שוכרי הדירות - בשר התותחים במלחמה על מחירי הדיור

על פי נתוני מדדי הדיור האחרונים מסתמנת מגמה של בלימה ואולי אף ירידה במחירי הדירות. עדיין מוקדם לדעת אם מגמה זו תימשך אבל כבר עתה יש כאלה המשלמים את המחיר - שוכרי הדירות שמשלמים יותר. הצעדים שהממשלה נקטה בהם אינם מספקים

אובך מעל תל אביב, מרץ 2017 (ראובן קסטרו)
המחירים היקרים ביותר. תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי, שהבטיח להתפטר מתפקידו אם מחירי הדירות לא ירדו עד סוף השנה שעברה, התפרץ השבוע באופטימיות לא זהירה. "ירידת המחירים תימשך", הבטיח יצחקי למשתתפי כנס בתל אביב בנושא תכנון ובנייה. עם זאת, ההיסטוריה מוכיחה שבעבר התקשה יצחקי לצפות את מגמות השוק המתעתע.

מבט נוסף בטבלאות המחירים מעלה חשש שיש מי ששילמו - ועוד ישלמו - מחיר גבוה על הבלימה האפשרית במחירי הדירות. ייתכן מאד שדווקא החוליה החלשה בשוק הנדל"ן, שוכרי הדירות, הפכו לבשר התותחים במלחמה על יוקר הדירה. זוהי תוצאה כמעט בלתי נמנעת של מאמצי הממשלה להוציא את המשקיעים בדיור מהשוק. המשקיעים משכירים את הדירות שבבעלותם, מאפשרים קורת גג למי שאינם יכולים או רוצים לרכוש דירה משל עצמם, ומורידים בכך גם את הביקוש לדירות בבעלות.

לקריאה נוספת:
תחזית הקבלנים ב-2017: מחירי הדירות יעלו - אבל פחות
הגיעו בגלל המחיר, נשארו בגלל השכנים. ביקור בחריש
האוצר: ירידה של 8% במכירת דירות חדשות ב-2016

כשפורסמה התכנית להטלת מס על דירה שלישית טענו כלכלנים שהתכנית לא תפתור את הבעיה האמיתית, של מחסור בדירות. חלק מרוכשי הדירות עשויים ליהנות מגידול בהיצע ואולי אף מירידת מחירים זמנית כתוצאה מיציאת המשקיעים מהשוק. אבל המיסוי לא יגדיל לאורך זמן את כמות הדירות למכירה. הביקוש, לעומת זאת, צפוי לעלות כתוצאה מירידה במלאי הדירות להשכרה. לעומת זאת, מצבם של שוכרי הדירות יורע כתוצאה מירידת ההיצע.

ואכן, הנתונים שפרסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מלמדים בדיוק על מגמה זו. עליית דמי השכירות היא חד-משמעית, כלל ארצית ובולטת במיוחד בסוגי הדירות המבוקשים יותר לשכירות – 2.5-3 חדרים. בעוד שממוצע מחירי הדירות עלה בשנתיים האחרונות, שמר ממוצע מחירי השכירות על רמה קבועה במשך השנתיים האחרונות. ברבעון הראשון של 2017 נרשמה לראשונה תזוזה, קלה אמנם, של 0.6%. בירושלים היה שיעור עליית דמי השכירות כפול כמעט, 1.1%, ובאזור הדרום קרוב ל-1%. בתל אביב, שבה משולמים דמי השכירות הגבוהים ביותר, הסתכמה העלייה ב-0.8% בלבד. באזור השרון, שבו נרשמה ירידה מובהקת במחירי הדירות, עלו מחירי השכירות בכ-0.5%.

אביגדור יצחקי בוועידת הנדל"ן של גלובס 26.2.2017 (ראובן קסטרו)
אופטימי. אביגדור יצחקי (צילום: ראובן קסטרו)

צריך להדגיש שהנתונים רחוקים מלהיות מובהקים והם מייצגים בעיקר את אווירת חוסר הוודאות שחוללו מהלכים שמשמעותם טרם הובררה. המס על דירה שלישית לא הוטל וייתכן מאד שהכוונה להטילו תבוטל לאחר שתתקבל החלטתו הסופית של בג"ץ. שווקים מתכווננים על פי ציפיות, ולכן לא היה צורך בהטלת המס בפועל כדי שרבים בשוק יתנהגו כאילו כבר הוטל. בעלי דירות מרובות החלו כבר למכור את הדירות, ואחרים ניסו להעלות את שכר הדירה או הפסיקו להשכיר מתוך כוונה למכור תוך זמן קצר.

תאורטית, יש למשרד האוצר תשובה לבעיית שוכרי הדירות: שר האוצר הקודם יאיר לפיד יזם תכנית השכרה ואף הקים את החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שאמורה היתה להקים 150 אלף דירות שיושכרו במחיר בר השגה ולטווח ארוך. מאז הושק תרם הפרויקט לשוק מספר זניח של 559 דירות בהרצליה וברמת השרון, שחלקן הושכרו וחלקן בשלבי השכרה. אין למספרים האלה כל משמעות בשוק הנאמד בכמה מאות אלפי דירות.

יאיר לפיד (ראובן קסטרו)
דירה להשכיר הוסיפה לשוק 559 דירות בלבד. יאיר לפיד (צילום: ראובן קסטרו)