מחירי הדיור עלו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים בשורה של ערים, לרבות בצפון, ומשבר הדיור בעיצומו. עובדות החיים הפשוטות הן שאין ולא יהיו פתרונות קסם בשוק הדיור, ושגם העלאות המסים על ציבור משקיעי הנדל"ן, במטרה לשחרור דירות לשוק הדירות, לא צפויות לשפר משמעותית את המצב.
שוק הדיור תחרותי וצפוף, וחברות הבנייה חשופות לסיכונים ולקשיי מימון, כך שעליות מחירי הדיור לא בהכרח הגדילו את רווחי הקבלנים. הפתרון למשבר בשוק הדיור למגורים עובר דווקא דרך תמריצים לבנייה, עידוד מכירה של קרקעות, איתור ופיתוח קרקעות שכיום ייעודן שונה, בניית מקבצי דירות איכותיים להשכרה לטווח ארוך, וכן רגולציה משופרת שתאושש את תחום קבוצות הרכישה. כל הפתרונות האלה צפויים להגדיל את היצע הדירות למגורים ולהוזיל את מחיריהן.
ואולם הפתרונות שמציעה הממשלה פונים לכיוונים אחרים מאלה. עם תיקוני החקיקה האחרונים בתחום הנדל"ן נמנה מס ריבוי דירות, אותו מס שחל על בעלי דירה שלישית ומעלה, ושניכר כי רוב הציבור אינו מודע להוראות חשובות מתוכו. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא ההגדרה מה היא דירת מגורים. מתברר כי על פי החוק החדש, נחשבות ותיספרנה כדירות מגורים גם דירות שאינן מושכרות למגורים, אלא משמשות בפועל לייעדו אחר כגון משרדים. בנוסף, דירת מגורים הרשומה על-שם חברה כלשהי, כל עוד היא חברה שמספר בעלי המניות בה או מספר בעלי השליטה בה אינו עולה על 5 אנשים, תיכלל ותיספר גם היא במצבת הדירות שבבעלותו של כל אחד מבעלי המניות, וזאת בהתאם לחלקו במניות החברה. כלומר - אם חשבתם שרישום הדירה על שם חברה בע"מ שהקמתם לצורך אחזקת הנכסים יפתור את הבעיה, הרי שבפועל הרישום הזה לא מוחק וגם לא משחרר את הדירה ממצבת הדירות של בעלי החברה.
"מוקש" נוסף שמצוי בחוק החדש נוגע להסכמי ממון בין בני זוג. עד כה, חוק מיסוי מקרקעין כיבד הפרדה רכושית בין בני הזוג (ככל שנעשתה), וזאת אם ההפרדה מעוגנת בהסכם ממון שאושר כדין. ואולם, על-פי סעיף 119 בחוק החדש, גם אם בני הזוג חתמו על הסכם ממון, כל דירה של כל אחד מבני הזוג תיספר כחלק ממצבת הדירות של התא המשפחתי. במילים אחרות הסכם הממון לא מגן מפני המס החדש (למעט מצב שבו בני הזוג מתגוררים בנפרד).
קצת קשה להבין איך ייתכן שהסכם הממון לא מגן מפני המס החדש לעומת שורה ארוכה של דירות שהוגדרו כפטורות מהמס חדש. עם אלה נמנות דירות המשמשות כמלאי עסקי, דירות להשכרה לפי חוקים שונים המעודדים השכרה לטווח ארוך, דירות המושכרות למגורים בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה (דיירים מוגנים), דירות שבנייתן טרם הושלמה, ועוד. בנוסף דירות שהתקבלו בירושה לא חייבות במס בשנה הראשונה לאחר מות המוריש, אם הדירה לא הושכרה באותה שנה.
לאור שורה של עתירות שהוגשו לאחרונה לבג"צ נגד החוק למיסוי דירה שלישית, נראה כי המילה האחרונה עוד לא נאמרה לגבי הסדר המיסוי החדש, וכי בחודשים הקרובים צפויים שינויים ותיקונים בחקיקה הרלבנטית.
עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במשרד עורכי-הדין מילר ושות' המתמחה בנדל"ן ותכנון ובניה