אם שר האוצר חיכה שמחיר למשתכן יוריד את מחירי הדירות כבר בזמן הקרוב, אז הוא כנראה יאלץ להמתין יותר ממה שחשב. אולם, אם הוא רוצה להתלונן, הוא יכול להתלונן רק על זה שעובדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עושים את עבודתם נאמנה.
לפני מספר חודשים שר האוצר מינה ועדה בראשות פרופסור דני בן שחר, שתפקידה להגיש המלצות לטיוב נתוני הדיור בישראל. אחת המטרות העיקריות שהוגדרו לוועדה היא למצוא דרכים לשפר את מדד מחירי הדירות. מה שבעיקר זכור מהקמת הוועדה הוא שבערך באותו זמן בו הוקמה הוועדה, שר האוצר העביר החלטה שאסרה על פרסום המדד של השמאי הממשלתי למחירי הדירות, רגע אחרי שהשמאי הממשלתי הודיע על עלייה נוספת במחירים.
הסמיכות בין שני האירועים יצרה תחושה בקרב חלקים בציבור ששר האוצר יכול להשפיע על נתוני הלמ"ס. אבל נראה שלפחות בינתיים, הם משתדלים לעבוד לפי הכללים המקובלים לחישוב של הסטטיסטיקה הלאומית. מה שהשאיר את הלמ"ס עם בעיה שנקראת דירות בתוכנית "מחיר למשתכן".
הבעיה נוצרת משום שתוכנית "מחיר למשתכן" מכניסה מספר הולך וגדל של דירות הנמכרות מתחת למחיר השוק, אולם, דירות אלו אינן נגישות לכלל הציבור, אלא מיועדות לקהל מסוים. בנוסף, חל איסור על רוכשי הדירות למכור את הדירות הללו במשך תקופה של חמש שנים. משום כך, דירות אלה נמכרות במחיר נמוך גם בגלל שהן נכס שלמשך תקופה לא קצרה, אי אפשר למוכרו.
קשה להתעלם
לכן, השאלה שיוצרת מחיר למשתכן היא, איך למדוד את השפעת מחירי הדירות בתוכנית על מלאי הדירות הקיימות בישראל. שהרי מדד הדיור אמור למדוד את השינוי במחירים של כלל הדירות במדינה, ולא רק את השינוי במחירים של עסקות שמתבצעות בפועל. כך שגם אם דירות בתוכנית "מחיר למשתכן" נמכרות במחיר שנמוך בעשרים אחוזים מהמחיר של דירות אחרות, אבל אין ירידה במחירי שאר הדירות, העובדה שמתבצעות מספר גדול של עסקות למכירת דירות בתוכנית "מחיר למשתכן" לא תשפיע כמעט על מחירי הדירות במדינה.
הפתרון הקלאסי המקובל במדינות שונות בעולם לבעיות מסוג זה, הוא להתעלם מדירות שאינן נמכרות במחיר שוק. אבל בישראל קצת קשה לנקוט בגישה הזאת, כי המספר המתוכנן של דירות ב"מחיר למשתכן" הוא גדול.
בנוסף, כאשר בוחרים פתרון, צריך לבחור פתרון כזה שיוכל לשמש כבסיס לטיפול בסוגים אחרים של מחירים מיוחדים, משום שמאוד ייתכן שבעתיד יכהנו בתפקיד שרים אחרים ויינתנו רעיונות אחרים לגבי איך ולמי למכור דירות במחירים מוזלים.
הפתרון עליו המליצה הועדה, ושאותו החליטו לאמץ בלמ"ס החל מהדיווח של מרץ האחרון, הוא לתת לדירות בתוכנית "מחיר למשתכן" משקל בהתאם לחלקן באוכלוסיית הדירות. בכך למעשה מתאימים את השיטה הקיימת: בשיטה הקיימת, עסקות שמבוצעות בכל אזור במדינה מקבלות משקל לפי מספר הדירות באותו אזור ולפי רמת המחירים.
מכיוון שמדד מחירי הדיור מייצג את רמת המחירים בכל הארץ, עסקות שנעשו באזורים מיושבים, כמו תל אביב או ירושלים, מקבלות משקל גבוה יותר במדד, בהשוואה לעסקות שנעשו באשדוד או בכרמיאל. זאת משום שעסקה בתל אביב מייצגת מספר גדול בהרבה של דירות מאשר עסקה שנעשתה בכרמיאל. בנוסף, עסקות באזורים בהם המחירים גבוהים, מקבלות משקל גבוה יותר מעסקות באזורים שבהם המחירים נמוכים, מאחר ושינוי של אחוז במחירים בתל אביב מהווה הרבה יותר משינוי של אחוז במחירים בקריית ביאליק לדוגמא.
ברגע שבלמ"ס הפכו את דירות "מחיר למשתכן" לסוג מיוחד של דירות, הן משפיעות על מדד מחירי הדירות רק בהתאם ליחס שלהן לכלל הדירות במדינה, מכיוון שנכון להיום מספר הדירות בתוכנית "מחיר למשתכן" הוא זניח, המשקל שהן מקבלות הוא נמוך, ובהתחשב בעובדה שיש בישראל כשני מיליון דירות, משקלן יהפוך למשמעותי רק בעוד שנים.
כך שלפחות בתקופה הקרובה, מחירי הדירות במחיר למשתכן לא ישנו את מדד מחירי הדירות, אלא אם כן הן, או גורם אחר, יצליח לגרום לירידה של מחירי כלל הדירות במדינה. כך שאם מישהו חשב שביטול המדד של השמאי הממשלתי יגרום לכך שמחיר למשתכן יהיה קיצור דרך להורדת מדד מחירי הדירות, הוא ככל הנראה טועה. בנוסף, אם מישהו חשב שאחרי ששר האוצר ביטל את המדד של השמאי הממשלתי לא ניתן לסמוך על הנתונים שמפרסם הלמ"ס כי הם מוטים לטובת הרצונות שר האוצר, כנראה שגם הוא טועה. לא במקרה נשמעו הרבה רעשים של חוסר נחת מכיוונו של שר האוצר כאשר הלמ"ס הודיעו כי הם משנים את המשקל שניתן לדירות ב"מחיר למשתכן". כי בשיטה החדשה, אם רוצים להוריד את מחירי הדירות, צריך יהיה קודם כל להוריד את המחירים של כל הדירות, ורק אז "לרוץ לספר לחברה"...
הכותב הוא כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי ומרצה במכללת נתניה