הנתון הבא מספר את סיפורם של מיואשי אזור המרכז: מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב עמדה ב-2016 על כ-3 מיליון שקלים. הנתון הזה, שפורסם לפני מספר חודשים על ידי השמאי הממשלתי, משקף מציאות שבה היכולת של רבים לרכוש דירה במרכז הארץ במחיר סביר הפכה לנמוכה במיוחד, בוודאי עבור אלו המחפשים דירות חדשות שמחיריהן אף גבוהים יותר.
עם זאת, בדיקה שבוצעה לאחרונה על ידי אתר מדלן, חושפת כי המוצא האחרון של רוכשי דירות חדשות, המבקשים לשלם סכום של עד 1.6 מיליון שקל אינו בהכרח לעזוב את מרכז הארץ אלא לרכוש דירות בפרויקטי התחדשות עירונית בעיקר בפרויקטי תמ"א 38.
על פי הבדיקה, העיר שהובילה את מספר העסקאות לרכישת דירה בפרויקטי תמ"א 38 כאמור בתקציב של עד 1.6 מיליון שקל היתה בשנת 2016 העיר חולון. הבדיקה מצביעה על כך שבין מאי לנובמבר 2016 בוצעו בחולון 110 עסקאות מסוג זה. העיר רמת גן אף היא מככבת גבוה בטבלה עם כ-70 עסקאות לרכישת דירות במחיר הנמוך מכ-1.6 מיליון שקלים, מרביתן דירות 3 חדרים. אחריהן בטבלה, פתח תקווה, נתניה ובת ים כל אחת מהן עם כ-50 עסקאות לרכישת דירות חדשות בתקציב זה.
אולם מעניין לגלות כי קרוב כ-9% מהעסקאות בפרויקטי תמ"א באזור המרכז נסגרו במחירים נמוכים עוד יותר של עד 1.3 מיליון שקלים בלבד. זאת, לעומת 3.5% בלבד מהדירות החדשות שנמכרו בשוק בתקופה זו בסכום של עד 1.3 מיליון שקלים שלא במסגרת פרויקטי תמ"א. במילים אחרות, סיכויי מציאת דירה חדשה בתקציב של עד 1.3 מיליון שקלים באזור המרכז מזנקים כמעט פי 3 אם מחפשים את הנכס העתידי בפרויקטי תמ"א 38.
יובל שמרת, ראש חטיבת התחדשות העירונית באתר מדלן עומד על הפערים במחירים ומציין כי "פרויקטים הנבנים במסגרת תמ"א 38 נתונים בדרך כלל למגבלות תכנון הנובעות מגדלי מגרש קטנים או הוספת דירות חדשות בבניין קיים. מגבלות אלו מובילות לכך שהדירות שנבנות מאופיינות במפרט פשוט יותר מאשר דירות בפרויקטים שנבנים בשכונות החדשות".
לדבריו, "בניגוד לדירות שנבנות בפרויקטים חדשים המציעות למשל חניה או לעתים שני מקומות חניה וגם מחסן לכל דירה, לצד שטחי מרפסות בגודל מקסימלי ופיתוח סביבתי מלא, הרי שדירות שנבנו במסגרת תמ"א 38, יציעו לדייר בדרך כלל חניה אחת לכל היותר, פיתוח סביבתי בסיסי, מעלית קטנה ומחסור במחסן. לפיכך, רמת המחירים של דירות שנבנו במסגרת תמ"א 38 תהיה בדרך כלל נמוכה יותר מאשר דירות בפרויקטים חדשים".
אלינור ינושבסקי רוזן, מנהלת תחום התחדשות עירונית בינושבסקי ייזום ופיתוח, מציינת כי "חשוב לזכור שמרבית פרויקטי התחדשות עירונית מתבצעים במרכזי הערים במקומות בהם כבר אין עתודות קרקע פנויות. על כן האפשרות העומדת בפני רוכשי הדירות למגורים היא קניית דירה בפרויקט חדש בעיקר בשכונות החדשות שנבנות בשולי העיר, ובמרחק ממוקדי העניין העירוניים. העובדה כי תמ"א 38 במסלול של חיזוק ותוספת מציעה דירות חדשות בבניין ישן, אך מחודש לחלוטין, יוצרת חלון הזדמנויות לרוכשים אשר מעוניינים לגור במרכז אבל במחיר ריאלי".