פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      החוק השתנה: כמה מס שבח צריכים מוכרי הדירות לשלם ב-2018?

      בתחילת השנה פג תוקף תקופת המעבר לגבי מוכרי דירות, במהלכה מי שהחזיק ביותר מדירה אחת לא נהנה מפטור על מס שבח. מה שיעור המס המוטל כעת ומי צריך לשלם אותו? מדריך

      החוק השתנה: כמה מס שבח צריכים מוכרי הדירות לשלם ב-2018?
      עריכת וידאו: ניתאי דגן

      (בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון, מספקת טיפים למשכירי הדירות)

      ב-1 בינואר 2014 נכנס לתוקף תיקון לחוק שקבע תקופת ביניים של 4 שנים (עד ה-31 בדצמבר 2017) שנקראת "תקופה המעבר". במהלך תקופה זו, מי שמוכר דירה שהיא דירתו היחידה, נהנה מפטור ממס שבח. מי שברשותו יותר מדירה אחת לא יכול היה להנות מהפטור הזה אלא נהנה מחישוב מס מקל. אולם השימוש בחישוב המס המקל הוגבל בתקופת המעבר למכירת 2 דירות בלבד ולא חל על מכירה בין קרובים. כעת, נגמרה תקופה זו. נחדד את הוראת תקופת המעבר, מה השתנה כעת עם סיומה ומהן זכויות מוכרי הדירה כעת.

      לקריאה נוספת:
      העיר שבה דירת 3 חדרים מיד שנייה תעלה לכם רק 430 אלף שקל
      "רק אל תגידו יוקרה": הצצה ראשונה לדירות בפרויקט פארק בבלי בת"א
      עוד מגדל ענק אושר ברמת גן: 45 קומות בצומת עלית

      מהו בכלל מס שבח?

      מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנובע ממכירת קרקע או דירה. המס בוחן את הרווח שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה. כלומר, התמורה אותה הוא מקבל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס, בהפחתת הוצאות שהוצאו לצרכי רכישת או מכירת הנכס.

      אז מה קרה בתקופת המעבר?

      המחוקק ביטל מצד אחד את המס על מכירת דירה אחת למשך ארבע שנים, אך בה בעת הוא הקל על מי שבבעלותו מספר דירות וקבע דרך חדשה לחישוב מס השבח אותו צריך לשלם המוכר בעת מכירת הדירה. שיטה חישוב זו נקראת "חישוב מס שבח ליניארי חדש". לפי שיטה זו, שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2014, מחלקים את תקופת הבעלות של המוכר על דירתו לשניים. התקופה הראשונה היא מיום רכישת הדירה ועד ה-1 בינואר 2014 – תקופה עליה יהיה פטור מתשלום מס שבח. התקופה השנייה היא החל מיום זה – עבור תקופה זו ישלם המוכר מס שבח בשיעור של 25% בלבד.

      לדוגמא: נניח שאדם רכש דירה ב-1 בינואר 1978, בסכום של מיליון שקל והוא מוכר אותה ב-1 בינואר 2018 בסכום של 4 מיליון שקל. במשך 40 שנה נוצר לו שבח של 3 מיליון שקל. אם נחלק 3 מיליון ב-40 שנה , נקבל שבח של 75 אלף שקל לכל שנה. לכן, בשיטת החישוב החדשה על השבח היחסי שהצטבר עד ל-1 בינואר 2014, המוכר לא יחויב בתשלום ובגין השבח שהצטבר מ-2014 ועד תחילת 2018 (ארבע שנים) הוא ישלם 25% מ-300 אלף שקל – 75 אלף שקל.

      מה רצתה המדינה להשיג בכך שקבעה תקופה מעבר?

      תקופת המעבר נולדה למעשה על מנת להצר את צעדיו של המוכר, כך שלא יוכל להשתמש בהטבה הזו מספר פעמים. לכן נקבע כי הוא יוכל לבצע שתי מכירות בלבד. עוד נקבע, כי לא ניתן להנות מההטבה הזו במכירת דירה בין קרובי משפחה. אולם עם תום תקופת המעבר ב-1 בינואר 2018, ההגבלות הללו בטלות. לכן, החל מתאריך זה ניתן למכור מספר דירות, אף לקרובי משפחה, ולבצע תכנוני מס.

      דירה למכירה , דירה להשכרה (ShutterStock)
      במקרים מסויימים עדיף למכור את הדירה כמה שיותר מוקדם (צילום: shutterstock)

      יש ברשותי שלוש דירות קטנות שאני מחזיק שנים רבות ושברצוני למכור בעוד מספר שנים, איך אצמצם את גובה מס השבח שעלי יהיה לשלם?

      אם מדובר בדירות לא יקרות (סביב ה-1.6 מיליון שקל – סכום שפטור ממס רכישה כשמדובר בדירה יחידה) עדיף יהיה למכור את הדירות כבר עתה לאחד מילדיך (בתנאי שהוא מעל גיל 18) ולשלם מס לפי החישוב החדש, כלומר עד 2014 השבח שנוצר יהיה פטור ממס ומ-2014 ועד ליום המכירה השבח שנוצר בארבע וקצת שנים הללו, יהיה חייב במס. אולם היתרון במהלך זה הוא שקביעת שווי הדירה תהיה לפי מחיר מכירתה כיום לילדך, שכן בעוד מספר שנים, כשילדך ירצה למכור את הדירה הלאה, כמעט ולא יחול עליו מס שבח בגין המכירה העתידית .

      חשוב להדגיש, כי תכנון המס הזה מתאים למקרים בהם מדובר בדירות זולות שכן בן המשפחה שירכוש את הדירה יצטרך לשלם מס רכישה. ככל שזו דירה יחידה, המס יהיה אפסי או נמוך מאוד.

      אם ברשותי דירות שאני מחזיק שנים רבות, האם כדאי לי למכור אותן עכשיו או להמתין עוד מספר שנים ?

      הואיל וככל שמחזיקים את הדירות יותר זמן, גובה המס יעלה, שכן החל מ-2014 השבח היחסי ממוסה ב-25%, הרי שמי שמעוניין לחסוך במס כדאי לו למכור אותן כמה שיותר מהר.

      יש לציין שמכירת מספר דירות בפרק זמן קצר יכולה לעורר חשד אצל רשויות המס, שיראו בכך "עסק" ויבקשו למסותו במס הכנסה.

      הכותבת היא עו"ד העומדת בראש משרד י.ד שחור ושות' המתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית