"על פי תחזית דמוגרפית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, האוכלוסייה בישראל תוכפל עד 2059. נתון זה צריך לעמוד בבסיס התכנון קדימה - הצורך המרכזי הוא להגדיל את המלאי תכנוני". כך אמרה בסוף השבוע נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, במפגש עם מועצת המנהלים של ענף הבנייה. פלוג הוסיפה: "התהליכים בתחום הבנייה ארוכים, ואם רוצים להיות מוכנים לגל הבא - ברור שהמשימה המרכזית היא יצירת מלאי גדול וזמין של דירות שניתן לשחרר במהירות".
במפגש, שהתקיים בתל אביב, הציגה הנגידה סקירה של המשק ושמעה מבכירי הענף על החסמים בו. במפגש נכחו בין השאר בכירי התאחדות בוני הארץ. לדברי פלוג, האתגר של ענף הבנייה בישראל כיום הוא סוגיית התכנון לטווח ארוך, בשל הצורך לייצר יציבות במחירים. "אחרי עשור של עליית מחירים - מסתמנת בחודשים האחרונים התייצבות, אם כי מוקדם לדעת אם אכן נעצרה מגמת העלייה", הבהירה.
עוד ציינה כי "אנו רואים הבדלים בין האזורים השונים - בתל אביב ובמרכז המחירים עלו יותר והמגמה דומה גם בשכר הדירה". פלוג אמרה עוד כי ישנה הסכמה רחבה בקרב מקבלי ההחלטות, לפיה רצוי להימנע מתנודות חדות במחירי הדירות. "היינו רוצים לראות ירידה הדרגתית במחירי הדיור", הוסיפה.
בכל הנוגע לשאלות דמוגרפיות, ציינה פלוג כי מעבר לתחזיות הגדילה באוכלוסייה, יש גם להתחשב בהתפלגות הגילאים בקרב רוכשי הדירות: "נושא שקיבל פחות תשומת לב בדיון הציבורי, הוא ההשפעה הדמוגרפית על הבנייה. מדובר בכוח חשוב לשינויים במחירי הדירות, המניע את הביקושים בטווחי זמן ארוכים. בשנות ה-70 של המאה הקודמת הייתה תופעה של 'בייבי בום' בישראל, שיצרה את המצב הקיים כעת בו קבוצת גילאי 30-44, הגיל בו בדרך כלל רוכשים דירה, היא קבוצה בעלת משקל גבוה באוכלוסייה שרוכשת דירות. שינויים דמוגרפיים אלה ואחרים היו צפויים, אבל ככל הנראה הם לא הופנמו בתהליכי התכנון", הדגישה.
"בהסתכלות אזורית, ניתן לראות מתאם בולט בין משקל קבוצת הגיל הזו באוכלוסייה באזורים שונים, לבין העלייה במחירי הדירות בנות 3.5-4 חדרים", המשיכה. "לא במקרה באזור תל אביב, למשל, חלה עליית מחירים גבוהה במיוחד לאורך שנים, לאור העלייה החדה יחסית של שיעור האוכלוסייה הצעירה, שהתווסף על חוסר הגמישות בהיצע".
"הקיפאון בגלל הגרלות מחיר למשתכן - אותו סרט כמו עם יאיר לפיד"
נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק, הזהיר מפני בעיות בענף. לדבריו, "מערכת הייצור של ענף הבנייה הישראלי נמצאת כיום בבעיה. אנחנו מתמודדים עם בעיות כמו הקשחה לא פרופורציונאלית של מצב המשק, לתנאי אשראי בכל המגזרים המרכיבים את הענף. יתר רגולציה חונק חברות ביצוע - אשר עליהן מבוסס הענף כולו. יש כאן חוסר אחידות בנתונים שאמורים לאפשר תכנון עסקי מושכל של מנהלים בענף; וחשיבה מקובעת של ספקי אשראי במערכת הבנקאית, אשר גורמת לא פעם לפגיעה ישירה בעבודות בנייה ובהתקדמות הטיפול הממשלתי במחסור בפתרונות דיור".
בריק התייחס גם לנתונים האחרונים שפורסמו לגבי קיפאון ברכישת דירות חדשות: "אנחנו מברכים על תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן, אבל ההקפאה בשוק כתוצאה מההגרלות המתוכננות היא מסוכנת. היינו בסרט הזה עם יאיר לפיד. ההקפאה תגרום לכך שמחירי הדירות ישובו לעלות. אם היה ניתן לבנות 100 אלף יחידות דיור בשנה, שר האוצר היה בונה אותן. אבל יש בירוקרטיה ויש חסמים ויש פקידות שלא מסייעת - ואם הבנייה תיעצר כתוצאה מירידה בביקושים, הציבור ישלם את המחיר".
חיים פייגלין, סגן נשיא ההתאחדות ומנכ"ל חברת צמח המרמן, השמיע ביקורת בנוגע לאופן שבו הענף מנוהל: "ענף הבנייה עומד בפני כשל שוק. כאשר מדכאים בכל מחיר את הביקוש ומייקרים ריביות, כדי ליצור תקרת המחירים של 20% מתחת למחיר השוק - יוצרים כשל שוק. נחוצה כאן ועכשיו מדיניות שתביא לרפורמות אמתיות, ולא גימיקים כמו שיש היום".
ארנון פרידמן, יו"ר חברת אשדר, הדגיש כי בניגוד לדעה הרווחת, השחקנים בענף מעוניינים ביציבות לטווח הארוך. "עליית המחירים עשתה טוב לקבלנים בטווח הקצר, אבל התוצאה היא שגם מחירי הקרקעות עלו - ואז קונים קרקע יקרה והסיכון גדל. הבעיה היא שאנחנו חווים ניסיונות להשפיע על השוק ולקבל תוצאה מיידית, שבה הציבור יקבל הנחה משמעותית. זו טעות. ברמת המקרו, לא יצליחו לענות על הביקושים. בנקודות מסוימות, בעיקר בפריפריה, שבה המדינה יכולה לאשר הרבה יחידות דיור ולהסיר חסמים - יכול להיווצר היצף של היצע".
אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור ויו"ר ארגון קבלני באר שבע והדרום, הזהיר אף הוא מהפגיעה בפריפריה: "מחיר למשתכן אמורה להיות תוכנית אחידה בכל הארץ, אבל במרכז הארץ זוכים בדירות מקבלים הנחה של 800 אלף שקל במחיר הדירה; ובדימונה מדובר בהנחה של 100 אלף שקל, אם בכלל. בדימונה יש 9% אבטלה. מי יקנה שם את הדירות?".
ניר ינושבסקי, מוביל פורום דור העתיד של התאחדות בוני הארץ, הסביר את הקושי בהטמעת טכנולוגיות חדישות בענף. "כל המחקרים האחרונים מראים שכדי לפתח שוק טכנולוגיות בנייה, צריך שוק משוכלל מאוד ותקין. איך יתאפשר לקבלנים לשלם לסטארט-אפ שיפתח עבורם מערכות חדשניות, כשהוא מקבל שכר ב'שוטף 150'?".
חיים מסילתי, יו"ר לשכת השמאים, התייחס להשפעתן של עסקאות מחיר למשתכן על רמות המחירים בשוק, ולוויכוח הקיים בענף בנוגע לניתוח הנתונים בענף. "העסקאות של מחיר למשתכן הן חלק בלתי נפרד מהשוק, ולכן אי אפשר להתעלם מהן. עם זאת, יש גורמים שמעוניינים לראות מדד בלי מחיר למשתכן - ולכן צריך להכין שני מדדים".