ארבע שנים מהיום: כך תתכננו קדימה כדי לרכוש דירה משלכם

בית הוא יותר ממקום מגורים. זהו המקום שבו אנחנו מבלים חלק ניכר מזמננו, מעצבים אותו בהתאם לטעמנו, אנחנו מרגישים בו טבעיים ובטוחים. עבור לא מעט אנשים בית הוא משאת נפש, אולם כדי להגשים את החלום עליהם לגייס הון עצמי ולקחת משכנתה גדולה. כדי להיות מסוגלים לרכוש דירה צריך לתכנן את התנהלותנו הכלכלית היטב ולחשוב כמה שנים קדימה. צריך גם להכיר את האפשרויות שמספק העולם הכלכלי כדי לדעת לחסוך ולהשקיע את הכסף באופן יעיל.

אמנם יש הבדל בין קניית דירה קיימת או נכס על הנייר, אבל דבר אחד בטוח - מומלץ לקיים פגישה עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי כדי להבין מהו ההון העצמי הפנוי שלנו ברגע זה, להבין מה צפוי להיות ההון העתידי שלנו בשנים הקרובות ולחשב מהן ההוצאות הצפויות במהלך העסקה - לדוגמה, מס רכישה, תיווך אם קונים מיד שנייה, מדדים שיצטברו במהלך הפרויקט או הצורך לשלם שכירות במקביל למשכנתה שתלך ותגדל במהלך הפרויקט.

"יש לבצע בדיקה פיננסית מקיפה שבסופה נחשב את עלויות העסקה, נפחית מהן את כמות ההון העצמי ונוודא שנצליח לקבל משכנתה בפער ביניהן", אומר שחר כרמון, מנכ"ל ובעלים של פריים ניהול משכנתאות ופיננסים המלווה את פרויקט המגורים החדשני "רמות השרון" שברמת השרון. "אם לדוגמה קונים דירה בשלושה מיליון שקלים, ויש לנו הון עצמי של מיליון וחצי, אז צריך לזכור שיש הוצאות שונות של נניח 300 אלף שקלים במצטבר, כי רוצים לשדרג מטבח וצריך לשלם מסים שונים ועוד, לכן צריך להבין שהמשכנתה היא לא 1.5 מיליון שקלים אלא 1.8 מיליון שקלים. זה דבר שחשוב מאוד להבין מראש והרבה אנשים לא מודעים אליו".

בהנחה והחלטתם שביכולתכם לקחת משכנתה, הנה נתון שמעטים מודעים לו - בדרך כלל בסופי שנה, בחודשים נובמבר ודצמבר, הריביות שהבנקים מעניקים למשכנתאות נמוכות יותר, משום שהמוסדות הפיננסיים רוצים לעמוד ביעדים ולהזרים אליהם לקוחות וכסף. "זאת באמת תקופה שמאופיינת בדרך כלל בירידת ריביות", אומר כרמון, "אבל בנוסף, חשוב מאוד לעשות סקר שוק ולבדוק איזה בנק מציע לכם את התנאים הטובים ביותר, זה גם לא מסתכם רק בריביות ולבנקים יש מסלולים מיוחדים והטבות שצריך להכיר כדי לבקש. בנוסף, למעמדו האישי יש השפעה על עיתוי לקיחת המשכנתה. לדוגמה, בא אליי זוג והגבר סיפר לי שהוא מסיים לימודי רפואה בעוד שנה. במקרה כזה כדאי לזוג לשקול לדחות את לקיחת המשכנתה עד לאחר סיום לימודיו, כאשר ההשתכרות שלו תעלה ויוכלו לקבל משכנתה בתנאים טובים יותר".

מצאתם בנק המעניק ריבית נמוכה? אם תחתמו על ריבית קבועה במועד לקיחת ההלוואה, היא לא תשתנה, כך שנעילת המשכנתה על ריבית נמוכה תוכל לחסוך לכם בעתיד אלפי שקלים, בהנחה שריבית משתנה עלולה לעלות בשלב כלשהו.

כשקונים דירה על הנייר, הקבלן עצמו יכול להוות פתרון פיננסי. אם אתם לוקחים משכנתה למשך חיי הפרויקט עד קבלת המפתח, נניח לארבע שנים, מי שיכול לשלם את הריבית עבור המשכנתה הזאת הוא הקבלן, שמעניק לכם הלוואת גישור ואז בקניית הדירה שילמת 20 אחוז מהסכום וקיבלת הלוואת גישור. מצב זה מונע כפל תשלומים חודשי של תשלום שכירות ומשכנתה במקביל. הקבלן בעצם מממן הלוואת גישור והלקוח יכול להמשיך לחיות בנחת באותו מקום.

"אם ללקוח יש דירה, בזכות הלוואת הגישור הוא לא לחוץ למכור אותה כדי להשיג את הכסף לדירה החדשה, או לחילופין יכול להמשיך להתגורר בשכירות", אומר כרמון, "אם יש לכם דירה שאתם מתכננים למכור אפשר לחכות עד לקבלת המפתח ובינתיים ליהנות מהאפשרות שערכה יעלה, ולמכור אותה סמוך למעבר הדירה בסכום גבוה יותר שיגדיל את ההון העצמי. לדוגמה, אם קנית דירה ב-2.5 מיליון שקל ובזמן חתימת העסקה עמד מחיר הדירה שברשותך על 1.8 מיליון שקלים, ובסמוך למועד המעבר לדירה החדשה מכרנו את הישנה ב-2 מיליון שקלים כי ערכה עלה, אז כבר חסכנו 200 אלף בזכות האפשרות להיות סבלני ולהמתין. חיסכון נוסף אותו נרוויח הוא החסכון בתשלומי מדד תשומות הבניה עבור כל הסכום אותו כבר העברנו לקבלן כחלק מהלוואת הגישור".

זהו פתרון יעיל למי שמתקשה זמנית בפירעון התשלום החודשי המלא של המשכנתה או לרוכשי דירה שמצפים לגידול בהכנסה. במסלול זה הבנק מאפשר לדחות את התשלומים עד לקבלת המפתח. אבל אם לדוגמה אתם מעוניינים לקנות דירה שתשביח את עצמה משמעותית בזכות היותה חלק מפרויקט פינוי/בינוי, כמו במתחם "רמות השרון" ברמת השרון אפשר לסגור את תנאי המשכנתה ולשלם רק ריבית זניחה במשך השנים בהן נבנה הפרויקט. את המשכנתה תשלמו רק כשתעברו לדירה. בזמן הזה אפשר לחסוך כסף שיגדיל את ההון העצמי. לדוגמה אם זוג חוסך 3,000 שקלים מדי חודש ויודע שיקבל את המפתח בעוד ארבע שנים, הוא יגיע למועד תשלום המשכנתה בפועל עם קרוב ל-150 אלף שקלים נוספים שלא היו לו בעת לקיחת המשכנתה.

תרוב קרנות ההשתלמות מציעות לחוסכים הלוואות בריביות אטרקטיביות. באמצעות שימוש באפשרות זו אתם יכולים לגייס את החסכון לטובתכם כבר עכשיו, גם אם הקרן משתחררת רק בעוד שלוש שנים. "זה מאפשר הגדלה מיידית של ההון העצמי שלכם, דבר אשר משמעותו הישירה היא שיפור התנאים אותם יציע לכם הבנק", אומר כרמון, "אם לדוגמה יש בקרן כרגע 75 אלף שקלים, הגדלתם את ההון העצמי שלכם בסכום זה כבר היום".

לפרטים נוספים על השכונה הפרטית של רמת השרון לחצו כאן