פלוג: "בטיפול במשבר בתחום הדיור לא צריך ניסים"

"לטיפול במשבר בתחום הדיור לא צריך ניסים, אלא מדיניות מושכלת המבוססת על מחקרים", כך אמרה היום (ג') נגידת בנק ישראל קרנית פלוג, בכנס שערך היום בנק ישראל בירושלים בנושא "סוגיות בשוק הדיור".

לדבריה, "דיור הוא אחד השירותים הבסיסיים והוא נושא מרכזי בכל כלכלה. רכישת דירה מהווה לאדם את העסקה הכלכלית החשובה בחייו, ההחלטות והשיקולים שונות בעבור כל אדם. רכישת דירה קשורה גם בדרך כלל בלקיחת משכנתא והחזרים חודשיים. לבנק ישראל תפקיד חשוב בשוק הנדל"ן, הן מתפקידו כמפקח על הבנקים והן מתוקף תפקידו על שמירת היציבות הפיננסית של הבנקים. שוק הנדל"ן מורכב מאוד ומחייב מדיניות מושכלת ובנק ישראל הוא גם יועץ כלכלי לממשלה. אנחנו בוחנים צעדי מדיניות שונים וממליצים", אמרה הנגידה.

פלוג פירטה ואמרה כי "כך למשל המלצנו על הבאת חברות בנייה זרות לישראל שיכולות לשפר את הפריון בענף אבל במקביל התנגדנו לייבוא עובדים זרים. המלצנו על הגדלת היקף הקרקע הזמינה לבנייה והגדלת המלאי התכנוני וגם על הצורך בפינוי בינוי והתחדשות עירונית לצד טיפול בתשתיות. החלטות המדיניות המבוססות על מחקר יש להן סיכוי רב יותר להשפיע על מחירי הדיור".

"המגבלה הראשונה שהטיל בנק ישראל על שיעור המימון לרכישת דירה, גרמה למשקי בית לבחור משכנתאות בשיעור מימון נמוך יותר, והובילה גם לרכישת דירות זולות יותר ומרוחקות יותר מהמרכז", אמרה בכנס ניצן צור אילן מחטיבת המחקר של בנק ישראל, כשהציגה מחקר שערכה על השפעות מגבלות האשראי של בנק ישראל על שוק הדיור עם דגש על מגבלת שיעור המימון.

לדבריה, "באוקטובר 2010 בנק ישראל דרש מהבנקים להקצות יותר הון. המגבלה הזו הייתה רלוונטית להלוואות מעל 800 אלף שקל. בחנתי 27 אלף עסקאות ומצאתי שהיו השפעות. הבנקים העלו את הריבית ללווים מסוכנים. הריבית הממוצעת עלתה לאותם הלווים. כשמסתכלים על משקי בית עם אותו גיל ואותה הכנסה, יש הבדל מובהק בריבית. תוספת של אלפי שקלים בשנה למי שלקח משכנתא בשיעור מימון של מעל 60%. ומשקי הבית הגיבו. משקי הבית היו יכולים לבחור האם לקחת משכנתא מעל או מתחת 60%, לעומת מגבלות מאוחרות יותר שקבעו שיעור מימון.

"משקי הבית גם שינו את הבחירות שהם עושים, בחרו בנכסים זולים יותר. לא היה שינוי בגודל הדירה, אבל משקי הבית החלו לקנות נכסים רחוקים יותר מהמרכז ובשכונות עם דירוג סוציו אקונומי נמוך יותר. בדקתי גם אם ההתרחקות הייתה לשכונות טובות יותר, במדרג סוציו אקונומי גבוה יותר. הנתונים דווקא מעידים באופן מובהק שעברו לשכונות במדרג סוציו אקונומי נמוך יותר. המגבלה הייתה על מי שנטל הלוואה של למעלה מ-800 אלף שקל בלבד. בקבוצה זו חלו שינויים מהותיים יותר ממי שלקח הלוואה שלא הייתה תחת המגבלה. זה מעיד על ההשפעה של ההגבלה שהוטלה על המימון. מי שהושפע מהמגבלה רכש נכסים במחיר ממוצע הנמוך יותר בכ-50 אלף שקל. עוד מצאתי שמשקיעים הושפעו יותר מרוכשי דירה ראשונה או דירת מגורים, זאת ככל הנראה על בסיס הגמישות שיש להם ברכישת הדירה".