בדיקה: מחירי הקרקע הפרטית זינקו בעשרות אחוזים

לאורך החודשים האחרונים אנחנו שומעים שוב ושוב יזמים המקוננים על עלייה מטאורית במחירי העסקאות בשוק הפרטי ובמחירי הקרקעות הפרטיות. בהיעדר קרקעות מדינה עבור משפרי דיור, משקיעים, מאוכזבי מחיר למשתכן ועוד, ולמרות הצהרות הממשלה (שמגובות בלא מעט תחזיות של כלכלנים) שמחירי הדירות כבר נמצאים בשיא, מתברר שבעלי הקרקעות הפרטיות יכולים לדרוש, ולא פעם גם לקבל, כמעט כל מחיר.

חשוב להדגיש כי טענות היזמים להתייקרות מחירי הקרקע אינטרסנטיות וצפויות (הם תמיד יעדיפו לשלם פחות). אבל בדיקה שעשינו מצביעה באופן ברור שאכן חל זינוק בשיעור של 20% במחירי מגרשים בשוק הפרטי בתוך שנה וחצי. שמאי המקרקעין והכלכלן ירון ספקטור ניטר עבור "גלובס" עסקאות לרכישת קרקע פרטית בין ינואר 2014 להיום ומצא תוצאות דומות.

יותר מכל דבר, מחירי העסקאות בקרקעות השוק הפרטי מלמדים שלא מעט יזמים מעריכים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות - למרות ואולי דווקא בגלל מכרזי מחיר למשתכן, שמציעים דירות מסובסדות (הנחה של כ-200 אלף שקל לפחות על מחירי השוק) למחוסרי הדיור.

לפני שנה וחצי החליטה ממשלת ישראל להשאיר את מרבית יזמי הנדל"ן למגורים מחוץ למשחק. מכרזי מחיר למשתכן, שבהם מתחרים מגישי ההצעות על המחיר הסופי הנמוך ביותר שבו יימכרו הדירות שייבנו לזוכים בהגרלה, לא משאירים כמעט מקום לרווח יזמי - רווח שנשען כל השנים על יכולת השיווק, המיתוג ועוד של החברה היזמית - והשאירו את התחרות במכרזי הקרקע שמוציאה מאז המדינה, רובם ככולם במודל מחיר למשתכן, בידי קבלני הביצוע.

אי לכך, יזמי הנדל"ן נמצאים מאז בבעיה. עם כל הכבוד להסתערות של היזמים, גדולים כקטנים, על מתחמים פוטנציאליים להקמת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 (ראו מסגרת), מדובר בפרויקטים ארוכי טווח. בינתיים, המלאי בצנרת הישנה נגמר לאטו, ואין יותר מכרזי קרקע של המדינה כפי שהיו בעבר, שיוכלו למלא אותה מחדש.

לאור זאת, היזמים שרוצים להמשיך להתגלגל ולחדש מלאים מוכרחים למקד את תשומת הלב בעסקאות הנעשות בשוק הפרטי - בין אם על קרקע מדינה (יזם שקנה אותה בעבר ומעוניין למכור אותה הלאה), ובין אם על קרקעות פרטיות. למרות שהמדינה מחזיקה באופן רשמי כ-93% מאדמותיה, אזור מרכז הארץ משופע בקרקעות פרטיות, המהוות כמעט מחצית מהקרקע הפנויה.

"חומר הגלם של מי שבונה זו כמובן הקרקע", אומר יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת י.ח דמרי, "חברות שלא היה להן מספיק הון עצמי וקנו בהתאם ליכולתן ללא צבירה של מלאי קרקעות נמצאות עכשיו בבעיה. מחיר למשתכן עצר את השיווקים הרגילים, וחברות מסיימות לבנות פרויקטים ואין להן עתודות קרקע. החברות עושות חשבון שכדאי להן לשלם יותר, אחרת הן יפשטו רגל. כך יש ביקוש אדיר, ומחירי הקרקעות הפרטיות אכן מאמירים".

דמרי מספר כי קרקע שרכש בנתניה לפני קצת פחות משנתיים לפי שווי של 340 אלף שקל ליחידת דיור, כמעט הכפילה את שוויה. "הלכתי לנסות לקנות באותה הסביבה ומדברים איתי על 600 אלף שקל קרקע לדירה, ואני לא אתפלא אם המוכר כבר קיבל את המחיר הזה. בסופו של דבר, המחיר מתגלגל לרוכשים, למרות שכמובן שחלק מהעלייה סופגים היום הקבלנים, ודאי בכל מה שקשור לעליית תשומות הבנייה, וזה בהחלט מכרסם ברווחים".

כלומר, היזמים מגדילים כעת את הסיכון וקונים קרקעות במחירים מפולפלים, רק כדי להמשיך להתגלגל בשוק. בינתיים, כל עוד המומנטום בשוק לא יתהפך, הם כמובן מוכרחים לדרוש מחירים גבוהים יותר על הדירות שייבנו על אותן קרקעות יקרות.

ספקטור מביא כמה דוגמאות: בשכונת אם המושבות בפתח תקווה זינק מחירה של קרקע ב-20% תוך שנה, שמשמעותם התייקרות של 110 אלף שקל. בשכונת כפר גנים ג' בדרום העיר טיפס מחיר הקרקע בתוך שנתיים ב-25%, שהם 340 אלף שקל.

באזור הגוש הגדול במערב תל אביב זינק מחירה של קרקע ב-11% "בלבד", שבשקלים משמעותם לא פחות מ-200 אלף שקל. בחדרה בשכונת עין הים הזינוק עומד על 65%, שהם 180 אלף שקל יותר תוך קצת יותר משנה.

"נוצר מצב לפיו שוק הקרקעות הזמינות לבנייה לקהל הרחב מצוי בחסר, וכך הביקוש לדירות ולקרקעות גדל", מסביר ספקטור. "מניתוח העסקאות עולה כי מאז כניסתה של הממשלה נרשם זינוק של כ-20% בממוצע במחירי הקרקעות הזמינות לבנייה, כמעט בכל נקודה על המפה. באזורים מסוימים אף נרשמה קפיצה של 25% ולמעלה מזה, בשל מחסור קיצוני במלאי הקרקעות הזמינות לבנייה".

מצד אחד, קבלני ביצוע מציעים מחירי דירות נמוכים במיוחד בפרויקטים שנמכרים במחיר למשתכן (כ-20 אלף דירות כאלו שווקו עד כה). אבל מצד שני, היזמים מציעים מחירים גבוהים במיוחד עבור הקרקעות שנותרו למכירה, מה שמביא לאפקט הפוך לגמרי.

מי מהם ינצח? עליית מחירי הקרקע יכולה להסביר את המשך עליות המחירים בשוק, חרף המאמצים שעושה שר האוצר. על פי הסקירה שהוציאה בשבוע שעבר לשכת השמאים, מחירי הדירות עלו ברבעון השלישי של השנה ב-2.3% נוספים. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, נרשמה עלייה של 9%. על פי הסקירה, באף אחת מהערים שנסקרו לא נרשמה ירידת מחירים.

ספקטור: "בסופו של דבר, שר האוצר יוכל להראות תוצאות וירידת מחירים אך ורק בדירות המיועדות לזכאים, הנמכרות ונבנות על קרקעות מסובסדות. וברגע שהמבצע יסתיים המחירים יעלו אוטומטית כלפי מעלה גם באותם פרויקטים".

בשיטה זו יצר שר האוצר שני שווקים - שוק הזכאים שהוא מצומצם למדי, והשוק השני המורכב מאנשים פרטיים שאינם זכאים, והוא שוק גדול בהרבה. אין ספק שמחיר למשתכן היא מתנה אמיתית לזכאי הדיור אם כי מדובר בהטבה, מתנה שניתנת על חשבון הקופה המרכזית ומסתבר שיש בה כדי להעלות את מחירי הדיור לכלל השוק".

גיל עובדיה, מנכ"ל ושותף בחברת Ewave Nadlan, מציין כי "בכל האתרים שאנו פעילים בהם - תל אביב, באר שבע, רעננה, חדרה וחריש, ישנה עלייה במחירי הקרקעות בשיעור של 40% ועד 60% בפרק זמן של שנתיים בלבד".

ביוני 2015, ערב השקת מכרזי מחיר למשתכן, רכשה החברה קרקע פרטית ברחוב הגדוד העברי בשכונת נווה שאנן בתל אביב. החברה שילמה 450 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור (דירות קטנות של 50 מ"ר). לפני כחצי שנה מימשה החברה הסכם אופציה מול חברת אאורה ישראל על קרקע דומה באזור, ברחוב מירון, לפי מחיר של כ-600 אלף שקל לקרקע. כיום נמצאת החברה במשא ומתן לרכישת קרקע נוספת ברחוב יסוד המעלה, הפעם לפי מחיר הגבוה מ-750 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור (עדיין בשטח של 50-60 מ"ר). מדובר בזינוק של 67% תוך פחות משנתיים.

העליות אינן שמורות רק לתל אביב. בבאר שבע רכשה Ewave Nadlan בחודש יוני 2015 קרקע ברחוב בזל 29 בשכונה א', לפי 100 אלף שקל ליחידת דיור. כיום, מוצעת קרקע בשכונה ג', אזור שנחשב פחות מועדף על רוכשים ועל יזמים, ב-140 אלף שקל עבור קרקע ליחידת דיור.

"אלה לא רק דיבורים. תוכנית מחיר למשתכן אכן יצרה מצב של חנק בהיצע הקרקעות, היות ורשות מקרקעי ישראל משווקת דירות רק במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. בעלי הקרקעות הפרטיות מרגישים שהם מחזיקים בביצי זהב קטנות המניבות הון, ועל כן יכולים לנקוב איזה מחיר שירצו", מסכם עובדיה.

לדברי אבי זיתוני, הבעלים של חברת א.זיתוני המקים בנייני מגורים במרכז הארץ ובאזור השרון, "בדצמבר 2014 רכשנו קרקע בשכונת נוה עוז בפתח תקווה בסכום של 660 אלף שקל ליחידה. היום עבור קרקע סמוכה מבקשים כבר יותר מ-800 אלף שקל. קרי, עלייה של למעלה מ-20% בתוך שנתיים. במשך שנים אני בוחר לבנות באזורי הביקוש כמו אזור השרון ומרכז הארץ, שם השוק האמיתי. לרוב, קבלן המבקש לבנות באזורים אלו לא מתמודד במכרזי מדינה אלא רוכש קרקעות פרטיות, כי כמעט ולא משווקות קרקעות של רשות מקרקעי ישראל באזורים אלו. הנחה זו הפכה נכונה יותר במצב של היום, עם תוכנית מחיר למשתכן. היום על כל קרקע פרטית שיוצאת לשוק מתחרים לפחות עשרה יזמים שמוכנים לשלם עבורה הרבה מאוד כסף".

"אפקט הפרפר" של מחיר למשתכן מסייע כאמור גם לפריחת מיזמי ההתחדשות העירונית: יזמים ותיקים שמחפשים פרויקטים חדשים "נאלצים" לתור גם אחר פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, גם אם מדובר בכמויות צנועות יחסית של דירות חדשות. עם זאת, גורמים הפועלים בשוק מזהירים כי ההיצע הנמוך והביקוש הגבוה מעלה את המחירים, וצפוי בסופו של יום להתגלגל כמובן על הרוכשים.

עו"ד דוד ג'והן, שותף ומנהל תחום הנדל"ן במשרד י. וינרוט, מציין כי המחסור בקרקעות פרטיות והביקוש הגדול למתחם שמתאים לבנייה יצרו תופעה חדשה שכבר מכונה בשוק "תמ"א מזומן". לדבריו, יזמים שפונים לדיירי בניינים משותפים מעדיפים לא פעם לקנות מהם את הדירות הישנות במזומן, במחיר שכבר משקף את שוויה של הדירה לאחר בנייתה מחדש. כך היזם - שלא רגיל לעבוד מול דיירים קיימים - יכול להתייחס לפרויקט כאל פרויקט רגיל, והוא אינו קשור לדיירים במהלך כל תקופת הבנייה או ההריסה והבנייה מחדש. ג'והן: "זו תופעה שמייקרת מאוד את הפרויקטים, אבל היא נובעת באופן ברור מהמצוקה הקשה של מחסור בקרקעות לבנייה פרטית ומעליית המחירים הגבוהה".

לדברי עו"ד ענת בירן, מאז ההכרזה על תוכנית מחיר למשתכן, יזמים רבים סימנו את מיזמי ההתחדשות העירונית כפוטנציאל הצמיחה שלהם בשנים הבאות, "והתוצאה היא שעל כל פרויקט מתמודדים עשרות יזמים. אמנם בתחום ההתחדשות העירונית היזם אינו משלם עבור הקרקע, אולם עליית המחיר באה לידי ביטוי במתן יותר ויותר תמורות לדיירים.

"זה יכול לבוא לידי ביטוי בשיפור המפרט הטכני, ולאחרונה יש יותר מקרים שבנוסף לדירה החדשה יזמים מבטיחים לדיירים גם תוספת כסף מזומן. את המחיר משלמים בסופו של דבר רוכשי הדירות החדשות בפרויקטים. נוצר מצב שמשפרי הדיור שקונים היום דירה בפרויקט של התחדשות עירונית או בפרויקט שנבנה על קרקעות פרטיות משלמים מחיר גבוה מאוד - בגלל תוכנית מחיר למשתכן".