ההתאוששות המרשימה של כלכלת רומניה בשנים האחרונות מחזירה יזמים זריזים לפעילות במדינה, שהפכה שם נרדף לקריסת שוקי הנדל"ן של מזרח אירופה בשלהי העשור הקודם - משבר שהוביל, בין השאר, להשמדת ערך של מיליארדי שקלים מכספי הפנסיות בישראל ולעשרות הסדרי חוב של חברות נדל"ן מקומיות.
את הגל החדש של השקעות בשוק הרומני מבקש לנצל היזם צחי חג'ג' לגיוס של כ-70 מיליון שקל מהגופים המוסדיים באמצעות הנפקת אג"ח (ככל הנראה, שקלית), לטובת מימון פעילות נדל"ן פרטית שפיתח ברומניה. את הגיוס של חברת חג'ג' אירופה דוולופמנט, שעליו דווח לראשונה ב"גלובס" לפני כשלושה חודשים, תוביל חברת דיסקונט חיתום, בראשות צחי סולטן.
חג'ג' עצמו, המכהן כיו"ר החברה המנפיקה, מחזיק בכ-60% מהבעלות בחברה, ושותפו שחר מחט, מנכ"ל החברה, מחזיק בעוד 40%. השניים העבירו לתוך החברה, שהוקמה באמצע 2017 ונושאת הלוואות בעלים בהיקף של כ-5.5 מיליון אירו, את הפעילות שפיתחו ברומניה בשנתיים האחרונות. צחי חג'ג' ואחיו, עידו חג'ג', הם בעלי השליטה בקבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן - מהגופים היזמיים הבולטים בישראל בשנים האחרונות - שנסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי של כ-475 מיליון שקל.
מגדל יוקרה על שטח של ארמון
כספי הנפקת האג"ח מיועדים לתשלום של כ-18 מיליון אירו (75 מיליון שקל) בעבור שלושה פרויקטים מרכזיים: פרויקט פיתוח ברחוב ויקטוריה 139 בבוקרשט; פרויקט שימור ופיתוח מבנה צמוד לפרויקט הראשון, ("הארמון"); ורכישת קרקעות חקלאיות ברומניה.
פרויקט ויקטוריה 139, שנרכש בסכום של 3.3 מיליון אירו ביוני האחרון, כולל שני בנייני משרדים. מהתשקיף עולה כי לצד עבודות שיפוצים במקום, הצפויות להסתיים עד סוף 2018, בעלות מוערכת של 2.8 מיליון אירו, מנהלת החברה בימים אלה משא ומתן מתקדם עם שוכרים פוטנציאליים, בנוגע להשכרת הנכס כולו לאחד מהם לחמש עד עשר שנים, בסכום של כ-1.2 מיליון אירו בשנה, לא כולל מע"מ.
צמוד לפרויקט זה קיים מבנה היסטורי לשימור, ששימש בעבר ארמון, ובכוונת החברה להקים על הקרקע שבגב הארמון מגדל מגורי יוקרה משולב מסחר.
בתחום היזמי רכשה החברה במאי אשתקד מידי המנכ"ל מחט כמה חלקות קרקע חקלאית מופשרת, בשטח כולל של כ-30 אלף מ"ר, בשכונת פיפרה שבבוקרשט, תמורת כ-750 אלף אירו. בכוונתה לבנות במקום פרויקט מגורים בהיקף של כ-840 דירות. החברה מחזיקה ב-90% מהבעלות על הקרקעות, ומקווה להתחיל בבנייה בקרוב.
נוסף על כך, לחברה יש קרקעות בסמוך לאגם במחוז פיפרה, שאותם רכשה בספטמבר האחרון בכ-4 מיליון אירו, במטרה להקים עליהן כ-700 יחידות דיור בארבעה שלבים.
חג'ג' אירופה דוולופמנט מעריכה כי תתחיל בפיתוח הקרקע ובשיווק שלב א', שיכלול שני בניינים (כ-140 דירות), במהלך השבועות הקרובים, וצופה כי הרווח הגולמי מהפרויקט (80% לחברה) בסיום ארבעת השלבים, יעמוד על כ-25 מיליון אירו (שיעור רווח גבוה של 38%). התחלת הבנייה והשיווק צפויה בשבועות הקרובים, שלב א' צפוי להסתיים בדצמבר השנה, והפרויקט כולו צפוי להסתיים במהלך 2020.
לפי הסכם הניהול של החברה, היו"ר והמנכ"ל זכאים לעלות שכר בהיקף של עד 80 אלף שקל בחודש כל אחד (עבור 100% משרה), וסמנכ"ל הכספים זכאי לשכר בעלות של עד 50 אלף שקל בחודש. נוסף על כך, השלושה יהיו זכאים לבונוס בהיקף של עד 3% מהרווח השנתי.
"כל הרומנים רצים לקנות דירות"
בשיחה עם "גלובס" אמר היום צחי חג'ג': "לפני כשנה וחצי זיהינו את הפוטנציאל של רומניה, בעיקר מכיוון שהמדינה בצמיחה מאוד חזקה, ויש לנו שותף מקומי. קנינו נכסים במיקום מרכזי בבוקרשט, ממש במרכז העיר ובאזורים יוקרתיים. יש לנו כמה אלפי יחידות בבנייה. כשהתחלנו את הפרויקטים, המחירים היו נמוכים בעשרות אחוזים לעומת המחירים כיום".
לדברי חג'ג', "יש חוק, שנותן 95% ערבות למי שקונה ברומניה דירה כיום. אז הרומנים משלמים 3,000-5,000 אירו תשלום ראשוני, והשאר זה משכנתא בערבות מדינה, וכולם רצים לקנות דירות.
"גם שוק המשרדים ברומניה בפריחה חזקה, כי יש חקיקה שמעודדת את הפעילות בתחום הנדל"ן. יש הרבה חברות בינלאומיות שמעבירות פעילות לבוקרשט. אנחנו כיום במו"מ עם חברת הייטק אמריקאית גדולה, שמעוניינת להעביר פעילות לרומניה. בנינו מערך חזק מאוד, ולכן יש לנו יכולות הוצאה לפועל חזקות".
חזרה לימי הגאות העליזים?
נזכיר כי בימי הגאות בשווקים של אמצע העשור הקודם, הפכה רומניה לאחת המדינות הפופולריות להשקעה בקרב עשרות יזמים וקבלנים, ובהם כמה מחברות הנדל"ן המובילות בישראל. קרקעות חקלאיות, פרויקטים למגורים, נדל"ן מניב - הכל הלך. הגופים מישראל השקיעו סכומי עתק, שהצטברו לכדי מיליארדי שקלים, במדינה המזרח אירופית, כשחלק ניכר מסכומים אלה גויסו בהנפקות אג"ח לגופים המוסדיים.
אלא שתנופת הפיתוח והצמיחה ברומניה נעצרה באחת, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של 2008, ורוב הפרויקטים המתהווים נותרו על הנייר, בשל חוסר יכולת וכדאיות לממן את הקמתם. מכאן, הדרך לירידה בשווי הנכסים ומחיקת השקעות ענק הייתה קצרה.
עשרות הסדרי חוב נערכו בשנים הבאות בחברות ציבוריות, שהשקיעו כספי אג"ח שלהן במיזמי נדל"ן במזרח אירופה בכלל, וברומניה בפרט. מיליארדי השקלים שגויסו מידי הגופים המוסדיים באמצעות הנפקות אג"ח, נותרו קבורים עמוק באדמות המדינה הבלקנית.
באחרונה, לאחר שהייתה מוקצה במשך קרוב לעשור מבחינת משקיעי הנדל"ן הישראלים, יש שוב מי שמהמר על שוק הנדל"ן של רומניה. בשנים האחרונות חלה התאוששות בכלכלה הרומנית, שרשמה את הצמיחה הגבוהה ביותר באיחוד האירופי ברבעון השלישי של 2017 , עם צמיחה של 8.8% בקצב שנתי. הצריכה הפרטית היא מנוע הצמיחה העיקרי במדינה (עלייה של 7.5%). על פי קרן המטבע הבינלאומית, רומניה רשמה את הצמיחה הכלכלית הגבוהה ביותר באירופה ב-2017.
גם בשוק הנדל"ן המוכה של רומניה ניכרים באחרונה ניצני שינוי, והחל ב-2015 המחירים חזרו לעלות, עם התחזקות במגמה ב-2017 במקביל לצמיחה החזקה בכלכלה. בתחום המגורים, שיעורי הריבית הנמוכים והצמיחה בכלכלה הגדילו את הביקוש לדירות, וכתוצאה מכך גם המחירים עולים.
תחום הנדל"ן המסחרי נמצא במגמה חיובית, כשהמכירות הקמעוניות במדינה ממשיכות לצמוח בשיעורים דו-ספרתיים. מחיר השכירות למ"ר נדל"ן מסחרי בבוקרשט עומד כיום על כ-70 אירו בחודש בממוצע. תחום המשרדים ממשיך להיות חזק, לאור ביקושים גבוהים, אף שההיצע גדל.