כל בית משותף מתנהל באמצעות תקנון המסדיר את הזכויות והחובות של הדיירים בכל הנוגע להתנהלותו. על כל בית משותף יחול תקנון, כאשר ברירת המחדל היא התקנון המופיע בתוספת לחוק המקרקעין. מדובר בתקנון קצר המתייחס למספר מצומצם יחסית של סוגיות.
דיירי בית משותף יכולים, אם רצונם בכך, לנסח תקנון מוסכם, אשר יכלול את כל הנושאים הרלוונטיים עבורם. לאחר רישומו, יחליף תקנון זה את התקנון שבחוק. תקנון הבית המשותף חל על כלל הדיירים, גם על אלו אשר רכשו דירה בבניין לאחר עריכת התקנון. על כן, טרם רכישת דירה, חשוב מאוד לבדוק בלשכת המקרקעין איזה תקנון חל על הבניין, על מנת לדעת מהן הזכויות של הדייר ומהן המגבלות המוטלות עליו בכל הנוגע לרכוש המשותף.
התקנון בחוק המקרקעין
התקנון שבחוק המקרקעין מונה 16 סעיפים והוא עוסק במספר מצומצם של נושאים הנוגעים להתנהלות הדיירים בבית המשותף ולזכויותיהם ברכוש המשותף. בין היתר, התקנון מגדיר מיהו בעל דירה ומהי משמעות המונח רכוש משותף, מסדיר את הסוגיה של תיקונים ברכוש המשותף וקובע נהלים לקיום אסיפות דיירים. תקנון זה יחול על הדיירים מהמועד בו נרשם בית המגורים כבניין משותף.
דגשים לעריכת תקנון מוסכם
בשונה מהתקנון המצוי, שסעיפיו מופיעים בחוק, הרי שהתקנון המוסכם מנוסח על ידי הדיירים עצמם ועל כן באפשרותם לכלול בתקנון כל נושא רלוונטי עבורם, בהתאם לצרכיהם האישיים. ניסוח תקנון מוסכם מגן בצורה טובה ומקיפה יותר על זכויות הדיירים ויכול לשפר את איכות חייהם.
מתי ניתן לערוך תקנון מוסכם? נהוג לחשוב כי אפשרות זו פתוחה בפני הדיירים רק בעת רישום הבית המשותף, אולם למעשה, יכולים הדיירים גם במועד מאוחר יותר, להחליט על ניסוח תקנון מוסכם עם רישומו, הוא יחול על הדיירים ויחליף את התקנון שבחוק.
אלו נושאים כדאי לכלול בתקנון המוסכם? למשל, קביעת שיעורו של החלק ברכוש המשותף שיוצמד לכל דירה (למשל חנייה ומחסן) אופן השימוש ברכוש המשותף (למשל גינה או מקלט) תחזוקת הבניין -יש לקבוע האם ימונה ועד בית אחראי, או לחילופין חברת ניהול חיצונית. כמו כן יש להתייחס לחלוקת התשלומים בגין הנ"ל. כדאי לקבוע במסגרת התקנון את נציגות הבית המשותף ותפקידיה.
זכויות הבנייה
סוגיה מרכזית וחשובה ביותר בעת ניסוח תקנון מוסכם, היא זכויות הבנייה של בעלי הדירות. במקרים רבים, מתעוררת מחלוקת חריפה בין הדיירים בנושא זה ובשל הערך הכלכלי של זכויות הבנייה, לא פעם מגיעים הדיירים לפתחו של בית המשפט.
הסדרת הנושא של חלוקת אחוזי הבנייה על כל היבטיו, לרבות, אחוז ההסכמה הנדרש של הדיירים, יכולה למנוע את היווצרותם של סכסוכים בסוגיה זו. כך ניתן לחסוך לדיירים זמן רב ועלויות הכרוכות בניהול הליך משפטי ולא פחות חשוב מכך, לאפשר להם להמשיך ולחיות יחד בשכנות טובה.
הכותב הוא עורך דין העוסק בתחום המקרקעין