האוצר: ספטמבר חתם את אחד הרבעונים החלשים בשוק הנדל"ן

על פי סקירת הכלכלן הראשי באוצר לגבי נדל"ן למגורים, רק 7,300 דירות נמכרו במהלך חודש ספטמבר - ירידה של 26% לעומת אשתקד. שפל ברכישת דירות על ידי משקיעים וגם על ידי זוגות צעירים, שלהערכת האוצר ממתינים להגרלות מחיר למשתכן

כחלון: "משבר התאגיד היה קו פרשת מים; התווכחנו על מי יערוך את ערוץ הבישול" (מערכת וואלה! NEWS)
שר האוצר, משה כחלון (צילום: מערכת וואלה! NEWS)

בחודש ספטמבר נמשך, ואף העמיק, הקיפאון בשוק הנדל"ן - כך קובעת סקירת הנדל"ן השבועית של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, העוסקת היום (ראשון) בשוק הנדל"ן למגורים. על פי הנתונים, סך הדירות שנרכשו בחודש זה עמד על 7,300 דירות בלבד, מהן כ-400 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

בהשוואה לחודש הקודם, ירד סך העסקאות במחירי השוק החופשי בשיעור של 14%, ובהשוואה לספטמבר אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-26%. בכך חותם חודש ספטמבר את אחד הרבעונים החלשים בשוק הנדל"ן, כותבים כלכלני האוצר, מאז תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס ב-2014.

סך הדירות החדשות שנרכשו עמד בספטמבר על 2,100, ובניכוי מכירות במסגרת מחיר למשתכן הסתכמו מכירות הקבלנים ב-1,700 דירות בלבד - ירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם, וצניחה חדה של 30% בהשוואה לספטמבר אשתקד. באוצר מציינים כי ב-12 החודשים האחרונים נרשמים שיעורי ירידה חדים, דו-ספרתיים, במכירת דירות חדשות (כל חודש לעומת החודש המקביל לו בשנה הקודמת).

באוצר מתייחסים לתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, שעל פי הנתונים עמד בחודש ספטמבר על סך של 3.6 מיליארד שקל. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה של 24% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך למגמת הירידה מאז מאי אשתקד.

באוצר מדגישים כי מאז אפריל האחרון, מתבצעות העסקאות בדירות חדשות תוך ירידה במחיר הממוצע. אשר לממכירות הקבלנים ב-2017, הנתונים מלמדים כי גם בקרב מי שמובילים בהיקף המכירות הכספי ב-9 החודשים הראשונים של השנה, נרשמה ירידה חדה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות בהשוואה ל-2016. זאת למעט שתי חברות, שחלק משמעותי מהמכירות שלהן השנה היה במסגרת מחיר למשתכן.

השפל ברכישת דירות על ידי משקיעים ממשיך

על פי נתוני האוצר, המשקיעים היו אלו שהובילו את הירידה בעסקאות בחודש ספטמבר. סך הדירות שרכשו עמד על 1,200 דירות בלבד - אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לחודש אוגוסט, ירדו רכישות המשקיעים ב-18%, כאשר בהשוואה לספטמבר אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-34%.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז, עם ירידה של 33% ברכישות המשקיעים בחודש ספטמבר לעומת החודש הקודם; וירידה חדה אף יותר, של 50%, בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך הסתכמו רכישות המשקיעים באזור זה בשפל של 120 דירות בלבד. רק בחודש אחד נוסף, אוקטובר 2016 (על רקע חגי תשרי) נרשמה רמה נמוכה יותר של רכישות משקיעים באזור זה, לפחות מאז תחילת העשור הקודם. כמו כן, משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור ירד לפחות מ-12% - רמת שפל היסטורי.

גם מכירות המשקיעים בספטמבר ירדו, בשיעור של 9% לעומת החודש הקודם - שיעור ירידה מעט נמוך מזה שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שנייה (ירידה של 13%). ניתוח משך תקופת ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים, מלמד על התקצרות משמעותית במשך זמן זה מאז חודש מאי האחרון. כך, מפרק זמן ממוצע של 20 שנות החזקה בדירה שמכרו המשקיעים בחודש אפריל, ירד משך זמן זה ל-16 בלבד בספטמבר.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם גידול משמעותי של 20% במכירות המשקיעים לעומת החודש הקודם. ניתוח מאפייני המוכרים מצביע על שיעור גבוה של 35% של משקי בית, בהם לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק במגזר הציבורי.

כלכלני האוצר כותבים בסקירה כי "העובדה לפיה במגזר זה מובטחת פנסיה (עבור מרביתם פנסיה תקציבית), עשויה לרמז כי החזקתם בדירה להשקעה הייתה ממניעי רווח הון (ולא הבטחה הכנסה קבועה בעת יציאה לגמלאות). בהקשר זה נציין כי משך תקופת ההחזקה בדירה של משקיעים אלו אף קצרה יותר מזו שברמה הארצית (החזיקו בדירה 14 שנים בממוצע)".

חרף הירידה במכירות המשקיעים, הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים. בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור המרכז בירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים. קרוב ל-30% מסך הירידה הארצית במלאי זה בספטמבר התרכזה באזור זה. מתחילת השנה נגרעו באזור המרכז 1,000 דירות נתון גבוה פי 3.5 מאשר בחודשים ינואר-ספטמבר אשתקד.

הזוגות הצעירים קונים הרבה פחות - בגלל מחיר למשתכן?

רכישת דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, הסתכמה בחודש ספטמבר ב-3,300 דירות; ובניכוי רכישות במסגרת תוכנית מחיר מטרה ומחיר למשתכן, הסתכמו רכישות אלו ב-2,900 דירות - אחת הרמות הנמוכות ברכישות הזוגות הצעירים בשנים האחרונות.

בהשוואה לחודש אוגוסט, ירדו רכישות הזוגות הצעירים ב-18%, ובהשוואה לספטמבר אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-23%. באוצר מעריכים כי אחד הגורמים לרמה נמוכה זו של רכישות מיוחסת לעריכתה של "ההגרלה הגדולה השנייה" במסגרת מחיר למשתכן בחודש זה. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור המרכז ואזור ירושלים בירידה חדות ברכישות הזוגות הצעירים.

כאמור, כ-400 דירות נמכרו בספטמבר במסגרת מחיר מטרה ומחיר למשתכן. מכירות אלו התרכזו בעיקר בראש העין ובמודיעין (שניהם במסגרת מחיר מטרה). יצוין כי במודיעין ישנן עוד 1,400 דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן בהגרלה הגדולה השנייה, זאת בנוסף ל-1,300 דירות ששווקו בהגרלה שהתקיימה בחודש יוני. השיווק הגבוה של דירות מוזלות במודיעין בא לידי ביטוי באופן בולט בירידה חדה ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים בעיר זו מאז חודש יוני.

רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה של 10% בחודש ספטמבר בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה של 25% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך נמשכת המגמה, מאז חודש מרץ, של ירידה בשיעורים דו ספרתיים ברכישות משפרי הדיור (כל חודש לעומת החודש המקביל לו אשתקד).