(בווידאו: הריסת בניין במסגרת פרויקט פינוי בינוי ברמת אביב)
תחום ההתחדשות העירונית בכלל ופרויקטי תמ"א 38 בפרט הפכו בשנים האחרונות להיות הבון טון של ייזום בנייה חדשה וניצול אחוזי בנייה בערים. במקרים רבים, מתגלעות במהלך קידום תוכניות התחדשות עירונית ותמ"א 38 מחלוקות רבות ונוצרים סכסוכים משפטיים. כל סכסוך ומחלוקת משפטית בין הדיירים לבין עצמם, או בין שכנים מתנגדים, היזם או הרשויות יכול לעכב את הפרויקט בזמן ממושך שעלול אף להגיע למספר שנים.
פרויקטי התחדשות עירונית רבים אינם יוצאים לפועל בסופו של דבר בגלל שורה של גורמים. אחד הגורמים הבולטים הוא התנגדות דיירים בבניין. דיירים אלה מכונים בלשון החוק "דייר סרבן". כדי להתחיל במימוש עסקת פינוי-בינוי דרושה הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף. לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים), כשרוב מיוחס מבין בעלי הדירות מסכים לעסקה, אך בעל דירה באותו הבניין או באותו מקבץ, מסרב לפרויקט מטעם לא סביר ולא מוצדק, הרוב המיוחס רשאי להגיש כנגדו תביעה נזיקית.
התנגדות מצד הדיירים איננה הסיבה היחידה למחלוקות בתחום ההתחדשות העירונית, וקיימות מחלוקות בנושאים מגוונים: האם היזם מסוגל להוציא לפועל את הפרויקט, או האם התמורות לבעלי הדירות מוצעות באופן שיוויוני, או האם הביטחונות המוצעים לבעלי הדירות אכן מגינים על זכויותיהם של בעלי הדירות ועוד.
מהם היתרונות בהליך גישור בתחום התחדשות עירונית?
למגורים בבית משותף יש אופי ייחודי, ולבתים משותפים יש צרכים ואתגרים ייחודיים. מדובר במערכת יחסים שיתופית מורכבת, שמצדה האחד מצריכה התנהלות חוקית ומותאמת לכללים הנוגעים לבתים משותפים ומצד השני, צריכה להתחשב במערכת היחסים האנושית הקיימת בין השכנים לבין עצמם ובין השכנים לבין ועד הבית. בנוסף, קיימות מערכות יחסים בין בעלי הדירות לבין גורמים חיצוניים כמו יזם, קבלן, אדריכל, רשות מקומית וכו'.
פתרון סכסוך בין דיירים בבית משותף בין כותלי בית המשפט או בלשכת המפקח על המקרקעין עשוי להיות יעיל ואפקטיבי עבור צד אחד לתביעה, אולם הוא לבטח לא יסייע לשמור על מערכת יחסים טובה, על צביון הבית המשותף ועל יחסי שכנות ראויים בין בעלי הדירות. במקרים אלו, הליך הגישור עשוי להיות מודל חלופי ראוי לפתרון סכסוכים בתחום התחדשות עירונית.
מדובר בהליך הנעשה בהסכמת הצדדים ביעילות, במהירות יחסית ובעלויות נמוכות יחסית לניהול הליך משפטי בין כותלי בית המשפט. בגישור עצימות הסכסוך נמוכה יותר לעומת תביעה משפטית ורבים בו הסיכויים לתקשורת איכותית ומיטבית בין בעלי הדירות. מדובר בהליך ללא בירוקרטיה או סחבת ומסמכים רבים המאפיינים את ההליך המשפטי הסטנדרטי. יתרה מכך, ניתן לגשת להליך גישור בכל שלב של הסכסוך, כל זמן שלא ניתנה הכרעה של בית המשפט בעניין. הליך הגישור בהתחדשות עירונית עשוי לסייע לדיירים להגיע להסכם מתוך הבנה והתחשבות בצרכים ההדדיים של כל בעלי הדירות ומאפשר למירב הרצונות והאינטרסים שלהם מול הקבלן והיזם, להתקיים ולהביא למימוש הפרויקט.
בנוסף ליתרונות אלו, יש לזכור שהליך הגישור הוא חסוי. ידוע כי יזמים, קבלנים ונותני שירות כמו אדריכלים או שמאים, אינם מעוניינים ששמם הטוב יוכפש בשל היותם מפורסמים בפסק דין, כך שהאנונימיות המובנית בהליך זה היא גורם חיוני עבורם. עם זאת, פסק הדין המושג בעקבות הליך הגישור ניתן לאכיפה כמו כל פסק דין אחר, ובכך מושגת גם התוצאה האופרטיבית - ההסכמות הן מחייבות ומי שלא מקיים אותן צפוי לסנקציות כמו בכל פסק דין אחר.
האם מגשר נותן בטוחה להצלחת הליך הגישור?
מובן כי אין בטוחה להצלחתו של הליך גישור. מדובר בהליך לא פשוט, המתבסס על הסכמה רצונית של הצדדים. הגישור הוא מודל לפתרון סכסוכים, שבו המגשר (או המגשרים) הוא הגורם הניטרלי, המסייע לצדדים להגיע ליישוב הסכסוך בדינמיקה ייחודית, ושיאו בהסכם הנותן ביטוי לפשרה המושגת בין הצדדים המגשרת, פשוטו כמשמעו, על חילוקי הדעות ביניהם. אין מדובר בהליך חדש ומערכת המשפט הישראלית עושה בו שימוש בתיקים שונים.
הליך הגישור מתאים ליישוב מחלוקות בין דיירים לבין עצמם או בין דיירים לקבלן וליזם, כאשר לשני הצדדים יש אינטרס לפנות למגשר מוקדם ככל הניתן כדי להגיע לפתרון ולהגיע במוכנות מלאה למו''מ או לחלופין, לקדם את הפרויקט ככל האפשר. בסופו של דבר, מטרת עבודת הגישור, להכין מסמך המכיל את מכלול האינטרסים של הצדדים בגישור ומתווה מסלול לפתרון אפשרי שיספק ככל הניתן מענה לצרכים של שני הצדדים בדרך למימוש הפרויקט.
איך ההליך הגישור מתבצע?
לאור ריבוי הצדדים, הליך גישור בתחום ההתחדשות העירונית מתנהל באופן שונה במקצת מהליך גישור אחר, שכן ההליך לא מתרכז בעיקר בשיחות משותפות בין הצדדים, אלא מתקיימות שיחות בין המגשר לבין בעלי הדירות בצורה פרטנית. במהלך שיחות אלה, לומד המגשר את צרכי הדיירים ומסייע לדיירים להגדיר מחדש את החששות שלהם ואת האינטרסים והצרכים שלהם ולהציע פתרונות מיטביים תוך שימת לב לשיקולי כדאיות כלכלית ותחושת הצדק.
כאשר החששות נוגעים בשאלות תכנוניות והנדסיות, יש מקום לערב בהליך גם אדריכל ומהנדס, לשם קביעת נורמות ברורות אשר יסירו את הדאגות של בעלי הדירות ויבהירו את התמונה המלאה של הפרויקט.
לעתים יש מקום לקיים פגישות מיוחדות לאותם צדדים שהחשש לא סר מליבם, ולאפשר להם ללמוד להכיר את הצד השני ולהבין שניתן לתת בו אמון לאורך כל הפרויקט. את ההסכמות רצוי להגדיר במסמך מדויק, שיהווה מעין "תקנון" מוסכם של היחסים בין הצדדים מכאן ולהבא.
לאחר זיהוי של ההסכמות והמחלוקות בין מכלול האינטרסים של כלל הדיירים, על המגשר לזקק את המחלוקות ולמצוא פתרונות לכלל הדיירים, בתהליך שקוף ובתאום עמם. כך, בסופו של תהליך, לאחר שהמגשר נועץ עם גורמים חיצוניים במידת הצורך, עליו להכין תוכנית עבודה המגדירה את הדרישות המהותיות ומאפשרת הגעה להסכמה. את ההסכם בין הצדדים יש להביא לבית המשפט לשם מתן תוקף של פסק דין מחייב,. מעת הפיכתו של ההסכם לפסק דין, על הצדדים לכבד את בית המשפט ולפעול לפיו.
הכותב הוא עו"ד מגשר ושותף מנהל בא. שילה ושות' עורכי-דין המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית