הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה דוח שנתי מיוחד המתייחס לנתוני דיור בישראל בשנת 2015. הדוח כולל נתונים רבים כמו שיעור הישראלים המתגוררים בדירות בבעלות, שיעור הישראלים המתגוררים בשכירות, הוצאה חודשית ממוצעת על משכנתא ועוד. כל הנתונים מעניינים ומבוססים בדרך זו או אחרת על נתונים יציבים.
אבל שורה אחת מתוך הדוח המלא יכולה ללמד יותר על תופעה מעניינת הקשורה לענף הנדל"ן הישראלי כמו גם על בעלי הדירות בישראל.
נתוני הלמ"ס מבוססים על סקר ההוצאות משק הבית של הלמ"ס, מדגם רחב שכלל בשנת 2015 לא פחות מ-8,550 משקי בית שעל פי הלמ"ס: "מייצגים כ-2.413 מיליון משקי בית באוכלוסיה". עוד על פי הלמ"ס, נדגמו בסקר 251 יישובים שונים ושיעור המשיבים לשאלות סוקרי הלמ"ס עמד על 72%.
אז אנחנו מדברים על סקר נרחב מאוד. ובאותו הסקר שאלה אחת שהופנתה לנשאלים הייתה: "אילו יכולתם למכור את דירתכם כיום, איזה סכום הייתם מקבלים עליה?". כן, זו השאלה. בלמ"ס הופכים באחת את בעלי הדירות לשמאים ולמתווכים הנדרשים להעריך את שווי הנכס שלהם.
על פי הנתונים שפורסמו, ממוצע התשובות הוביל לנתון אחד שמעיד על שווי ממוצע, או כמו שנכתב בסקירת הלמ"ס - ערך ממוצע של דירה בבעלות המתקבל מהערכה עצמית. המספר הזה עומד על 1.647 מיליון שקל.
אם נשווה את הנתון הזה, לנתונים של אותה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המתייחסים למחירים ממוצעים של דירות בכל רבעון כפי שמתפרסמים כחלק ממדד המחירים לצרכן עולה התמונה הבאה. בעוד ממוצע ההערכות העצמיות של בעלי הדירות ב-2015 עומד כאמור על 1.647 מיליון שקל ברמה הארצית, נתוני 2015 במדד המחירים לצרכן מעידים כי המחיר הממוצע של דירה בישראל עמד בשנה זו על 1.392 מיליון שקל. מדובר בפער של 255 אלף שקל בין מחיר דירה ממוצע המבוסס על עסקאות בשוק לבין הערכה חופשית של בעלי דירות.
ומה זה בעצם אומר? כאן אנחנו מגיעים לחלק המעניין. לשאלה של הסקר אין משמעות אמיתית מבחינת המחירים, ובטח כשמדובר בממוצע של כל התשובות. אבל זה מראה עד כמה כל אדם בישראל חושב שהנכס שלו שווה יותר ממה שהוא באמת.
מפתיע זה לא. הרי מבלי לערוך סקר של אלפי אנשים היינו יכולים להגיד שכל ישראלי נוטה להעריך ביתר את הדירה, בהתחשב לעלייות המחירים בשנים האחרונות. אבל המציאות הזו משפיעה גם על מחירי הדירות בפועל.
איך? שתי מילים - לוחות אינטרנט.
הרי שאדם רוצה למכור דירה, הדבר הראון שהוא עושה זה לפרסם מודעה ביד 2 או בכל לוח אחר. והשאלה ששאלו אותו סוקרי הלמ"ס היא השאלה שהוא שואל את עצמו באותו הרגע שהוא צריך לציין מה הסכום המבוקש על הדירה.
אז לפי הניסוי ההמוני שהלמ"ס בעצם עשה, אנחנו יכולים לראות שאנשים מעריכים את שווי הנכס שלהם ביתר, בכ-250 אלף שקל יותר ממוצע הלמ"ס.
אם זה לא מתדלק עוד יותר את בועת המחירים הגבוהים אז מה כן? והנה עוד סיבה, עקיפה אמנם, ללמה המחירים ממשיכים לעלות.