"יותר הורים מצטרפים כלווים לילדיהם בנטילת המשכנתא"

בשנים האחרונות ראינו מחסור בהיצע בשוק הנדל"ן, שתרם לא מעט לעליית המחירים החדה. שר האוצר, משה כחלון, משקיע מאמצים רבים בשיפור מצב ההיצע בעיקר באמצעות תוכנית מחיר למשתכן. אלא שמתחת לפני השטח ייתכן שמתחילה להיווצר בעיה חדשה, והיא מחסור בהיצע המשכנתאות.

השנה ראינו את הבנקים לאומי והפועלים מורידים הילוך בפעילות המשכנתאות ומקטינים את היקף המשכנתאות החדשות לעומת שנה שעברה, מה שהביא לירידה בנתח השוק שלהם. מזרחי טפחות, השחקן הגדול ביותר בענף, הגדיל על חשבונם את נתח השוק מ-35% ל-40%, למעשה הבנק העניק השנה משכנתאות בהיקף גבוה משני הבנקים הגדולים יחד (נכון לנתונים שהתפרסמו עד כה). אולם בשנה הבאה ייתכן והמצב ישתנה. בתוכנית האסטרטגית עליה הודיע מזרחי טפחות באחרונה, הוא סימן כיעד צמיחה בתחום במשכנתאות של עד 5% בלבד, לעומת קרוב ל-10% כיום. התמתנות הצמיחה בגוף הגדול בתחום, ביחד עם הפחתת הפעילות של שני הבנקים הגדולים, שהחלה השנה, עלולים לגרום למחסור בהיצע המשכנתאות, מה שעלול אולי אף לתמוך בהמשך עליית הריביות בתחום.

מנגד, הבנקים הקטנים, ובמיוחד בנק דיסקונט, האיצו את צמיחתם בתחום המשכנתאות. כך למשל היקף המשכנתאות החדשות של דיסקונט בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה זינק בקרוב ל-70% לעומת התקופה המקבילה. אלא שמדובר בשחקנים קטנים יחסית, שלא מסוגלים לקלוט את עודפי הביקושים שיווצרו כתוצאה מהתמתנות הפעילות של השחקנים הגדולים.

אפשרות נוספת היא שהמשקיעים המוסדיים ייכנסו בנעלי הבנקים. המוסדיים לא מתכוונים להקים מערך משכנתאות עצמאי, אך יכולים להעניק משכנתאות במשותף עם הבנקים. השנה אכן ראינו עלייה משמעותית בשיתופי הפעולה בין הבנקים למוסדיים. עד כה התבצעו עסקאות בהיקף של קרוב ל-6 מיליארד שקל בתחום. אולם מדובר עדיין בסכום זניח של כ-2% מהתיק. כמו כן העובדה כי יו"ר רשות שוק ההון, דורית סלינגר, לא מוכנה שהמוסדיים ירכשו משכנתאות במינוף גבוה של מעל 60% משווי הנכס, עלולה להאט אם לא לבלום את שיתופי הפעולה האלה. וזאת, מאחר שבנק ישראל לא יסכים שהמשכנתאות בסיכון נמוך יעברו למוסדיים, מה שיביא לכך שההלוואות המסוכנות יותר יישארו אצל הבנקים.

במערכת הבנקאית מעריכים, כי רק אם תתבצע הקלה רגולטורית, כגון הפחתת דרישות ההון מהבנקים בתחום המשכנתאות, ישחררו הבנקים את החגורה ויגדילו את ההיצע בשוק. אלא שכרגע נראה שהסיכוי לצעד שכזה הוא נמוך.

בכל אופן, קיימת גם אפשרות שלא תיווצר בעיית היצע, שכן בחודשים האחרונים אנחנו רואים התמתנות מסוימת של הביקושים. לפי הערכות, בחודש דצמבר נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של כ-4.5 מיליארד שקל, מדובר בנתון חלש יחסית לחודש דצמבר, הנחשב לאחד החודשים החזקים של השנה. לשם השוואה בדצמבר אשתקד עמד היקף המשכנתאות החדשות על 5.6 מיליארד שקל, כלומר השנה צפויה בדצמבר ירידה של כ-20% לעומת השנה שעברה.

שנת 2016 התחיל במגמה חזקה בשוק המשכנתאות - היקף המשכנתאות החדשות עמד בממוצע על מעל 5 מיליארד שקל מדי חודש עד לחודש ספטמבר. אלא שמאז אוקטובר החלה היחלשות. בתחילה היו אלה חגי תשרי שהביאו לכך שבאוקטובר נרשם שפל שלא נראה זמן רב של 2.8 מיליארד שקל בלבד. אלא שגם בחודשיים האחרונים, נראה כי ישנה היחלשות מסוימת בביקושים לעומת הנתונים שהתרגלנו לראות. יחד עם זאת, חשוב לומר שהשוק עדיין מתאפיין בביקושים גבוהים, גם אם פחות מהעבר. את שנת 2016 צפוי שוק המשכנתאות לסיים עם משכנתאות חדשות בהיקף של כ-59 מיליארד שקל, ירידה קלה לעומת נתוני 2015.

"ישנה האטה מסוימת בביקוש שמושפעת מהאי ודאות של מיזמי מחיר למשתכן והטלת מס על דירה שלישית. יחד עם זאת, להערכתי בשנה הבאה נראה שוק חזק, עם יותר פעילות של משתתפי דיור למשתכן על חשבון המשקיעים", אומר בנקאי בכיר.

"אנחנו מזהים ניצוצות של הצלחה במאמצי הממשלה לטפל בשוק הדיור. יש יותר מלאי דירות בפריפריה ולהערכתי לקראת סוף השנה הבאה נתחיל לראות את האפקט של הפעולות", אומר הבנקאי.

"השוק נמצא היום בנקודת פיתול, וצריך לראות לאיזה כיוון הולכים. להערכתי יש כמה צעדים נוספים שאפשר לעשות. אני חושב שצריך להכניס גם את משפרי הדיור לתוכנית מחיר למשתכן ואפילו את המשקיעים שיקנו דירות בפרויקט זה במחיר מלא, מה שיאפשר לסבסד מחיר למחוסרי הדיור. כל זה בנוסף לטיפול בנושא תוכניות פינוי בינוי ובפרויקט דירה להשכיר יכולים לייצר פתרון בשוק הנדל"ן", הוא מוסיף.

בדומה לשנים קודמות, גם שנת 2016 הייתה סוערת למדי בשוק המשכנתאות. אלא שבעוד בשנים קודמות עיקר ההתרחשות הייתה סביב היקף המשכנתאות החדשות שהלכו ותפחו מדי יום, השנה הסיפור המרכזי היה המחיר - אחרי מספר שנים של ריביות שפל, ב-2016 הלכו וטיפסו במהירות ריביות המשכנתאות, וזאת על אף שלא נעשה שינוי בריבית בנק ישראל.

כך למשל, נכון לחודש נובמבר (נתוני דצמבר עדיין לא התפרסמו), עמדה הריבית הממוצעת במסלול הקבוע השקלי על 4.32%, לעומת 3.54% בסוף שנת 2015, מדובר בעלייה של יותר מ-20% בריבית בתוך שנה. במסלול הצמוד, העלייה אף הייתה תלולה יותר, והריביות טיפסו בתוך שנה בכ-40% מ-2.63% בסוף שנת 2015 ל-3.8% בנובמבר.

העלייה החדה בריבית נבעה מהשפעת הצעדים שעשה בנק ישראל במטרה לצנן את שוק המשכנתאות. צעדים אלה ייקרו את ההון לבנקים. ההון מהווה למעשה סוג של חומר גלם של הבנקים במתן משכנתאות, והבנקים גלגלו את ההתייקרות אל מחירי המשכנתאות. גם הירידה בפעילות הבנקים הגדולים, הביאה לירידה בתחרות ותרמה לעליית המחירים.

בכנסת ראו בחומרה את עליית המחירים החדה, וזימנו לפני חודש וחצי דיון דחוף, במסגרתו הודיעה הממונה על ההגבלים עסקיים מיכל הלפרין כי רשות ההגבלים תבדוק אם הבנקים ניצלו את ההחמרות הרגולטוריות, תיאמו את המחירים בתחום זה והגדילו את הריביות מעבר לנדרש.

"בעולם שבו ההתערבות של הפיקוח על הבנקים כה משמעותית יהיה קשה לנטרל מה נעשה בעקבות הרגולציה ומה לא - זוהי בדיקה כלכלית מסובכת והיא תימשך כמה שבועות - ונפעל בהתאם למה שנמצא. אם נמצא תיאום מפורש, זה יטופל בצעדי אכיפה חמורים", אמרה הלפרין בדיון.

חודש וחצי עברו מאז הודיעה הממונה, וככל הידוע לא נעשו מול הבנקים צעדים משמעותיים למעט איסוף נתונים ראשונים. יחד עם זאת, ברשות מציינים היום כי הבדיקה בנושא עדיין לא הסתיימה.

ומה צפוי בשנת 2017? בשוק המשכנתאות מעריכים כי עלייה כה חדה בריבית של עשרות אחוזים תוך שנה לא נראה בשנה הקרובה. יחד עם זאת, נראה כי קיים סיכוי נמוך לירידת מחירים, במיוחד לאור העובדה שהיצע המשכנתאות עשוי לרדת בשנה הבאה.

לכך צריך להוסיף כי עליית התשואות הצפויה בשוק האג"ח עלולה גם כן ללחוץ את המחירים בשוק כלפי מעלה. ירידת מחירים (שמשמעותה עליית תשואות) בשוק האג"ח, מקרינה על מחירי המשכנתאות. היא משפיעה על שני רכיבים במשכנתא: משכנתאות הנלקחות בריבית קבועה (מייקרת את עלות הגיוס לבנק, שמגלגל זאת באופן חלקי או מלא על הלקוח), וכן משפיעה משכנתאות בריבית משתנה, שבהן ריבית העוגן היא תשואת האג"ח הממשלתיות (כאן ההשפעה מלאה וללא שיקול דעת של הבנק). שני רכיבים אלה מהווים כ-70% מהרכב המשכנתא הממוצעת.

סוגיית הריבית אינה הנקודה המעניינת היחידה שהייתה השנה. השנה המשך זחילה כלפי מעלה של הפרמטרים השונים כגון שווי הנכס, המשכנתא הממוצעת וכמובן תיק המשכנתאות כולו שחצה השנה בראשונה את רף ה-300 מיליארד שקל. לפניכם המספרים המרכזיים לשנה החולפת, המתבססים על נתוני בנק ישראל. הנתונים מתייחסים לחודשים ינואר עד נובמבר (נתוני דצמבר טרם פורסמו):

663 אלף שקל: זה היקף המשכנתא הממוצעת השנה, מדובר בעלייה של קרוב ל-15% לעומת שנת 2015. יחד עם זאת, צריך לזכור שאשתקד חלק מהמשכנתאות היו נמוכות במיוחד שכן הן היו במסגרת מבצע מיחזור משכנתאות ישנות שניתנו בעבר בערבות מדינה. אם מנטרלים את השפעתן, הרי שהיקף המשכנתא הממוצעת צמח השנה לפי הערכות בכ-10% בדומה לעליית המחירים שהייתה בשוק. ישנם חודשים מסוימת במהלך השנה, שהיקף המשכנתא הממוצעת אף טיפס לאזור ה-700 אלף שקלים. אם כי בחודשיים האחרונים, ההאטה בשוק התבטאה גם בפרמטר זה שירד לאזור ה-620 אלף שקלים.

41% - זה שיעור המשכנתאות שניתנו השנה למימון נכסים בשווי של 1.2-2 מיליון שקל. ביטוי נוסף לעליית המחירים בשוק הנדל"ן, הוא גם בהתפלגות שווי הנכס הנרכש במשכנתאות החדשות שניתנו השנה. אם רק לפני 4 שנים פלח זה היווה פחות מרבע מהשוק, היום הוא מהווה חלק מרכזי ממנו, ולא נתפלא אם בשנה הבאה חלקו ימשיך לגדול. גם בפלח הדירות היקרות יותר שבשווי של מעל 2 מיליון שקל נרשמה עלייה - אם בשנת 2012 הן היוו רק 29% מהשוק, הרי שהשנה הן כבר יותר משלישי מהמשכנתאות, וליתר דיוק כמעט 36% מהשוק הן לרכישת דירות במחיר של מעל ל-2 מיליון שקל.

תמונת הראי היא כמובן הדירות הזולות יותר. אם בשנת 2012 הדירות בשווי 800 אלף שקל ועד 1.2 מיליון שקל היוו למעלה משליש מהשוק (36%), הרי שבתוך 4 שנים הנתח שלהן צנח ביותר מחצי, והן מהוות רק 16.7% מהשוק. הדירות בשווי של עד 800 אלף שקל, הן כבר בגדר עולם הולך ונעלם ומהוות פחות מ-7% מהשוק (לעומת יותר מ-12% בשנת 2012).

63.8%: זה שיעור המשכנתאות בהן ההחזר החודשי מהווה עד 30% מההכנסה של הלווים. על אף העלייה החדה במחירי הנדל"ן, שמתבטאת בגידול בהיקף המשכנתא הממוצעת, שיעור ההחזר הממוצע מתוך הכנסת הלווים, לא רק שאינו במגמת עלייה, אלא אף במגמת ירידה לעומת העבר.

הסיבה לכך היא הנחיות בנק ישראל שמגבילות משכנתאות שבהן ההחזר מהווה מעל 40% מההכנסה החודשית. כיצד ייתכן שלמרות שהשכר במשק כמעט ולא עלה בשנים האחרונות, החזר המשכנתא הממוצעת מתוך ההכנסה רק ירד? לדברי גורמים במערכת הבנקאית הסיבה לכך היא שהסיוע שמקבלים הלווים מהוריהם גדל באופן משמעותי בשנתיים האחרונות.

"אנחנו רואים יותר הורים שמצטרפים כלווים לילדיהם, וכך פרמטר ההחזר מתוך ההכנסה צונח. אנחנו גם רואים תופעה שבה הורים משעבדים את הבית שלהם על מנת ליטול הלוואה ולסייע לילדים", אומר בכיר במערכת הבנקאית. "אלה תופעות שהיו בשוליים לפני 4 שנים", הוא מוסיף. עוד נציין כי שיתוף הפעולה בין ההורים לילדים מתבטא גם ברישום נכס ע"ש הילדים, על אף שהוא נרכש ע"י ההורים לצרכי ההשקעה. אלא שכאן הסיבה היא דווקא סיוע להורים לעקוף מגבלות כמו מס דירה שלישית ומס רכישה.

2 מיליארד שקל: זה היקף המשכנתאות הנמצאות בפיגור של יותר מ-90 יום. המחירים עולים, תיק המשכנתאות מתנפח וחוצה את רף ה-300 מיליארד שקל, אבל המשכנתאות בפיגור רק נמצאות בנסיגה. היקף המשכנתאות בפיגור ירד השנה בכ-5%, והוא מהווה 0.65% בלבד מהתיק, לעומת 0.72% אשתקד.

ההיקף הנמוך של משכנתאות בפיגור אינו מפתיע. דווקא מכיוון שהשוק נמצא בעלייה, הבנקים פחות לחוצים לפתוח בהליכי גבייה ונוטים יותר להליכה להסדרים.

כמו כן, במידת הצורך, במצב השוק הנוכחי ניתן לממש דירות בקלות, ולפרוע את יתרת המשכנתא (וגם להישאר עם עודף).

כל עוד המגמה הנוכחית תימשך, ואפילו אם נראה ירידת מחירים קלה בשוק, סביר שפרמטר זה לא ישתנה. יחד עם זאת, תחת תרחיש קיצון של מדבר כלכלי ובראשו עלייה באבטלה הנתון יגדל משמעותית.

ממבחן לחץ שערכו בבנק ישראל השנה עלה כי בתרחיש של משבר כלכלי חריף, היקף הפסדי האשראי של הבנקים במשכנתאות יגיע אל עבר ה-7 מיליארד שקל.