מחירי הדיור: גם היישובים הזולים כבר לא כל כך זולים

הסחרור במחירי הנדל"ן בעשור האחרון עשה טוב למקומות מסוימים: פערים כלכליים-חברתיים בין ישובים ובתוך שכונות, שהתבטאו גם בפערי מחיר משמעותיים, מצטמצמים והולכים, כך לפי בדיקה מיוחדת שערך אתר מדלן עבור "גלובס".

הבדיקה כללה בחינת המחירים בעשור האחרון של צמדי ישובים סמוכים אשר ביניהם פערי מחירים: שוהם ולוד, רעננה וכפר סבא וסביון ויהוד. כמו כן, הבדיקה ניטרה מחירים לאורך ציר הזמן בשכונות המצויות באותה עיר ואשר ביניהן יש פער מחיר דרמטי, כמו צהלה ונווה שרת שבתל אביב, קטמון וגילה שבירושלים והרצליה פיתוח וגן רש"ל.

צמצום הפערים הוא בין מחירי הנכסים, אך אינו צמצום פערים חברתי-כלכלי בין אנשים. למעשה, כיוון שהמחירים עלו, צמצום הפערים משמעותו שגם הנכסים בשכונות הזולות-לשעבר כבר יקרים מדי עבור מי שאין לו הון עצמי גבוה מספיק. "אחת הסיבות לתופעה היא כוח הקנייה המוגבל של רוכשי הדירות", מסביר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן. לדבריו, את מחירי הדירות לא נכון לספור בשקלים אלא במספר משכורות. "לצד עלייה דרמטית בשיעור של כ-130% במחירי הדירות בעשור האחרון, השכר הממוצע במשק עלה בכ-25% בלבד. הירידה בכוח הקנייה, שהשפיעה בעיקר על רוכשי הדירה הראשונה, דחפה חלק ניכר מהביקושים לשכונות הזולות יותר והפעילה לחץ לעליית מחירי הדירות בהן.

"אזורים שאופיינו ברמת מחירים נמוכה יחסית היו אטרקטיביים יותר הן בקרב רוכשי דירה למגורים שחיפשו דיור בר השגה, והן מצד משקיעים שציפו לתשואה גבוהה יותר. הביקוש המוגבר לאזורים אלה הוביל לעליות חדות בשיעור של עשרות ומאות אחוזים בחלק מהשכונות והערים הזולות יחסית, לעומת דירות דומות בשכונות וערים יקרות יותר".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, אינו מופתע מתוצאות הבדיקה. לדבריו, "ברור כי כשיש עליות מחירים דרמטיות בשוק, תמיד האזורים החלשים עולים קצת יותר כי יש ליותר אנשים אפשרות לרכוש שם נכסים. כשיש יותר אנשים המסוגלים לרכוש את הדירות הזולות יותר, אז המחירים שם עולים וישנה מגמה של צמצום פערים. זה משהו טבעי וברור".

למרות זאת, מבחין דנוס בין משתנים שונים ונוספים שיכולים להביא לצמצום הפערים. "צמצום פערים לא מעיד על שיפור הרמה הסוציו-אקונומית באזור הזול, אלא במקרים בודדים שבהם היתה התרחשות נדלנית מקיפה כמו פינוי-בינוי ואז צמצום הפערים הוא דרמטי יותר".

עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון מדברת ההשפעה ההדדית של ישובים סמוכים. "ישוב שצמוד ליישוב שהחתך הסוציו אקונומי שלו גבוה יותר, נהנה מהחוזקות ומהמוניטין של אותו ישוב, ומושך אליו אוכלוסיה עם מאפיינים טובים. אם ניקח לדוגמא את קיסריה ואור עקיבא, מונוסון ויהוד, אין ספק שהושפעו אחד מהשני".

לדברי חכם, יש תופעה ברורה של נדידה מעיר חזקה לעיר חלשה בשל עליית המחירים. "בשנים האחרונות, לאור עליית המחירים, אנחנו רואים הרבה זוגות צעירים ומשפחות שמבקשות לרכוש דירה בערי המקור שלהם אך אינם יכולים, ומתרחקים בשל כך לעיר הסמוכה הזולה יותר. אם ניקח לדוגמא את רעננה וכפר סבא - שנים רעננה נחשבה ליקרה יותר וברגע שהחלה בנייה מאסיבית בכפר סבא הירוקה, זוגות צעירים רבים שגדלו ברעננה אולם לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה ברעננה בשל המחירים הגבוהים, רכשו בשכונה הירוקה בעיר הסמוכה. התופעה הזו מעלה אגב כך את המחירים בערים הסמוכות ומצמצמת את פערי המחיר", אומרת חכם.

צמד ערים מעניין הוא שוהם ולוד, הקרובות מבחינה גיאוגרפית, אבל שונות מאוד זו מזו.

שוהם, יישוב צעיר וקטן יחסית, כ-20 אלף תושבים, שייך לאשכול סוציו-אקונומי 8 מתוך 10 לפי נתוני הלמ"ס, ומאופיין באוכלוסיה בורגנית ואמידה. לוד היא עיר יהודית-ערבית מעורבת, שבה כ-70 אלף תושבים, הסובלת משיכוני עוני ושייכת לאשכול 4.

בשנת 2007, מחירה של דירת 4 חדרים בשוהם עמד על 1.12 מיליון שקל, ובלוד המחיר של סחורה דומה עמד על 440 אלף שקל. כלומר במחיר דירה בת 4 חדרים בשוהם יכולנו לרכוש 2.64 דירות דומות בלוד. בשנת 2010 התכרסם היחס לדירה אחת בשוהם מול 2.17 דירות בלוד, ובשנת 2016 ל-1.85 בלבד.

"כך, בעוד שבשנת 2007 הפער בין מחיר למ"ר עבור דירת 4 חדרים בלוד לבין דירה דומה בשהם עמד על כ-150%, ב-2016 הפער הזה הצטמצם לכ-75%". כך מסביר דרור אבידור, אנליסט באתר מדלן.

אחת השכונות העשירות בישראל היא ללא ספק הרצליה פיתוח, שהשאירה הרחק מאחור את כל שכונות העיר. בשנת 2007, מחיר קוטג' צנוע בהרצליה פיתוח עמד על 2.35 מיליון שקל. בשכונה גן רש"ל שבמזרח העיר נכס מקביל עלה 1.02 מיליון שקל - יחס של 1:2.2. כעת, בשנת 2016, מחיר קוטג' שכזה בהרצליה פיתוח יעמוד על 2.77 מיליון שקל לעומת 1.71 מיליון שקל בשכונת גן רשל. יחס של 1:1.61.

פערים כלכליים חברתיים פחות קיצוניים נמצאו גם בין כפר סבא לרעננה. זה שנים שרעננה נחשבת לעשירה מבין השניים, מותגה כ"פנינת השרון" ומשכה אוכלוסיות עשירות ובשנים האחרונות אוכלוסיה חזקה מבין הכיפות סרוגות ממוצא אנגלוסקסי.

בשנת 2007 עמד מחיר דירה בת 4 חדרים בכפר סבא על 940 אלף שקל, ודירת 4 חדרים ברעננה עלתה 1.2 מיליון שקל - פער של 23%. כיום הפער הצטמצם ודירת 4 חדרים בכפר סבא תעלה 1.88 מיליון שקל לעומת 2.15 מיליון שקל ברעננה - פער בין 7% בלבד.

לפי דרור אבידור מאתר מדלן: "בשנים 2007-2010 הובילה רעננה ברמת לדירה מבין ערי השרון. בשנת 2010 מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים ברעננה היה גבוה בכ-23% ממחיר דירה דומה בכפר סבא. בבחינת הנתונים של 2016, אנו רואים צמצום משמעותי בפערי המחירים הממוצעים בין הערים, וכיום מחיר דירת 4 חדרים ברעננה גבוה רק באחוזים בודדים ממחיר דירה דומה בכפר סבא".

צמד יישובים נוסף שנבדק הוא סביון ויהוד. בסביון חיים עשירי ישראל השייכים לאלפיון העליון והיישוב עצמו מדורג באשכול 10 מתוך 10. יהוד, לעומת זאת, נחשבת לאחות החלשה מאיחוד המועצות יהוד ונוה מונוסון, ומדורגת באשכול הכלכלי-חברתי 7. בשנת 2007 המחיר לקוטג' צנוע בסביון (מתוך מבחר לא גדול של נכסים מסוג זה, שכן רוב הבתים ביישוב הם וילות הבנויות על מגרשים רחבי ידיים), עמד על 2.35 מיליון שקל. באותה השנה ביהוד מחיר בית אקוולנטי עמד על 1.39 מיליון שקל. בשנת 2016 בסביון אותו הנכס עלה 2.663 מיליון שקל לעומת 1.79 מיליון שקל ביהוד. יחס של 1:85 בשנת 2007 לעומת 1:5 בשנת 2016.

בשנת 2007 עמד מחיר דירה בת 4 חדרים בשכונת קטמון הישנה והיקרה על 1.83 מיליון שקל. נכס דומה בגילה עלה 860 אלף שקל - יחס של 1:2.25. בשנת 2016 היחס הצטמצם: מחיר דירה בת 4 חדרים בקטמון אמנם עלה עד כדי 3.4 מיליון שקל, אבל העלייה בגילה באחוזים של נכס מקביל היתה גבוהה יותר ועמדה על 1.78 מיליון שקל ובכך הצטמצם הפער ל 1:1.85. "מהנתונים באזורים שנבחנו ניתן להסיק כי מ-2007, השנה שסימלה את תחילת העליות החדות במחירי הנדל"ן, אנו רואים שעליית המחירים באזורים הזולים היתה משמעותית חדה יותר מאשר עליית המחירים באזורים המאופיינים ברמת מחירים גבוהה", אומר אבידור.

בחלק מהמקרים צמצום הפערים בין שכונות באותה העיר נובע מהתחזקות של תחום ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות. יישום התחדשות עירונית בשכונות ה"זולות" מוביל להגירה של אוכלוסייה חדשה וכן לשיפור הנראות הכללית של השכונה. כתוצאה מפוטנציאל מוחשי של הבניינים נוספים בשכונה לעבור תהליך התחדשות עירונית, חלה עליית מחירים כללית בשכונה. בתל אביב, אם בשנת 2007 מחיר דירת 4 חדרים יד שנייה בצהלה היה גבוה פי 2 ממחיר דירה זהה בנווה שרת, ב-2010 מדובר על צמצום ליחס של 1.76 וב-2016 צמצום נוסף ליחס של 1.2.

לרוע המזל, צמצום הפער בין השכונות העניות לעשירות, בין היישובים העשירים ליישובים העניים שלידם, אינו מבשר על צמצום פערים בין עשירים לעניים. בדיוק להפך: אזרחי ישראל שנאלצים בשנים האחרונות להצטרף למירוץ אחר דירה משלהם רואים מחירי דיור פנטסטיים כמעט בכל מקום שבו הם מחפשים. אפילו ב"חצר האחורית" של ישראל כבר אי אפשר לקנות בזול.

רק לאחרונה פרסם מכון טאוב נתונים ולפיהם שיעור הצעירים בגילאי 35-44 שאינם גרים בדירה בבעלותם עלה ל-36%, לעומת פחות מ-30% בשנת 2004. 60% מהצעירים בגילאי 25-34 גרים בדירה שאינה שלהם, עלייה של יותר מ-10% בתוך עשר שנים, שצפויה כמובן להמשיך ולגדול נוכח מחירי הדירות בשוק.

צמצום הפער בין השכונות השונות ובין הערים השונות רק מבליט את החלוקה של ישראל לשתיים: אלה שיש להם דירה, שמחירה ממשיך להאמיר שנה אחרי שנה, ואלה שכלל אינם במשחק, והם רואים את המחירים בורחים ויוצאים מהישג ידם. החלוקה אינה לפי רמת השכלה ואפילו אינה לפי רמת הכנסה, אלא רק לפי המבחן הנדל"ני - האם הגעת לדירה משלך לפני נסיקת המחירים הגדולה. אפילו מכרזי מחיר למשתכן של שר האוצר, שמציעים דירות בסבסוד של כ-200 אלף שקל לדירה, נמצאים הרי מחוץ לכוח הקנייה של ישראלים רבים והם עדיין רחוקים מאוד ממחירי 2007.

ועוד יותר מכך, עליית המחירים בשכונות וביישובים "הזולים" מסייעת גם להונות כ-60% מהישראלים שבבעלותם דירת מגורים אחת (ל-10% יש 2 דירות או יותר). אותם ישראלים נהנים מ"אפקט העושר" ומעליית מחירים שהפכה גם אותם - תושבי לוד, אור עקיבא ועוד - למיליונרים, עד היום שבו הם מנסים לשדרג לדירה גדולה יותר, ומבינים שכבר אי אפשר לקפוץ בקלות מדירת 4 לדירת 5 חדרים. או עד היום שבו ילדיהם מתבגרים ורוצים גם לקנות דירה, כמו שהם קנו בזמנו בכמה מאות אלפי שקלים (רובם כמשכנתא), ואז הם מבינים שאפקט העושר הטמון בדירתם היחידה הוא למעשה אפקט הייאוש של הדור הבא.