לאחרונה פורסם נתון מעניין על שוק הנדל"ן בבאר שבע ("בירת המשקיעים"), לפיו בספטמבר האחרון רכשו משקיעים 78 דירות בבאר שבע, לעומת 94 בתקופה המקבילה ב-2015. לכאורה, מדובר בירידה ברכישת דירות על ידי משקיעים בעיר. בפועל, בתקופה זו נרכשו 193 דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, לעומת 151 בספטמבר 2015 זינוק של 28%. כשצוללים לעומק הנתונים מגלים סוג חדש של משקיעים: "משקיעי דירה ראשונה" - המתגוררים במרכז הארץ בשכירות, ומחזיקים דירה יחידה להשקעה, בבאר שבע.
אחד ממשקיעים אלה הוא גיא, קצין בקבע בן 25, שמתגורר בשכירות בתל אביב עם חברתו. הסכום שצבר, 250 אלף שקל, לא אפשר לו לקנות דירה בגוש דן. לאחר כמה ניסיונות השקעה לא מוצלחים במיוחד בשוק ההון, הוא בחר להשקיע ברכישת דירה סמוך לאוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע. העסקה הזו מכניסה לו כיום דמי שכירות בסכום של 3,450 שקל בחודש, הרבה מעל ההחזר החודשי למשכנתא.
גיא לא לבד. בשנים האחרונות יש יותר ויותר אנשים שמשקיעים ברכישת נכסים בבאר שבע מתוך הבנה שהריבית אפסית ואין אלטרנטיבה לכסף, שהמרכז כבר לא נגיש עבורם לרכישת נדל"ן, ושעל הפנסיה לא בהכרח אפשר לסמוך. משקיעי הדירה הראשונה הם בדרך כלל אנשים סביב גיל ה-30, שמחליטים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם למטרת השקעה בעודם גרים בשכירות. רובם מחזיקים בגישה של לגור איפה שאתה רוצה ולהשקיע איפה שנכון.
אם מתייחסים גם לרוכשים אלה, "משקיעי הדירה הראשונה", הנתונים על ירידה בהיקף רכישת הנדל"ן של משקיעים שצוינה קודם, נראים אחרת. וזה עוד לפני שמתייחסים לתופעה הולכת וגדלה שבה משקיעים רושמים את הדירות שרכשו על שם ילדיהם, כך שהיא מסווגת כדירה ראשונה.
עבור רבים מהמשקיעים, רכישת דירה להשקעה מהווה תחליף מוצלח לפנסיה. מבחינתם, מדובר בכלי פיננסי להגדלת ההכנסה החודשית. עבור רבים מהם, ערך הדירה כלל אינו רלוונטי, שהרי אין בכוונתם למכור אותה, ומה שעומד בראש סדרי העדיפויות שלהם הוא הוודאות בקבלת דמי השכירות החודשיים. האוניברסיטה הסמוכה, מבטיחה שתמיד יהיה סטודנט שירצה לגור בדירה.
העתיד נמצא בדרום
על פי תחזיות הלמ"ס, אוכלוסיית ישראל צפויה להגיע ל-12 מיליון תושבים בשנת 2034, ול-22 מיליון תושבים בשנת 2059. מדובר בהיקף שבשום תרחיש לא יכול להיות מאוכלס בגוש דן לבדו. נתון זה מחייב את הממשלה להשקיע בדרום ובנגב, המהווה את רוב שטחה של מדינת ישראל, והיא אכן עושה זאת.
"הפיכתה של באר שבע לעיר של מיליון תושבים היא יעד ראשון במעלה לביטחונה הלאומי של מדינת ישראל", אמר לא מכבר שר השיכון, יואב גלנט, וצדק. עשרות אלפי חיילים וקצינים צפויים לעבור לנגב בשנים הקרובות, האוניברסיטה עתידה להכפיל את שטחה, פארק ההיי-טק מתפתח, וההסכם שיהפוך את באר שבע מפריפריה למטרופולין כבר נחתם. הממשלה אכן מקדמת בנייה של עשרות אלפי יחידות דיור, לנוכח הציפיה להכפלת מספר התושבים בעיר, ואום גם אם דירות אלה ייבנו על פי התוכנית הגרנדיוזית, הן לא יהוו תשובה הולמת לגידול הצפוי באוכלוסיית העיר.
אחרי שנים של קיפאון, גם תחום ההתחדשות העירונית בבאר שבע מתחיל לתפוס תאוצה. למשל פרויקט התחדשות עירונית גדול של האחים אוזן והאדריכל פיבקו, אישור פרויקט תמ"א 38 ראשון בעיר ותוכנית מתאר חדשה לשכונה ג' שיוצאת לאור בימים אלו. כחלק מהתעוררות זו גם חברות קבלניות גדולות כבר החלו לחפש עוד פרויקטים להתחדשות עירונית בבאר שבע.
עם זאת העמידה בקצב הבנייה המבוקש רחוקה מלהתקיים. מנתוני הלמ"ס עולה כי ב-9 החודשים הראשונים של 2016, הגיע מספר התחלות הבנייה בבאר שבע ל-885 יחידות דיור בלבד ירידה של 39% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2015. אם לא די בכך הרי שאלפי יחידות הדיור שאושרו מאז, עוד רחוקות בכמה שנים מלהתחיל להיבנות.
בינתיים, מחירי הנדל"ן ממשיכים להרקיע שחקים. באר שבע המשיכה ב-2016 להיות בין הערים המובילות בעליית המחירים לא פחות מ-12% בשנה, ושכונה ב', הקרובה לאוניברסיטה, אף דורגה כשכונה המובילה בעליית המחירים 18.5% בממוצע. אמנם נתונים אלה לא מעידים על הבאות, אך הם בהחלט מצביעים על הפער המשמעותי בין היצע לביקוש דירות.
אותם משקיעים צעירים יודעים היטב שאין שוק שעולה לנצח. אף אחד לא יכול להצביע על הנקודה שבה השוק ממצה את עצמו, הרי כבר ב-2012 נאמר שהמחירים לקראת קריסה ותראו מה קרה למי שישב על הגדר והמשיך לראות את חלום הדירה מתרחק ממנו. מה שכן אפשר לדעת הוא שבאר שבע נמצאת בתנופת פיתוח אדירה בכל התחומים. לכן, אין פלא שאותם משקיעים צעירים רק מחכים ליום שבו יאושר חוק מיסוי דירות של כחלון, שיאפשר להם להסתער על הדירות הסמוכות לשערי האוניברסיטה ולהבטיח את הכנסתם הפאסיבית.
הכותבים הם בעלים ומנהלי חברת R&M Investments, המלווה משקיעים בביצוע השקעות נדל"ן וניהול נכסים