך אישורי הרשויות ונמשך עד קבלת טופס 4 לדירה חדשה. כל שלב דורש עבודת הכנה מקצועית ומיומנות במטרה לעמוד במסגרת הזמן וההבטחות לפרויקט. אך עוד לפני אלו, גורם מכריע בהצלחת הפרויקט הוא בחירת נציגות הדיירים, המניעה את התהליך כולו.

      תמ"א 38 מבוססת רבות על קבלת החלטות משותפות של בעלי הדירות בבניין. שיתוף הפעולה בין הדיירים והקשר ההדדי ביניהם עלול להיות פורה או לחלופין להוות מכשול שיגרום לתהליך להיות מסורבל ומייגע. מה ניתן לעשות כדי לבחור את הנציגות המתאימה ביותר לבניין?

      תפקידם של נציגי הדיירים הוא להמליץ לדיירים על החברה היזמית הטובה ביותר עבורם מתוך מספר חברות שבדקו ובשקלול מספר פרמטרים עיקריים וחשובים: איכות וניסיון היזם בעיר בה הם מתגוררים (כולל ביקור בפרויקטים שנמסרו או נמצאים בביצוע), החוסן הכלכלי שלו, התמורות אותן הוא מציע לדיירים ואף הקשר האישי והזמינות והנכונות של היזם לפניות מהנציגות.

      לקריאה נוספת:
      עוגייה מזבובים והדפסה על לחם: הצצה לחידושי ההייטק בעולם המזון
      ייצוגית נגד רשת מרפאות פרופורציה: "מציגה כאילו המטפלים הם רופאים"
      לא נכנעים לשופינג אונליין: עוד מתחם קניות הוקם בנתניה - לעיצוב הבית

      הנציגים הם שיביאו בפני כלל הדיירים החלטות משמעותיות, כגון בחירת אנשי המקצוע המשפטיים והפיקוח על הפרויקט. לכן, נציגים אלה פועלים למעשה כ"שרי הפנים" כלפי הדיירים וגם כ"שרי החוץ" כלפי הגורמים המקצועיים. הנציגים משקיעים מאמץ ניכר לקדם את הפרויקט, ללא תמורה, ולכן חשוב שיפעלו בשקיפות מול הדיירים במטרה למנוע חיכוכים מיותרים בהמשך הדרך.

      פרויקט בנייה בעיר תל אביב (ShutterStock)
      לוודא שכל האינטרסים של כל הצדדים ידועים. בנייה (צילום: shutterstock)

      איך עושים את זה?

      בשלב הראשון, חשוב לערוך אסיפת דיירים בה ישתתף רוב מכריע של בעלי הדירות, כדי לוודא שבסוף התהליך לא יהיו בעלי נכסים שיביעו התנגדות כיוון שלא היו מעודכנים. באסיפה יש לבחור נציגים לתהליך התמ"א, אשר בהמשך ההליך יפתרו בעיות שעלולות לצוץ תוך כדי התהליך, ואף במקרים של חוסר הסכמה בין הדיירים עצמם.

      ישנם מקרים בהם דייר מסרב לחתום על השתתפות בתמ"א 38 - במקרים קלים אפשר לנסות לשכנע אותו, ובמקרי קיצון יעבור הטיפול בדייר הסרבן ליזם הנבחר. ההתמודדות איתו, אם בצורה אישית (אך שקופה לכלל הדיירים) ואם בצורה משפטית דרך המפקחת על הבתים המשותפים, תהיה באחריות היזם. כמובן שכדאי שליזם יהיה ניסיון בהליכים מורכבים כאלה.

      השלב הבא הוא בחירת נציגות הדיירים. עליה להיבחר ברוב בהתאם לתקנון הבית המשותף, או בהיעדרו, ברוב של 51% לפי תקנון חוק המקרקעין. על הנציגים להגיע לפגישות עם היזמים השונים, להחליט על היזם עליו הם ימליצו לדיירים, לראיין ולבחור עורך דין ומפקח בניה שייצגו את בעלי הדירות.

      על הדיירים הנבחרים להיות זמינים גם לבעלי הדירות וגם ליזם הנבחר לאורך כל ההליך של גיבוש ההסכמים המשפטיים, המפרטים הטכניים ואף התכניות האדריכליות. לכן, יש לוודא שהם פנויים וזמינים לכך מבחינת לו"ז. המשמעות היא שלא כדאי לבחור במי שחי בחו"ל או מתגורר בעיר רחוקה ומשכיר את הנכס שלו, אחרת הפרויקט עלול להיתקע זמן רב.

      כאשר שוקלים את מועמדות הנציגים, חשוב לוודא שהאינטרסים שלהם עומדים בקנה אחד עם האינטרסים של רוב בעלי הנכסים בבניין. אל תתפתו לבחור בנציגים הדומיננטיים ביותר או באלה שמשתלטים על אסיפת הדיירים. יש לזכור גם כי נציגים אשר בביתם חריגות בנייה, כדוגמת השתלטות על חניה או בנייה ללא היתרים בדירתם - עלולים לדאוג לקדם קודם כל את האינטרסים שלהם.

      לרוב ממונים לנציגות הבניין שלושה או חמישה נציגים, שיוכלו לפעול באופן יעיל ומהיר. מספר הנציגים האי זוגי יקל על קבלת החלטות על ידי בחירת רוב בנציגות וימנע עיכובים בשל חוסר הסכמות פנימי.

      בסופו של דבר, שיקול שכדאי שיכריע בבחירת הנציגים הוא שייבחרו דיירים שאתם סומכים על שיקול דעתם, אנשים שיידעו לנהל מו"מ רציני מול החברה היזמית ואנשי המקצוע המעורבים בהליך. מעבר לכך, הליך התמ"א מערב לעיתים את בעלי הנכסים של הבניינים הצמודים. לכן, הצורך בשיתוף פעולה והיכולת לרתום גורמים לתהליך הוא קריטי.

      בחירה נכונה תאפשר לכם לחוש ביטחון ו"לישון בלילה בשקט" במהלך הפרויקט הממושך, בידיעה שהנציגים שלכם מביאים לידי ביטוי את השיקולים והלבטים של כל בעלי הנכסים בבניין באספות הדיירים ובפגישות עם אנשי המקצוע.

      הכותב הוא מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים, המתמחה בתמ"א 38