תשקיף ההנפקה שפרסמה השבוע קרן הגשמה, לגיוס של 32 מיליון שקל מהציבור בת"א עבור פרויקט יזמי בלונדון, מגלה כי בנוסף לדמי ניהול והוצאות עסקה בשיעור של 7% מכספי הגיוס, וכן 20% מרווחי הפרויקט אם יהיו כאלה, זכאים יזמי הגשמה, בראשות היו"ר והמנכ"ל חנן שמש, לדמי ייזום שמנים בהיקף של יותר מ-2 מיליון שקל.
בתשקיף נכתב כי "בהתאם להסכם שותפות הנכס, במועד השלמת העסקה תשלם השותפות ל-MIS דמי ייזום בסך של 440 אלף ליש"ט (בתוספת מע"מ). למיטב ידיעת התאגיד, MIS הינה חברה שהתאגדה באנגליה, שישנה זהות בין חלק מבעלי מניותיה לבין בעלי המניות בהגשמה (אך בשיעורי החזקה שונים)".
מהגשמה נמסר: "דמי הייזום משולמים מתקציב הפרויקט, כמקובל בפרויקטים מסוג זה, וכמפורט בתשקיף, לחברה הלונדונית, שמרבית בעלי המניות בה הם בעלי המניות בקרן הגשמה". מכאן, שדמי הייזום בפרויקט המונפק אינם חריגים.
השבוע פרסמה כאמור הגשמה תשקיף הנפקה של חברה ייעודית לגיוס של 7 מיליון ליש"ט (כ-32 מיליון שקל). כספי הגיוס, המתוכנן לשבוע הבא, צפויים לשמש למימון הון עצמי לפרויקט נדל"ן יזמי בלונדון, שיוקם בהשקעה כוללת של כ-170 מיליון שקל. בניגוד לתשקיפים אחרים לגיוס הון, המאפשרים בדרך כלל השתתפות גם למשקיעים בעלי הון נמוך של כמה אלפי שקלים, בהנפקת הפרויקט הראשונה של הגשמה יוכלו להשתתף רק בעלי הון גבוה יחסית - כדי להשתתף בהנפקת יחידות ההשתתפות בפרויקט, נדרשת השקעה של 20 אלף ליש"ט (93 אלף שקל) לפחות.
הפרויקט המדובר הוא הקמת בניין מגורים בן 60 דירות ושלוש יחידות מסחר בשכונת קילבורן שבלונדון. יזם הפרויקט הוא פול גודפרי (מחברת Zen Developments), הפועל זה זמן בשיתוף פעולה עם הגשמה בשלושה פרויקטים נוספים בלונדון. ההון העצמי לפרויקט, בסכום של 44 מיליון שקל, יגויס ממשקיעי הגשמה (כאמור כ-32 מיליון שקל), וממשקיעי קוגרס (COGRESS), חברה אחות של הגשמה הפועלת ומפוקחת בלונדון (8 מיליון שקל). זאת, בנוסף על הון עצמי של היזם בהיקף של 4 מיליון שקל.
בהגשמה מעריכים כי הפרויקט צפוי להימשך כ-27 חודשים, וההכנסות ממנו מוערכות בכ-210 מיליון שקל. למשקיעים צפוי להערכת הקרן - אם לא יצוצו אירועים בלתי צפויים כמו פיחות חד נוסף בשער הליש"ט - רווח של 43 מיליון שקל לפני מס. התשואה הצפויה למשקיעי הגשמה מהפרויקט מוערכת ב-19% נטו לשנה, לפני מס ולאחר ניכוי דמי ניהול והוצאות עסקה לשותף הכללי, המסתכמים בכ-7% מסכום ההשקעה.
את קרן הגשמה ייסדו בשנת 2009 אבי כץ (המוכר כיזם והבעלים של רשת בתי הקפה קופיקס) וגיל אונגר (ששימש בעבר כמנכ"ל רבוע כחול וכיו"ר רשת ניופארם). כיום מחזיק כץ 30% מהקרן ואילו היו"ר והמנכ"ל חנן שמש מחזיק 18.3%.
הקרן הוקמה כניסיון לחבר בין יזמים קטנים הזקוקים למימון לבין המשקיע הקטן שאינו בעל הון עצמי משמעותי, אך מחפש השקעה בניסיון לייצר תשואה נאה על הכסף שלו. כיום, כשמונה שנים לאחר הקמתה, לקרן יש לטענתה יותר מ-25 אלף משקיעים רשומים, המקבלים עדכונים שוטפים על השקעות שבוצעו כבר או על פרויקטים פוטנציאליים להשקעה שעל הפרק. היקף ההשקעה המינימלי באמצעות הגשמה עמד עד היום על 100 אלף שקל.
הקרן מדווחת לבורסה כי היא גייסה עד היום למעלה מ-2 מיליארד שקל, וביצעה 250 השקעות, רובן ככולן בנדל"ן בארץ ובחו"ל, בהיקף כולל של 10.5 מיליארד שקל. בהגשמה מועסקים כיום כ-100 עובדים, מתוכם 70 בארץ ו-30 בסניף בלונדון, והיא משקיעה כאמור בעיקר בתחום הנדל"ן בארה"ב, בלונדון, בישראל, בגרמניה ובקנדה.