בלי הרבה רעש אושרה בתל-אביב-יפו תוכנית חדשה שמתייחסת לשטחי הציבור בכל רחבי העיר. מדובר בתוכנית בשם "צ' - תוכנית לשטחים לצרכי ציבור" שאושרה בוועדה המחוזית ביולי האחרון על פי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה וכבר פורסמה ברשומות.
על פי התוכנית, עיריית תל-אביב תהיה רשאית לטפל בכל המגרשים המיועדים למבני ציבור ולהוסיף זכויות בנייה מעבר למה שקיים היום. כך, על פי התוכנית יכולה העירייה להוסיף זכויות בהיקף משמעותי של כ-3 מיליון מ"ר בשטחי הציבור ברחבי העיר, מכ-7 מיליון מ"ר לצרכי ציבור היום, ל-10 מיליון מ"ר. התוכנית מאפשרת גם תוספת בנייה לצרכי מסחר, גם היא בהיקף לא מבוטל של כ-320 אלף מ"ר.
תל-אביב, כמו ערים אחרות בעיקר במרכז הארץ, סובלות ממחסור בשטחים "חומים" ולכן הצורך בהרחבת השטח הבנוי הקיים ברור. רק לאחרונה עלה העניין לכותרות לאחר שהעירייה הודיעה כי תהפוך את תיכון שבח מופת לגן לילדי עובדים זרים בגלל מחסור בשטחים לגנים, ובסופו של דבר הודיעה כי תמצא לו שטח חלופי.
גורמים שונים מתריעים כי מכיוון שהתוכנית כבר אושרה, מועד הגשת ההתנגדויות כבר חלף. מי שיגלה שליד ביתו מתחילים לבנות או להרחיב את מבני הציבור כבר לא יוכל לעשות דבר נגד המהלך. "מאחר שמדובר בתוכנית בתוקף, לא תהיה לתושבים אפשרות להגיש התנגדויות, כאשר יקום להם מחר מגדל של מבנה ציבור מול העיניים במקום גן הילדים שהיה שם קודם", מדגיש עו"ד צבי שוב העוסק בתחום התכנון והבנייה.
עם זאת, התוכנית כן מחייבת את העירייה לפרסם לציבור הרחב חלק מהשימושים בעקבות תנאי שהכתיבה הוועדה המחוזית שדנה בתוכנית. כך, בנייה של מעונות סטודנטים או דיור מוגן יהיו חייבים בהליך פרסום על פי סעיף 149 לחוק (פרסום בעיתונים ולבעלי קרקע או גובלים). במקביל, הוועדה המחוזית גם קבעה שבמקרה שיש כוונה להוצאת היתר לשימוש מסחרי במגרשים למבני ציבור שנמצאים בבעלות פרטית, תהיה העירייה חייבת בפרסום דומה. בכל שאר המקרים, כאמור, לא נדרשת העירייה לפרסום מקדים.
בשאר המקרים, מה שנותר למי שיראה עצמו נפגע מפרויקט כלשהו היא אפשרות להגשת תביעה במסגרת סעיף 197, לפיצוי על ירידת ערך. אבל תביעה שכזו יכולה להיות מוגשת רק שלוש שנים מיום אישור התוכנית. "חשוב שאנשים ידעו על התוכנית", אומרת עו"ד יפעת בן אריה ממשרד צבי שוב, "אם מחר מתחילים לבנות מול בית שעלול להיפגע, 197 עוד רלוונטי, אבל מדובר בתוכנית רחבת היקף ולטווח ארוך ואם בנייה תתחיל עוד ארבע שנים, גם תביעה לפי סעיף 197 כבר לא תהיה רלוונטית".
"חשיבה על הדורות הבאים"
"תוכנית זו באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, ולעדכן את הוראות הבנייה במבנים ובמוסדות ציבור תוך ניצול אופטימלי של הקרקע המוקצית להם. הכל מתוך ראייה כוללת של התפתחות העיר וחשיבה על הדורות הבאים", נכתב בדברי ההסבר לתוכנית, "תוכנית זו הינה תוכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תוכנית מפורטת אשר קובעת זכויות בנייה והוראות בינוי לכל המגרשים בעלי ייעוד קרקע למבנים ומוסדות ציבור בעיר".
נדגיש כי מדובר בתוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה. כלומר לאחר אישורה, אין מניעה להוציא היתר בנייה ולהתחיל בבנייה בשטחים אליהם מתייחסת התוכנית. עוד נציין כי התוכנית מחריגה מבנים שנכללים בתוכניות שימור מאושרות, בהן לא ניתן יהיה להוסיף בנייה מכוח תוכנית זו, אלא אם כן תחליט העירייה שהתוספת לא תפגע בערכי המתחם.
התוכנית כפי שאושרה מעניקה לעירייה חופש פעולה נרחב ללא פירוט היכן ייעשו הרחבות הבנייה. השטח לגביו מתייחסת התוכנית עומד על 52 אלף דונם כאשר התוכנית אינה מפרטת את פרטי הגושים והחלקות. בנוסף, התוכנית מוסיפה סוגים ואפשרויות של שימושים לכל המגרשים הנכללים בה, וגם מוסיפה לכל המגרשים אלו שטחי מסחר בשיעור של 10%.
התוכנית מפרטת מהם המגרשים שעליהם תחול התוכנית. מדובר במגוון רחב של מגרשים בהם ניתן למצוא: בנייני ציבור, בניין ציבור מיוחד, בניין בעל אופי ציבורי, בניין ציבור מוצע, שטח לבנייני דת, שטח ציבורי משולב, מבנים ומוסדות ציבור, מבנים ומוסדות ציבור לחינוך, מבנים ומוסדות ציבור למינהל ציבורי, מבנים ומוסדות ציבור לתרבות ופנאי, מבנים ומוסדות ציבור לבריאות, מבנים ומוסדות ציבור לדת ומבנים ומוסדות ציבור לחרום והצלה. ובמקביל גם קובעת מה ניתן לבנות מכח התוכנית. על פי התוכנית ניתן כעת על בסיס התוכנית לבנות מבני דת, חינוך, קהילה, תרבות וספורט, בריאות ורווחה, מעונות סטודנטים, דיור מוגן (באישורים), משרדי הרשות, חניון ציבורי וכדומה.
עוד על פי התוכנית, שטחי הבנייה יוגדלו בין 270% משטח המגרש ועד 400% במגרשים העולים על 1.5 דונם, הגובה המותר יהיה עד 17 מטר, ובמקרים מסוימים עד 40 מטר (בבניינים של 10 קומות). כמו כן יוקנו למגרשים אלו 10% שטחי מסחר.
"המשמעות של אישור התוכנית על ידי עיריית תל-אביב-יפו היא אדירה מאחר והיא מקנה לרשות המקומית זכויות של מסחר בסכומי כסף גדולים מאוד ולא ברור מה ייעשה בו, וכן הגדלה ניכרת של סוגי השימוש ואחוזי הבנייה בבנייני הציבור, אילו הקיימים ואילו שייבנו בעתיד", כך טוען עו"ד שוב.
"רעם ביום בהיר"
"קיימת בעייתיות בכך שמדובר בתוכנית מפורטת לכאורה, אבל פרסומיה ונוסחה הינם כלליים ללא פירוט של חלקות וללא מתן הודעות אישיות לאף אחד. ברגע שתהא בתוקף, הרשות לא צריכה להודיע לאף אחד אם היא מחליטה מחר להגביה או להקים מבנה ציבור כזה או אחר, זה ייפול על הדיירים כרעם ביום בהיר.
"בעבר, בכל שטח שהרשות רצתה לערוך בו שינויים תכנוניים, היא היתה מקדמת תוכנית נקודתית, שהיתה מתפרסמת לציבור ויכלו להתנגד אליה ובמקרים המתאימים לתבוע פיצויים. כעת לא יוכלו יותר להתנגד לכמעט כל השימושים והמועד לתביעות החל להימנות. נציין כי בעקבות תיקון 101 שהעביר סמכויות לאישור תוכניות דומות לוועדה המקומית יאושרו תוכניות נוספות, וככל הידוע מקודמות גם תוכניות דומות ברמת-גן ובגבעתיים".
מעיריית תל-אביב נמסר כי "התוכנית המדוברת חלה בכל העיר וכוללת את כל השטחים והמגרשים המיועדים לשטח ציבורי עבור מבנים ומוסדות ציבור ולא עבור פרויקטים פרטיים.
"מטרת התוכנית היא לספק מענה לצרכי הציבור המשתנים לאורך השנים וכן עדכון הוראות הבנייה במבנים ומוסדות ציבור, תוך ניצול אופטימלי של הקרקע המוקצית להם, מתוך ראייה כוללת של התפתחות העיר וחשיבה על הדורות הבאים. מתוקף התוכניות מוציאה העירייה היתרי בנייה עבור גני ילדים, בתי ספר ומוסדות ציבור. השטח המסחרי נועד לשירות השטח הציבורי, לדוגמא מזנון או קפיטריה בבתי הספר. התוכנית מאושרת ובתוקף, כך שלא ניתן להגיש אליה התנגדויות".