פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      רוכשים דירה "על הנייר"? כך תוודאו שתבצעו עסקה מוצלחת

      עסקת רכישה של דירה מקבלן לפני שהבניין עצמו נבנה יכולה להיות בהחלט משתלמת - אך צריך גם לקחת בחשבון את כל הסיכונים. מה עליכם לוודא בטרם החתימה על החוזה? מדריך

      רוכשים דירה "על הנייר"? כך תוודאו שתבצעו עסקה מוצלחת
      עריכה: מיכאל ברגמן

      (בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון, על המחירים הנלווים בעת רכישת דירה)

      רכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר בחייו של האדם וכדאי לדעת שישנן דרכים רבות להוזלת העלויות הגבוהות בהליך הרכישה. בין היתר, עומדת בפני הקונים אופציה שהולכת ותופסת תאוצה בשנים האחרונות, והיא האפשרות לרכוש "דירה על הנייר" - כלומר, דירה שעדיין לא נבנתה ואמורה להיבנות בתקופת זמן קצובה.

      על פניו נשמעת אפשרות זו כאפשרות מבטיחה, אלא שסכנות רבות טמונות בה - החל מדירות שנמכרו לפני שהתקבלו אישורי בנייה, דרך עיקולים על הקרקעות ועד אי עמידה בזמנים מצדו של הקבלן. לכן, ריכזנו עבורכם מספר נקודות עליהן חשוב לתת את הדעת טרם רכישת דירה מקבלן בצורה זו.

      לקריאה נוספת:
      התחדשות עירונית בגבעת אולגה: 274 דירות חדשות
      מכיכר המדינה לנווה שאנן: "עוברת לגור בשכירות בחצי מחיר"
      מאבק הירוקים והתושבים נגד תוכניות הבנייה הגדולות מחריף

      אתר בנייה (ShutterStock)
      ודאו עמידה בלוחות הזמנים (צילום: shutterstock)

      1. בעלות הקרקע – קבלנים רבים בונים על שטח שאינו שייך להם בעסקת קומבינציה. על הרוכש לבדוק, טרם הרכישה, למי שייכת הקרקע ובמידה ואינה שייכת לקבלן עליו לבדוק כי אכן מדובר בעסקה שנחתמה עם הקבלן. כמו כן, כדאי לוודא שאין על הקרקע עיקולים וכד'.

      2. קביעת לוחות זמנים – ללוח זמנים מוגדר יש חשיבות רבה בעת תכנון מעבר דירה. פעמים רבות רוכש הדירה אינו יכול לשלם באותה עת גם את דמי השכירות על דירתו הנוכחית וגם את דמי המשכנתא על הדירה החדשה. לכן, העמידה בלוחות זמנים מוגדרים הכרחית על מנת לתכנן את עתידו הכלכלי באופן בו הוא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו. חשיבות נוספות בעמידה בלוחות הזמנים, היא היכולת לתכנן את חייו האישים - לדוגמא, מעבר בתי הספר לילדים, שינוי במקום העבודה וכן הלאה. לכן, חשוב לבדוק בהסכם המכר כי אתם מקבלים פיצוי על פיי הוראות חוק המכר.

      3. ליווי עורך דין – ליווי עורך דין בהליך רכישת דירה הוא הכרחי. לא פעם אני נדהמת לגלות שגם אנשים ממולחים נופלים בסעיף זה ומנסים לחסוך בעלויות, דבר שכמובן עולה להם ביוקר. בנוסף, בדרך כלל הקבלנים מציעים ללקוח להשתמש בעורך דינם להליך רכישת הדירה. כמובן שמדובר בניגוד אינטרסים מוחלט כאשר עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים שלו ושלו בלבד ואף מחתים את הקונים כי אינו מייצג אותם בהליך המו"מ. לכן, עליכם לבחור עורך דין העוסק בתחום המקרקעין בדגש על רכישות דירה על מנת שישב יחד אתכם על החוזה מול הקבלן ויבצע את השינויים בהתחשב באינטרסים שלכם בלבד. בדירה חדשה אתם נדרשים לשלם שכר טרחה לעורך דין בגובה מקסימלי של 5,000 שקל בתוספת מע"מ כחוק, אולם אין זה אומר שעורך הדין ייצג אתכם, אלא משובר בתשלום שמשולם כהשתתפות בשכר טרחה בגין הרישומים העתידיים של הבית המשותף.

      4. הצמדה למדד תשומות הבנייה - יש לקחת בחשבון כי על סכום הדירה תחוייבו בהצמדה למדד תשומות הבניה שהוא המדד היקר ביותר כיום. ככל שהקבלן מלווה בליווי בנקאי אשר מנפיק ערבות בנקאית או חברת ביטוח המנפיקה פוליסת ביטוח, כספכם מוגן ועל כן תוכלו לשלם לקבלן את כל הכסף שברשותכם ולהמינע מתשלום זה. פרויקטים שלא מלווים בליוווי בנקאי והתשלום משולם על פי מדרגות הקבועות בחוק "קצב התקדמות הבניה" יגרור אחריו בהכרח תשלום של הצמדה שכן לא תוכלו לשלם לקבלן אלא על פי המדרגות הקבועות בחוק.

      רכישת דירה על הנייר, אם נעשית באופן מושכל, יכולה להיות עסקה משתלמת, אך ניתוח החוזה, הכנסת סעיפים רלוונטים לרוכש, התחייבות ללוחות זמנים, מעקב אחרי ערבויות, כל אלה ועוד יגנו עליכם מפני אובדן כספכם.

      הכותבת היא עו"ד העוסקת בתחום המקרקעין