"מדיניות הדיור, התכנון והמקרקעין, מערכת קבלת ההחלטות בישראל בנושאים אלו, לוקה בסינדרום המנהרה. כלומר, לא רואים את הסביבה, לא מקומות אחרים בעולם, רק קצת אור בקצה וזהו. יש כל מיני השוואות שגויות בענף. יש הרבה מיתוסים בענף הנדל"ן גם בקרב מקבלי ההחלטות. מערכת התכנון והבנייה ריכוזית באופן קיצוני בישראל, הכי ריכוזיים ב-OECD והשלטון המקומי בישראל מאוד מוחלש.
"יש גם בעיה של נתונים בענף הנדל"ן בישראל. אף אחד לא רוצה לשאול שאלות יסוד על הבעלות הלאומית על הקרקע או בנושאים חשובים אחרים כמו למשל מערכת התכנון". כך אמרה פרופסור רחל אלתרמן, חוקרת בכירה בטכניון מתכננת ערים משפטנית וכלכלנית, בכנס של חטיבת המחקר בבנק ישראל.
"בנושא הדיור להשכרה, יש הרבה השוואות שגויות. תמיד אומרים שבמנהטן יש פיקוח על השכירות אז למה לא בישראל? קשקוש, יש שם קצת מימי מלחמת עולם. במדינות אחרות גם יש מעט מאוד. אבל אנחנו לא שייכים לשם. תרבות הבעלות על דירות היא התרבות השלטת בעולם, המדינות שם המצב שונה זה המיעוט של המיעוט. אנחנו במזרח התיכון, ואי אפשר להשוות לאזורים אחרים.
"זה לא נכון. שכירות ארוכת טווח לא מתאימה למשקיעים בישראל בגלל מחירי הקרקע, ובעבר בגלל מחירי הריבית הגבוהים. בישראל שכירות לטווח ארוך יצליח רק בסבסוד רחב מאוד, אבל עשוי לגרום לפער חברתי גדול מאוד. אין בישראל דיור בר השגה בהטלה על יזמים או במו"מ מולם, אבל את זה חוסם משרד המשפטים, כי מחלישים את השלטון המקומי".
נושא נוסף אליו התייחסה פרופסור אלתרמן הוא בנייה לגובה ומגדלי מגורים. "ישראל עוברת 'הלם ורטיקאליות', יהיו לזה השלכות רבות על הדיור ועל המשק כולו. אנחנו פתאום קופצים לגובה, בדומה לסינים אגב. עוד מעט כמעט כל הדיור בערים יהיה במגדלים. זה לא נכון להשוות למנהטן וללונדון, זה לא ארצות הברית וזה לא אנגליה. הבנייה הזו לגובה היא ניסוי בבני אדם. אין בשום מקום בעולם צירוף של בעלות פרטית ודמוגרפיה כמו בישראל. אין התייחסות נכונה לגידול הדמוגרפי בישראל, לא בתחבורה ולא בתכנון. אף משרד ממשלתי לא בוחן את השאלה הזו. יש גם בעיית תחזוקה חמורה בבניינים הללו, היום אין כלים משפטיים די טובים ואין דרך לכלל האוכלוסייה לשלם את עלויות התחזוקה הנדרשות. אני חושבת שמי שלא שייך למאיון העליון שלא יקנה דירה במגדלים".
בכל הנוגע לקרקעות בישראל אמרה פרופסור אלתרמן: "אין בעולם מאז שנות ה-90 דפוס של בעלות כמעט על כל הקרקע, כמו שיש בישראל, יחד עם שוק וחברה מודרנית ופתוחה. הקרוב ביותר לכאן, זו סין. אין תורה מפורטת בתחום הקרקעות. עשינו עבודה נרחבת על הבעלות הלאומית על הקרקע ועל מחירי הדירות, והנתונים מראים שככל שהבעלות על הקרקע ריכוזית יותר על ידי המדינה המחיר עולה".
עוד לדברי פרופסור אלתרמן: "מחיר למשתכן הוא צעד קדימה ואחרונה בו זמנית. שר האוצר שאני מאוד מעריכה, יש לו חושים טובים ועשה שיעורי בית. בפלטפורמה הזו של אילוצי רשות מקרקעי ישראל, זו מדיניות טובה לטווח קצר כי היא כן חוזרת למדיניות של שימוש במקרקעי ישראל למינוף סבסוד. זה כן מתמקד בבעלות. אני לא מתנגדת לקצת פרויקטים של שכירות ארוכת טווח, אבל לא יהיה כאן 40% דיור להשכרה ארוכת טווח. אבל יש גם פחות חיובי בתוכנית, סוציו אקונומי דומה לא טוב, שכונות סוגות לא טובות. האילוץ לאי מכירה במשך חמש שנים לא טוב. חלק גדול לא ישמור את ההנחה במחירים. זה לא טוב לערים השונות אם זה יהיה במאסה גדולה, פרויקטים נקודתיים זה בסדר".