ירושלים מתחדשת: התכניות העתידיות לפינוי בינוי בבירה

משבר הדיור בישראל, שהוביל לעליות חדות במחירי הדירות, נובע, בין היתר, מהיעדר קרקעות לבנייה ומהיצע דל ביחס לביקושים הקשיחים למגורים. בעשור האחרון החלה המדינה לקדם באופן יזום מיזמי התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) כדי לשקם מתחמים ישנים, אבל גם ובעיקר כדי להגדיל את היצע הדיור על בסיס הבינוי הקיים.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), כ-15% מכלל יחידות הדיור שהחלה בנייתן במהלך 2016 נבנו במסגרת של התחדשות עירונית. אחת הערים שבהן מקודמים פרויקטים מסוג זה, בין היתר משום שהיא אינה משופעת בקרקעות פנויות לבנייה חדשה, היא ירושלים. לקראת הוועידה הלאומית להתחדשות עירונית של מרכז הבנייה הישראלי, שתיפתח בתחילת השבוע הבא בבירה, מיפינו את האזורים המרכזיים בהם נמצאים מרבית מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי בעיר.

את המיפוי ערכה עבור וואלה! NEWS החברה לפיתוח ירושלים מוריה, חברת-בת עירונית המשמשת זרוע הביצוע של עיריית ירושלים ומשרד התחבורה בתחום המגורים וההתחדשות העירונית. "התחום תפס תאוצה משמעותית ב-3 השנים האחרונות, וכדי ליישם את מדיניות ראש העיר, ניר ברקת, הקמנו מנהלת ייעודית לתחום", מסביר מנכ"ל מוריה, דורון נויוירט.

לדבריו, בתקופה זו (2014) סיפקה העירייה פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי שימומשו ב-7 השנים הקרובות, וכן קודם "מסלול ירוק" לפרויקטים מסוג זה, המאפשר קידום מהיר בהליכי אישור. בנוסף אושרה תכנית מתאר מקומית לתמ"א 38. "מאז הקמת המנהלת קודמו תכניות בנייה ל-4,000 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית", הוא מוסיף.

על פי נתוני מוריה, שסופקו על ידי עמית פוני, ראש מנהלת התחדשות עירונית בחברה, ושי אדרעי, מנהל פרויקטים במנהלת, מאז 2005 אז חוקק חוק תמ"א 38 הופקו 69 היתרי בנייה המוסיפים לעיר 473 יחידות דיור, מהם 56 היתרי בנייה (82%) ב-3 השנים האחרונות (מאז הוקמה המנהלת). כיום ישנם בעיר 40 פרויקטים של תמ"א 38 בביצוע ובתכנון בהיקף של 228 יחידות דיור.

אשר לפינוי בינוי, בעוד שביוני 2014 היו בירושלים 11 פרויקטים בהליכי תכנון שונים שכללו כ-3,100 יחידות דיור (מתוכם 768 יחידות דיור בתכניות מאושרות בתוקף); ב-2017 ישנם 35 פרויקטים המקודמים ברחבי העיר, הכוללים 10,730 יחידות דיור בתכנון ובביצוע (1,901 יחידות דיור בתכניות מאושרות). למעשה אומרים במוריה כי מדובר בזינוק של 345% במספר יחידות הדיור בהליכים תכנוניים לפינוי-בינוי מאז 2014, ובגידול של 260% במספר יחידות הדיור המאושרות.

אז איזה שכונות מוגדרות כמיועדות להתחדשות עירונית בבירה? מדובר בעיקר בשכונות קריית יובל, קריית מנחם, קטמונים (גוננים). בימים אלה מקדמת העירייה תכנית להתחדשות עירונית גם בשכונת ארמון הנציב, כאשר מרבית הפרויקטים המאושרים או הנמצאים בתהליכי אישור מצויים בשכונת קריית יובל וקריית מנחם. שכונות נוספות שבהן מקודמים מיזמי פינוי בינוי הן רמות, תלפיות, בית הכרם ונווה יעקב.

ברחוב טהון בשכונת קריית יובל מקודם פרויקט פינוי בינוי ב-5 מתחמי מגורים, המציע פיתוח של השדרה המרכזית הכוללת חנויות על הרחוב ומבני מגורים משני צדיו. אחת הסיבות לקידום התכנית על ידי העירייה ברחוב זה היא העובדה שהוא עתיד לכלול רכבת קלה ולכן ישנה את אופיו. במסגרת הפרויקט ייהרסו 179 דירות ב-18 מבנים ישנים, לטובת 716 יחידות דיור ב-20 בנייני מגורים חדשים (בסך הכול תוספת של 537 דירות לרחוב).

ברחוב שטרן בשכונת קריית יובל מקודמות 3 תכניות פינוי בינוי ב-3 מתחמים שונים, שיאפשרו הריסה של 249 דירות ב-10 מבנים ישנים, לטובת הקמה של 782 דירות ב-10 מגדלי מגורים חדשים בני 24-30 קומות.

ברחוב גולומב בשכונת קריית יובל ישנו מבנה רכבת הכולל 14 כניסות ו-112 יחידות דיור. לאחר שנים שדיירי המבנה ניסו לקדם תכנית להתחדשות עירונית במתחם, הוא הוכרז כמתאים להתחדשות עירונית. כעת במסגרת התכנית ייהרס המבנה לטובת הקמה של 5 מגדלי מגורים בגובה של 17-32 קומות עם 425 יחידות דיור חדשות.

בשכונת קריית מנחם מקודמת תכנית פינוי בינוי, במסגרתה ייהרס המרכז מסחרי השכונתי הכולל חנויות, סופר ושטח לחניה, לטובת הקמת שני מגדלי עירוב שימושים שיכללו מסחר, משרדים ו-120 יחידות מגורים. בסך הכול יכלול הפרויקט שטחי מסחר ומשרדים בהיקף של כ-4,000 מ"ר.

ברחוב הנורית בשכונת קריית מנחם אושרה תכנית פינוי בינוי להריסת 3 מבני מגורים ישנים הכוללים 100 יחידות דיור, במקומם יוקמו 4 מגדלים עם 428 דירות חדשות. שניים מהמגדלים יכללו 24 קומות ושניים נוספים יכללו 12 קומות מעל מרכז מסחרי בשטח של 2,000 מ"ר.

פרויקט פינוי בינוי נוסף שמקודם בשכונה משתרע על שטח של כ-78 דונם, במסגרתו ייהרסו 18 בנייני רכבת עם 662 יחידות דיור ישנות, לטובת בנייה של 25 בניינים חדשים עם 1,800 יחידות דיור.

בשכונת רמות מקודמת תכנית פינוי בינוי במתחם רמות פולין המיועדת לאוכלוסייה החרדית. התכנית משתרעת על שטח של כ-60 דונם, במסגרתה ייהרסו 316 יחידות דיור ב-11 בניינים לטובת 1,000 יחידות דיור חדשות. עדיין לא ידוע מספר הבניינים שיוקמו, אך מתוכנן כי יכללו 9 קומות בהתאם למאפייני האוכלוסייה החרדית.

בשכונת נווה יעקב שבצפון העיר מקודמת תכנית פינוי בינוי להריסת המרכז המסחרי בשדרות נווה יעקב. המסחר כולל כיום חנויות רבות, בנק, סופר ואולם אירועים, אולם התכנית מציעה בנייה של שטחי מסחר סביב כיכר מרכזית ומעליה בינוי של כ-200 יחידות דיור ב-3 מבנים.

ברחוב דרך חברון בשכונת תלפיות מקודמת תכנית פינוי בינוי, במסגרתה בניין ישן עם 72 יחידות דיור ייהרס, ובמקומו ייבנו 4 מגדלי מגורים עם 276 דירות חדשות. שני בניינים יכללו 24 קומות ושניים נוספים 12 קומות.

תכנית נוספת ברחוב התנופה שבסמוך לדרך חברון, מבקשת להרוס שני בניינים עם 128 דירות ישנות, לטובת בנייה של 5 בנייני מגורים עם 434 יחידות דיור חדשות. 3 מבנים יכללו 12 קומות ושני מגדלים נוספים יכללו 24-30 קומות.

ברחוב הארזים בשכונת בית הכרם מקודמת תכנית פינוי בינוי, במסגרתה 4 מבני שיכונים עם 154 דירות ישנות ייהרסו, ובמקומם ייבנו 9 בנייני מגורים חדשים בגובה של 6-16 קומות עם 401 יחידות דיור חדשות.

הוועידה הלאומית להתחדשות עירונית תיפתח בתחילת השבוע הבא בירושלים על ידי מרכז הבנייה הישראלי, בשיתוף הרשות לפיתוח ירושלים ובתמיכת משרד ירושלים ומורשת ועיריית ירושלים