פרויקט פינוי-בינוי: מי צריך דיירים אם יש את עיריית תל-אביב?

פינוי-בינוי הוא כמובן מהלך תכנוני מבורך לכל הצדדים. התושבים הוותיקים מחליפים את השיכונים הרעועים, העירייה מחדשת מתחם שלם (ולא בניין נקודתי), העיר מצטופפת ולא צריכה לפרוס תשתיות ותושבים בשטחים חדשים, והיזם מקבל חטיבת קרקע אטרקטיבית בלב העיר.

ואף על פי כן, לפעמים קשה להסביר להיטות גדולה מדי של רשות מקומית, שנדמה כי נסחפה אחרי להיטות של יזם לקדם תוכנית גרנדיוזית. מה שנראה טוב מדי על הנייר, עלול בדיעבד להתפוצץ לכולם בפרצוף.

אלה העובדות: כבר עשור מנסה חברת פי.בי - הכוללת את היזם אורן שמני, שרתם לחברה את דודו האלוף במיל גדי שמני, את האדריכל דני קייזר (שהיה בעבר מהנדס עיריית תל-אביב) ואת האדריכל סמי טיטו - לקדם פינוי-בינוי ענק במתחם אח"י דקר בשכונת נווה שרת בתל-אביב. 22 בניינים ישנים, הכוללים 451 דירות, יוחלפו במגדלים שיכללו 1,159 דירות (708 דירות חדשות נטו) ב-13 בניינים חדשים: 7 מגדלים של 26 קומות ו-6 בניינים בני 10 קומות. שטח הפרויקט משתרע על 50 דונם, בין רחובות דבורה הנביאה, אח"י דקר ובית אל.

לחברה עצמה ניסיון דל, אולם שמני מדגיש כי "מדובר בצוות עם יכולות מדהימות. הקשר עם הדיירים מבוצע תוך הבנה של הפן החברתי וברור שלצורך הביצוע תתבצע חבירה לחברות מובילות. יחד עם מערך ההסברה שפועל במשרד שהוקם בשכונה, אנחנו ממש נבחרת חלומות לפרויקט פינוי-בינוי.

באוגוסט 2013, לפני שלוש וחצי שנים, החליטה הוועדה המקומית לתמוך בפרויקט - בתנאי שייערכו בדיקות שונות (תחבורה, חניה ועוד) ויגובשו הסכמות דיירים. באותה החלטה נכתב במפורש כי היא "תהיה בטלה בתוך שבעה חודשים אם לא ימלואו התנאים הקבועים בה".

ביולי 2016 דנה הוועדה המקומית שוב בתוכנית. הראלה אברהם אוזן, המשנה ליועץ המשפטי לענייני תכנון ובנייה, אמרה בדיון כי "מאז מתן ההחלטה חלפו שנתיים וחצי ולא קרה דבר". עם זאת, היא ציינה כי הסעיף שהגביל ב-2013 את התוכנית לשבעה חודשים מקורו בטעות. אוזן הוסיפה כי "השטח מאוד תוסס", ולכן המליצה לקצוב את ההמלצה על קידום התוכנית בזמן. ואכן, הוועדה החליטה כי "לפנים משורת הדין, ולתת הזדמנות סופית להשגת ההסכמות הדרושות, קוצבת הוועדה אורכה של 3 חודשים, עד סוף אוקטובר 2016, להגשת התוכנית בצירוף רוב החתימות הדרושות (60% מכל בניין). לא תנתן ארכה נוספת".

אבל מסתבר שהמילה האחרונה היא לא תמיד המילה האחרונה. ב-23 בנובמבר התקיימה ישיבה של הוועדה המקומית. לדורון ספיר, יו"ר הוועדה, הוגש תצהיר עו"ד שכלל חתימות של 214 בעלי זכויות במתחם. הרבה פחות מ-60%. עו"ד מאיר פורגס ממשרדו של שרגא בירן, אמר בדיון כי מדובר בלמעלה מ-40% מבעלי הדירות, "ויש עוד כ-40 שאמורים להיות חתומים ועוד 20 בעלי ירושות, ותוך חודשים ספורים נגיע ל-60%".

איך בכל זאת מתקדמים, מול יזם שאסף במשך עשור פחות מ-50% מהחתימות, אחרי שנקצבו לו פעמיים מועדים סופיים? הוועדה המחוזית סיפקה ליזמים את החבל. מכיוון שהעירייה עצמה יושבת דה-פקטו על 42% מהשטח - מבני ציבור, שטחים פתוחים, דרכים ועוד, הציעה לשכת התכנון המחוזית שהוועדה המקומית (עיריית תל-אביב) תצטרף בעצמה כמגישת התוכנית. ההמלצה אכן אושרה בוועדה המקומית בנובמבר, וחברת פי.בי הזדרזה לשלוח למכתב לבעלי הדירות, וציינה כי "הוסרו המכשולים והמהמורות מדרך קידומה ואישורה של התוכנית".

לדברי דני קייזר, נותר כעת "מהלך טכני בלבד", אישור הוועדה המחוזית להעביר את התוכנית לאישור הוועדה המקומית. קייזר מציין שבוועדה המחוזית התרשמו מכך שבדיון האחרון היו כבר קרוב ל-50% חתימות על הסכמים מפורטים, שמכוחם ניתן לרשום הערות אזהרה.

לדברי אורן שמני, "הוועדה המקומית סברה בטעות שהתקנות החדשות מאוגוסט 2016, המחייבות 60% חתימות בכל בניין לתכנית פינוי-בינוי, חלות על התוכנית, מה שאינו נכון. הוועדה המחוזית קבעה שלאור ריבוי שטחי הציבור בתוכנית, לא יהיה די בחתימות הדיירים - לא משנה איזה אחוז יחתמו - ובכל מקרה על הוועדה המקומית להצטרף כמגישת התוכנית. החלטה זו אכן התקבלה, ולכן אין עוד משמעות לאחוז החתימות".

בכל מקרה, הדגיש שמני, כיום יש כבר הסכמות חתומות בכתב מ-282 מתוך 416 דיירים (68%), מהם 224 חתמו על ההסכם הסופי והמפורט. הוא הדגיש כי 451 הדירות במקום כוללות גם 35 דירות ציבוריות (עמידר), שנתנו הסכמה בע"פ.

- יש האומרים כי התוכנית ממשיכה לרוץ כי אחד מהיזמים הוא מהנדס העיר לשעבר.

קייזר: "הלוואי שזה היה נכון. ההבדל היחיד ביני לאחרים זה שאלי פונים קצת יותר בנימוס, זה הכל. אומרים לי שלום ונהנים לעבוד איתי, זה הכל".

הבעיה היא שההסכם המפורטים שעליהם חתמו הדיירים הם בעייתיים מאוד. באמצע חודש דצמבר שלח האדריכל תמיר קהילה ממחלקת התכנון בעיריית תל-אביב מכתב שמוען לתושבי שכונת נווה שרת, ובו הוא ממליץ לדיירים החותמים על הסכם עקרוני להתחדשות עירונית בשכונה לבדוק שתוקפם של ההסכמים מוגבל בזמן. "מקובל להעניק בלעדיות ליזם למשך 18-24 חודשים", כותב קהילה. ההסכם עם חברת פיבי הינו לתקופה של שבע שנים.

נוסף לכך, מזכיר קהילה, הבטחת התמורה לא תעלה בכל מקרה על 25 מ"ר ליחידת דיור (כך נקבע בתקן 21 שפרסם משרד המשפטים), "ובכדי לדייק - עד 25 מ"ר משמעותו בין אפס ל-25, כששטחים אלו כוללים את הממ"ד". אלא שחברת פיבי מבטיחה בחוזה 30-40 מ"ר ואף יותר לכל דייר.

בהסכם נקבע במופרש כי בעלי דירות מקוריות, בשטח של 21.4 מ"ר ועד 33 מ"ר, יקבלו דירה חדשה בת 3 חדרים, ששטחה לא יפחת מ-68 מ"ר (35 מ"ר לפחות), בתוספת מרפסת שמש של 12 מ"ר; דירה בשטח מקורי של 37-40 מ"ר תקבל דירת 4 חדרים, שלא תפחת מ-93 מ"ר (ומרפסת כמובן) - 53 מ"ר לפחות; דירות בשטח 50.4-60.2 מ"ר יקבלו דירות בשטח של 96 מ"ר לפחות (תוספת של 36 מ"ר ויותר); דירות של 65.7-72 מ"ר יקבלו דירות של 110 מ"ר לפחות (38 מ"ר) ודירות בשטח העולה על 72 מ"ר יקבלו דירות חדשות בשטח של 120 מ"ר לפחות - כמעט 50 מ"ר תוספת, פי 2 מהתקן. מלבד הבעיה התכנונית, כלכלנים שהוצגו להם הנתונים הללו לא מצליחים לראות כיצד ניתן להגיע לפרויקט בעל היתכנות כלכלית.

קייזר: "אתה דואג ליזם? הדיירים יקבלו מהיזם מה שהוא התחייב, גם אם זה יהיה על חשבון רווחיו. נעמוד בתקן 21, שקובע גם 25 מ"ר תוספת וגם את הזכויות הנוספות שהיזם מקבל. אלה זכויות הבנייה שמוקנות ליזם, וכנראה שהתוספת לדיירים הוותיקים תגרע בזכויות שהיזם יוכל למכור".

שמני מדגיש כי הסכמי העקרונות נחתמו עוד לפני תקן 21, ועל כן לא תוטל על החברה מגבלה רטרואקטיבית לגבי תוספת של עד 25 מ"ר לדירה. "מכל מקום", הדגיש שמני, "ההחלטה קובעת את סל המטרים המתווספים לפרויקט, אך אינה מתערבת בחלוקה הפנימית בין היזם לדיירים וזה כבר עניין להסכם בין הצדדים. גם אם נאלץ לתת לדיירים מתוך החלק שלנו, נקטין את הרווחיות וניתן לדיירים דירות בגדלים להם התחייבנו".

מעבר לכל זה, קובע החוזה תנאי מתלה - שלא יוטל היטל השבחה על התוכנית - תנאי המנוגד למדיניות העירייה. לדברי שמני, מכפיל הפינוי-בינוי - 1 ל-2.57 - אושר מתוך הנחה שיינתן פטור מהיטל השבחה, "ואם יוטל היטל השבחה המכפיל יגדל, כך שלא ייפגע הרווח היזמי".

וכאילו זה לא מספיק, נקבע בחוזה תמריצים לחתימה מהירה: דייר שחותם בתוך 60 יום יקבל 115% מהניקוד שנקבע על ידי השמאי. דייר שחתם בין 61 ל-120 יום יקבל 110%, בין 121 ל-180 יום 102.5% ואחרי 180 יום לא תתקבל שום תוספת. לחץ מוגזם? לדברי קייזר, "לא שמעתי על סעיפים כאלה, אבל זה לא התחום שאני אחראי לו". שמני מדגיש כי משמעות הניקוד השמאי היא בהקדמת תור הבחירה של דירות התמורה, ולא בקבלת דירה גדולה יותר על פני אחרים מאותה קבוצה.

אליהו בלומר, נציג אחד הבניינים (אחי דקר 39), כתב לחברי מועצת עיריית תל-אביב כי "אין שום סיבה בעולם שתצדיק הארכת זמן נוספת, פעם שלישית, לפיבי". לדבריו, "ישנם לפחות 50% מהדיירים שחושבים שהם לא סוג ד' ולא מתאים להם להשתכן בשיכונים המרקמיים, שמתכנן עבורם היזם, בעוד שלעצמו על השטח שמקבל מאתנו מיעד היזם מגדלי יוקרה. חלק נכבד מהחתימות שבהן מתהדר היזם ומציג אותן כהישג, נאספו מבעלי דירות שעד לא מזמן התנגדו לתוכנית המוצעת, אך חתמו ליזם מתוך תסכול וייאוש, הנובע ממלחמת ההתשה שמנהל מולנו היזם קרוב ל-10 שנים".

בלומר ביקש מחברי המועצה "לעשות לדבר הזה סוף". לדבריו, "לא ייתכן להחזיק אותנו התושבים בני ערובה בבניינים המתפוררים שלנו, שלא עומדים בתקנים מינימליים מפני רעידות אדמה, וללא מיגון סביר בעת מלחמה, בידי יזם החפץ לקדם תוכנית בנייה שאינה מתאימה לנו על אפנו וחמתנו, רק בגלל שסבור שתוכנית הפינוי-בינוי המוצעת על ידו תשלשל לכיסו עוד כמה וכמה מיליוני שקלים. על חברי המועצה מוטלת חובה מוסרית לקבל החלטה אמיצה לשחרר אותנו מהיזם פיבי ומהתכנית שקידם, ולאפשר לנו לקדם תוכנית פינוי-בינוי שתתאים לנו".

מעיריית ת"א נמסר כי הוועדה המקומית עוסקת בקידום התכנון "מתוך ראיית טובת כלל הציבור". לדבר העירייה, "הוועדה אינה יכולה להיכנס לשיקולים הקשורים בויכוחים בין הדיירים לבין עצמם ובין יזמים. נדגיש, כי העירייה בוחנת את הדרכים האפשריות להגן על דיירים מפני פגיעה לא מדתית".

בעירייה ציינו כי מאז הדיון בנובמבר הוגשו על ידי שני חברי ועדה בקשות לדיון חוזר בנושא במליאת הוועדה המקומית.

נווה שרת שבצפון מזרח ת"א נחשבת לאחת משכונות הדגל של העיר בכל הנוגע להתחדשות העירונית בשנים הקרובות. מ-2,900 דירות (כ-8,000 תושבים), מכוונת העירייה להכפלה ואף לשילוש כמות יחידות הדיור - 5,000 יח"ד בשנת 2025, 5,800 יח"ד בשנת 2030 ו-7,500 יח"ד בשנת 2035.

מצפיפות נטו של 15 יח"ד לדונם (7 ברוטו), מכוונים בעירייה לצפיפות של 35 יח"ד לדונם נטו, ו-19 יח"ד לדונם ברוטו. תוכנית המתאר העירונית, תא 5000, קובעת במפורש כי זיהתה את שכונת נווה שרת כיעד פוטנציאלי להתחדשות עירונית, וממליצה לבחון את אופי הציפוף והתחדשות השכונה באמצעות מסמך מדיניות. עם זאת, לא הכל תלוי כמובן בעיר עצמה. יכולת ההתרחבות של השכונה כפופה לקווי הרכבת הקלה שאמורים לעבור בעיר וכן לחיבור שלה מזרחה לרצועת הנופש של רמת השרון.

בשנים האחרונות השכונה משנה פניה: חברת גרין פארק (בבעלות משותפת של שלוש חברות - אלקטרה, SGS ומטרופוליס), מקימה 447 דירות במקום 154 דירות. ברחוב אח"י דקר מקימות אפרידר ואפגד 324 דירות חדשות במקומן של 120 דירות ישנות. חברות א.ש.ל.י ומיכלסון הרסו 96 דירות, לטובת 270 דירות חדשות.