בין אם אתם כבר בעליו של נכס נדל"ני ובין אם לאו, שוק הנדל"ן בארץ מזמן אפשרויות השקעה רבות ומגוונות. אבל בטרם תפנו אל הבנק לקבל משכנתה, או להתחיל לחפש את הפרויקט המתאים לכם, שאלנו מומחה לנדל"ן הישראלי במה עלינו להתמקד, מה הם האזורים המשתלמים עבור אילו משקיעים, איזה מסים נשלם בעת רכישת הדירה ועוד. רוני כהן, מנכ"ל אלדר-שיווק נדל"ן המתמחה באסטרטגיה, שיווק ומכירות פרויקטים למגורים עבור עשרות יזמי בני ברחבי הארץ, מספר מה הטיפים שהוא נותן למשקיעים לפני שהם מחליטים לרכוש נדל"ן.
משקיעים רבים ממקדים את תשומת לבם לאזור השרון בשנים האחרונות, מדוע דווקא שם?
אני מאמין שרמת השרון ממוקמת באזור מצוין למגורים עבור משפרי דיור וזוגות צעירים. אני מאמין שהאזור הזה גם מתאים למה שאני קורא "משקיע אמוציונלי" - שהם המשקיעים שרוכשים דירה באזור מסוים שהם מאמינים שבעוד מספר שנים הבן או הבת שלהם יגורו בה.
מה גודל הדירה המבוקש ביותר ואיזה דירה תניב את התשואה הטובה ביותר מבחינת השקעה בנדל"ן? באילו גורמים סביבתיים יש להתחשב לפני שקונים דירה להשקעה?
כמשקיע אמוציונלי נבחן מי עתיד להתגורר בדירה הזו וכמה הנכס יתאים לאותו בן משפחה, או אולי אפילו לי עצמי בעוד חמש שנים. הגורמים הסביבתיים שצריך לקחת בחשבון הם כמובן אופי האוכלוסייה ואם הוא מתאים לציפיותיי, נגישות לתחבורה, ועוד. לאחר שהתמקדנו באזור מסוים, נבחר בפרויקט הבנייה בעל המאפיינים הייחודיים ביותר, שיבדלו אותו ואת הנכס שלי משאר הנכסים והתחרות באזור.
איזה מסים אשלם בקניית דירה ולמי הכי משתלם לרכוש דירה להשקעה מבחינת מיסוי?
כמו בכל קנייה של דירה, הרוכשים ישלמו מס רכישה בשיעורים משתנים. רוכשים שמוגדרים כמשקיעים, קרי - יש להם כבר דירה אחת בבעלותם, ישלמו 8% מס רכישה, נכון להיום. משפרי דיור שימכור את דירתו לאחר שקנה את הדירה הזו, ישלם מס רכישה מופחת בשיעור של כ-6%. מלבד מס רכישה, הקנייה לא תשלמו מס נוסף.
מה הטרנדים הבולטים ברכישת דירה להשקעה?
הטרנדים משתנים בין משקיעים אמוציונליים למשקיעים רציונליים. למשקיע רציונלי פחות חשוב אופי העיר או האוכלוסייה המתגוררת בה, אלא התשואה משכר הדירה ומפוטנציאל ההשבחה במכירה. למשקיעים האמוציונליים יותר חשוב שהנכס יתאים לצרכים שלו - כבית במלוא מובן המילה. כזה שתעדיף שהבן או הבת שלך יגורו בו בסופו של דבר.
יש לי דירה אחת בבעלותי, האם כדאי להשקיע בעוד נדל"ן?
כן, בוודאי. בסוף אנשים מבינים שכשקונים דירה הנכס יותר יציב, סולידי, מאשר נניח השקעה בשוק ההון, זאת בשל תהליך הרכישה או המכירה. ובמיוחד במדינה כמו ישראל שבה הדמוגרפיה כיום ובעתיד מצביעה על גידול טבעי משמעותי מול קצב התחלות בנייה מוגבל. או במילים אחרות, ישנו צפי לביקוש גבוה והיצע מוגבל.
אני מתלבט אם לרכוש דירה למגורים או להשקעה, מה המלצתך?
אם זו דירתך הראשונה, ככל שמאשפר התקציב המשפחתי, אני ממליץ לכוש דירה למגורים. יחד עם זאת, אם האזור שבו אתה יכול לקנות דירה איננו האזור שבו נמצא מרכז החיים שלך, תרכוש דירה באזור מרוחק יותר כהשקעה, תשכיר אותה ותשכור בית במקום בו מרכז חייך. בדרך זאת אתה קופץ על הרכבת, אתה הופך לבעלים של נכס - מה שיאפשר לך בסיבוב הבא לשפר את רמת ההון העצמי, ולקרב את הנכס שלך לאזור המגורים הטבעי שלך.
* אין בדברים לעיל לשמש חלופה לייעוץ מקצועי אישי בנוגע להשקעות נדל"ן.