בין באר שבע ליפו: השכונות שרשמו את עליית המחירים החדה ביותר השנה

בזמן ששוק הדיור מראה סימנים של האטה מסוימת, כגון ירידה מתמשכת בהיקפי העסקאות והמשכנתאות, יציבות במדד מחירי הדיור של הלמ"ס וירידה בהיקף פעילות המשקיעים, בדיקה חדשה שנערכה עבור וואלה! NEWS מצביעה על כך שמחירי דירות בשכונות מסוימות בישראל דווקא נסקו בשנה האחרונה בשיעור דו ספרתי.

הבדיקה, שערך אתר מדלן, ניתחה עסקאות מקרקעין בכל הארץ על בסיס נתוני רשות המסים, כדי למדוד עליות מחירים מחודש מרץ 2015-2016 עד מרץ 2016-2017, ובודדה את השכונות בהן חלה העלייה הגבוהה ביותר, ביחס לעליות המחירים בעיר עצמן. את העלייה החדה במחירים ניתן לייחס, בין היתר, לקידום הליכי התחדשות עירונית בשכונות שנבחרו, לצד רמת מחירים נמוכה ביחס לרמת המחירים בעיר.

לפי נתוני מדלן, שיעור עליית המחירים בשכונת גולדה המצויה בדרום אשקלון עמד על כ-20%, בעוד שיעור עליית המחירים הכללית בעיר עמד על כ-13.8% בלבד. מדובר בשכונה שרשמה את שיעור העלייה החד ביותר בתקופה שנבחנה. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים מיד שנייה בשכונה עומד על כ-760 אלף שקל ושל דירת 4 חדרים מיד שנייה על כ-850 אלף שקל.

לדברי אלעד ויסמן, אנליסט במדלן, "ייתכן שעליית המחירים בשכונה קשורה למחירים הנמוכים מלכתחילה, המאפיינים את השכונות הדרומיות של אשקלון. אזור שכונת גולדה הוא חדש ומטופח יחסית לחלק הדרומי של אשקלון, ולכן סביר מאוד שהמחירים בו יהיו אלה שיעלו בשיעור הגבוה ביותר".

סיבה אפשרית נוספת קשורה לקרבתה של השכונה לשכונת אגמים החדשה המצויה בשלבי הקמה מתקדמים, ובתחומה צפוי לקום פארק אקו-ספורט רחב ידיים שישמש גם את תושבי שכונת גולדה. לפי עיריית אשקלון, הקמת הפארק, שישתרע על פני 655 דונם, צפויה להתחיל השנה.

לפי לוח הדירות באתר מדלן, בנובמבר 2015 נמכרה ברחוב שני אליהו בשכונת גולדה דירת 3 חדרים בשטח 64 מ"ר בקומה השנייה תמורת כ-570 אלף שקל. כחצי שנה לאחר מכן, נמכרה דירה עם מאפיינים זהים באותו הבניין תמורת כ-700 אלף שקל. מדובר בשינוי שעומד על כ-17%. כיום מוצעת למכירה בלוח דירת 3.5 חדרים בשטח דומה תמורת כ-730 אלף שקל באותו הרחוב.

בשכונת רובע ו' באשדוד חלה בתקופה שנבדקה עלייה של כ-16% ברמת מחירי הדירות, בעוד שיעור העלייה בעיר נאמד בכ-9.5% בלבד. אבישי קהלני, אנליסט במדלן, מסביר כי "רובע ו' מהווה מוקד עירוני לפרויקטים של תמ"א 38/1 במסלול של חיזוק הבנייה והוספת קומות. בימים אלה מקודמים בשכונה כ-30 פרויקטים בשלבים שונים של תכנון ובנייה, מתוכן 16 שכבר קיבלו היתר. הבנייה החדשה בשכונה הוותיקה תורמת להתחדשות ולעליית רמת המחירים.

במקביל, מוסיף קהלני, ניתן לראות הגירה של אוכלוסייה חרדית לרובע, וזאת כתוצאה ממצוקת דיור ברובע ז' החרדי הסמוך לשכונה. "תופעה זו מגבירה את הביקושים לדירות בשכונה, ובהיעדר היצע שנותן מענה נוצרת השפעה על רמת מחירי הדירות בתחומה", הוא מציין. על פי הנתונים, דירת 3 חדרים מיד שנייה ברובע ו' עולה ע-1.26 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים מיד שנייה עולה כ-1.13 מיליון שקל.

לפי לוח הדירות באתר מדלן, במרץ 2015 נמכרה ברחוב יהודה המכבי ברובע ו' דירת 3 חדרים בשטח 65 מ"ר בקומה השלישית תמורת כ-830 אלף שקל, בעוד שביולי 2016 נמכרה דירה עם מאפיינים זהים באותו הבניין תמורת כ-1.05 מיליון שקל. מדובר בשינוי משמעותי בשיעור של כ-17%. כיום מוצעת למכירה בלוח דירת 3 חדרים במחיר של כ-1.15 מיליון שקל באותו הרחוב.

נתון מעניין שעולה מהבדיקה של מדלן הוא שבמרכז יפו חלה עלייה של לא פחות מ-18.4% ברמת מחירי הדירות - בעוד שיעור העלייה בתל אביב-יפו כולה נאמד בכ-13.7% בלבד בתקופה שנבחנה. "כנראה שלנוכח עליות המחירים המתמשכות בעשור האחרון, נשחקה האפשרות לרכישת דירה במרכז ובצפון העיר ללא הפסקה", מסביר את הממצאים האנליסט רם גפן.

לדבריו, "עקב כך, השכונות הדרומיות והמזרחיות של העיר הפכו לאופציית מגורים אלטרנטיבית עבור משפחות צעירות, שמעוניינות לגור בקרבה למוקדי העניין של תל אביב". לפי נתוני מדלן, מחירי הדירות במרכז יפו שיקפו עלייה של כ-275% בין השנים 2007-2015 - הזינוק החד ביותר אחרי עליית המחירים באזור שוק הפשפשים.

גפן מוסיף כי הרכבת הקלה שצפויה לקום בשכונה עתידה גם היא להשפיע על המחירים. הרכבת אמורה לעבור בשדרות ירושלים החוצים את השכונה, כאשר על פי התכנון יהפכו השדרות למדרחוב, בדומה לרחוב יפו בירושלים, והוא צפוי להיות שקט יותר ומזוהם פחות. "חשוב לקחת בחשבון שעדיין מדובר בשכונה זולה יחסית, מתחת לרמת המחירים הממוצעת בעיר, ולכן עליות המחירים בה משקפות אחוזים גבוהים יותר", הוא מדגיש.

לפי לוח הדירות באתר מדלן, בספטמבר 2015 נמכרה ברחוב שבטי ישראל במרכז יפו דירת 3 חדרים בשטח 50 מ"ר בקומה השנייה תמורת כ-1.2 מיליון שקל. כשנה לאחר מכן נמכרה ברחוב דירה דומה בקומה השלישית תמורת כ-1.42 מיליון שקל. מדובר בפער של כ-18% בין העסקאות. כיום מוצעת למכירה בלוח דירת 60 מ"ר בקומה הראשונה ברחוב דאנטה (בין שבטי ישראל לשדרות ירושלים) תמורת כ-1.5 מיליון שקל. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים מיד שנייה בשכונה עומד על 1.76 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים מיד שנייה על 2.3 מיליון שקל.

בשכונה ג' בבאר שבע חלה עלייה של כ-15.8% ברמת מחירי הדירות, בעוד שיעור העלייה בבירת הנגב כולה נאמד בכ-10% בתקופה שנבחנה. לדברי גפן, "למרות מיקומה האטרקטיבי של השכונה בסמוך לאוניברסיטת בן גוריון, בית החולים סורוקה ותחנת הרכבת, מצבה המוזנח כנראה הרתיע סטודנטים ומשפחות צעירות מלגור בה".

"בשנים האחרונות", הוא אומר, "אנו רואים שינוי שמתבטא בהשקעה של עיריית באר שבע בשיפור התשתיות ובהקמת פארקים חדשים באזור, כך שכיום הופכת השכונה לאופציית מגורים ראויה, ולמוקד משיכה בקרב משקיעים. השכונה מובילה בהיקף הפעילות להתחדשות עירונית בהשוואה לשכונות הוותיקות בבאר שבע, ובמקביל לכך נבנים בשטחה מספר פרויקטים חדשים".

לפי לוח הדירות באתר מדלן, במאי 2015 נמכרה ברחוב גוש עציון בשכונה דירת 3 חדרים בשטח 82 מ"ר בקומה השלישית תמורת כ-670 אלף שקל, כאשר בסוף 2016 נמכרה דירה עם מאפיינים זהים באותו הרחוב תמורת כ-770 אלף שקל. מדובר בשינוי של כ-16% במחירים. כיום מוצעת למכירה בלוח דירת 3.5 חדרים בשטח 73 מ"ר ברחוב חביבה רייך הסמוך לרחוב גוש עציון תמורת כ-775 אלף שקל. דירת 3 חדרים מיד שנייה עולה בממוצע כ-685 אלף שקל; ודירת 4 חדרים מיד שנייה כ-740 אלף שקל.

שכונת הראשונים בראשון לציון היא אחת השכונות בהן נמצא הפער הגדול ביותר בין שיעור עליית המחיר בעיר (כ-8.7%) לבין שיעור העלייה השכונתי (כ-18%). לדברי דנה דוד, אנליסטית במדלן, אחת הסיבות האפשריות לפער היא פתיחתו של קניון הראשונים במרץ 2017. "הקניון, שיכלול שטחי מסחר בשטח של 55 אלף מ"ר ומשרדים, ממוקם במרחק של כקילומטר ממרכז השכונה".

דוד מוסיפה כי "עם התרחבותה העתידית של ראשון לציון מזרחה, ובניית שכונות חדשות בבסיס צריפין המתפנה באזור, הופכת שכונת הראשונים לשכונה מרכזית עוד יותר, שבקרבתה שירותים ותשתיות חשובות כמו כביש 431, תחנת הרכבת הראשונים וקניון הראשונים החדש". דירת 3 חדרים מיד שנייה עולה בשכונה בממוצע 1.35 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים מיד שנייה עולה בממוצע 1.6 מיליון שקל.

לפי לוח הדירות באתר מדלן, בדצמבר 2015 נמכרה ברחוב גלוסקין בשכונה דירת 3 חדרים בשטח 67 מ"ר בקומה השנייה תמורת כ-1.21 מיליון שקל. שנה לאחר מכן נמכרה דירה עם מאפיינים זהים באותו הרחוב תמורת כ-1.37 מיליון שקל - פער של כ-19% בין העסקאות. כיום מוצעת למכירה בלוח דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר ברחוב סוקולוב תמורת כ-1.43 מיליון שקל.