כיכר המדינה מציגה: המרתף שלא יהפוך למשרד

הציפייה שקרקע חקלאית תשנה את יעודה למגורים, או שאף אחד לא יתלונן אם נחלק את הדירה לשלוש דירות קטנות, או שנבנה מרפסת עם פתח יציאה לחצר המשותפת בקומת הקרקע ללא היתר, עומדת פעמים רבות בבסיס ההחלטה לבצע עסקת נדל"ן במחיר נמוך יחסית. אולם ציפיות אלה מהוות סיכון לא קטן, ואין ערובה כי אכן יתממשו. במקרה כזה עלולה השקעה בנדל"ן, גם אם בוצעה במחיר נמוך, להיות לא משתלמת בעליל.

השבוע פסק בית המשפט המחוזי בתל-אביב כי אין הצדקה תכנונית להשתמש במחסן בבניין מגורים - בתור משרד. ראשית הסיפור באדם המחזיק במרתף בשטח 190 מ"ר בבניין מגורים עם חזית מסחרית ברחוב ה' באייר בכיכר המדינה. על פי היתר הבנייה, המרתף אמור לשמש מחסן, אולם ברור כי שימוש חורג שיתיר שימוש במרתף כמשרד יהווה עסקה מצוינת. ברור גם שלא מעט מחסנים ומרתפים ברחבי העיר תל-אביב משמשים בפועל כדירות או כמשרדים.

החלטת בית המשפט התייחסה לבקשה השלישית לשימוש חורג שהגיש בעל המרתף לוועדה המקומית, לאחר ששתי הבקשות הקודמות שהגיש נדחו. בפעם הראשונה, ביולי 2010, הגיש בעל המרתף בקש לשימוש חורג ממחסן למשרד, כאשר הכניסה למרתף תישאר מחדר המדרגות. השכנים התנגדו והוועדה המקומית קיבלה ההתנגדות ודחתה את הבקשה.

בספטמבר 2011 הגיש בעל המרתף בקשה שנייה לשימוש חורג ממחסן למשרד, הפעם עם כניסה לקומת המרתף דרך החנות שבחזית הבניין. השכנים הגישו התנגדות גם לבקשה זו, וגם היא נדחתה.על החלטה זו הגיש בעל המרתף ערר לוועדת הערר המחוזית. בעלי החנות המסחרית טענו בפני ועדת הערר כי החתימה שהציג בעל המרתף מטעמם, המאשרת כי הם מסכימים לכניסה דרך החנות, היא חתימה מזויפת, והערר נדחה.

במארס 2013 הגיש בעל המרתף בקשה שלישית לשימוש חורג ממחסן למשרד, למטרת מקצוע חופשי, ובקשה להקלה בעניין הכניסה למרתף מחדר המדרגות המשותף והקלה בעניין הדרישה להסכמת כל בעלי הדירות. לבקשה זו הוגשו התנגדויות על ידי בעלי דירות בבניין, שטענו כי לשם שימוש ברכוש המשותף נדרשת הסכמת כל הדיירים. הסכמה שלא ניתנה, כי כניסה מחדר המדרגות המשותף תהווה פגיעה בביטחון הדיירים עקב ריבוי המשתמשים בבניין. נוסף לכך, טענו, תיווצר מצוקת חניה ותהיה פגיעה בסיכוי לממש פרויקט תמ"א 38 בבניין. בינואר 2014 החליטה הוועדה המקומית לקבל את ההתנגדות ולדחות את הבקשה בפעם השלישית.

בעל המרתף לא ויתר והגיש ערר על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית שגם היא השיבה פניו ריקם, ודחתה את הערר שהגיש. היא נימקה את החלטתה בכך שדווקא קיים היגיון בכניסה למשרד מתוך החנות המסחרית ולא מתוך חדר המדרגות המשותף. בעל המרתף טען כי קיימת תוכנית שחלה על הבניין בשם ע1, לפיה ניתן לאשר שימוש לבעל מקצוע חופשי במרתפים קיימים, ומכוחה ניתן לאשר את ההקלות שביקש, אך ועדת הערר קבעה כי תוכנית אחרת, בשם 1815ב', שגם היא חלה על הבניין וגוברת על תוכנית ע'1, קובעת כי כניסה למרתף תיעשה רק דרך שטחי המסחר המצויים מעל המרתף. ועדת הערר הוסיפה כי לא מצאה הצדקה תכנונית לאישור השימוש החורג.

בסוף 2014 הגיש בעל המרתף עתירה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בה דרש לבטל את החלט ועדת הערר שהיא בלתי סבירה, וכי דין בקשתו לשימוש במרתף כמשרד לבעל מקצוע חופשי להתקבל. בדיון טענו הוועדה המקומית והדיירים בבניין, שיוצגו על ידי עו"ד דפנה תמיר ממשרד ענת בירן, כי אין לקבל את בקשתו שעה שהוא כבר מנהל במרתף משרד הנהלת חשבונות ללא היתר, והוועדה המקומית הוסיפה כי גם לגופו של עניין אין הצדקה תכנונית לאשר משרד שעה שיש לשמור על האיזון בין שימושי המגורים בבניין ליתר השימושים.

שופטת בית המשפט המחוזי מיכל אגמון-גונן דחתה את העתירה וקבעה כי החלטת ועדת הערר הייתה ראויה ואין להתערב בה. היא נימקה את החלטתה בכך שתוכנית 1815ב' אכן גוברת על תוכנית ע'1, וקובעת מפורשות כי שימוש חורג במרתפים ממחסן למשרד ייעשה באמצעות כניסה משטחי המסחר ולא מחדרי המדרגות המשותפים.

ההיגיון מאחורי ההחלטה היה כי מלבד הצורך בצמצום ככל הניתן את המטרדים שעשויים להיגרם לדיירי הבניין כתוצאה מהשימוש המסחרי בבניין, המרתפים אמורים בעצם לשמש את החנויות שמהן תהיה הכניסה למרתפים ולא מחדר המדרגות המשותף של בניין המגורים. על כן קבעה אגמון-גונן כי החלטת ועדת הערר לפיה לא קיימת הצדקה תכנונית לאפשר כניסה מחדר המדרגות למחסן ולא קיימת הצדקה תכנונית לאישור השימוש החורג - היא החלטה סבירה וראויה, ואין להתערב בה. בעל המרתף חויב בתשלום הוצאות משפט בסך 60 אלף שקל.