מה קורה למחירי הדירות? מדד הלמ"ס לא מספק תשובה

בסוף ספטמבר הוחלט רשמית שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תהיה הגוף היחידי שיוכל לפרסם מדדי דיור. ההחלטה השנויה במחלוקת הזו הייתה אמורה להביא סוף סוף לסוג של וודאות. יש מי שטען שלאחר שהשמאי הממשלתי לא יוכל לפרסם את הסקירה שלו יותר, והלמ"ס יהיה היחידי, עשויה להיות הטיה של הנתונים. הייתה דאגה שמכרזי מחיר למשתכן ייכנסו לתוך הסטטיסטיקה, ומיד הנתונים יתחילו להעיד על ירידה.

אבל, הפרסום האחרון של הלמ"ס הפתיע את כולם. לא רק שהוא שלא ממש התיישר עם נתוני האוצר כמו שהיה מי שחשש שיקרה, אלא שלפתע הוא העיד על עלייה משמעותית מאוד של למעלה מ-1% במחירי הדירות.

עולם הנדל"ן, עולם של מוכרים וקונים, מורכב ומושפע, יותר מהכל, מציפיות. כל כותרת גדולה של ירידה יכולה להוביל למפולת וכל כותרת גדולה על המשך עליית מחירים, עשויה לתסכל את מי שהמתין לירידות ולהביא שוב גל של רוכשים מיואשים.

אבל אם יש משהו אחד שהמחאה החברתית של 2011 לימדה אותנו, הוא שצריך להיות הרבה יותר ביקורתיים כלפי הנתונים. גם אם הכותרות זועקות עלייה, מומלץ לכל אחד להיכנס, להביט בעצמו על הנתונים ולנסות ולהבין מה באמת קורה.

אף אחד לא באמת יודע מה יהיה מחר או בחודש הבא, אבל מה שבטוח הוא שענף הנדל"ן היום נמצא במצב עדין. משרדי המכירות של הקבלנים לא ממש שוקקי חיים, היקף העסקאות נמצא בירידה וגם המשקיעים מרגישים שמשהו קורה. רק לפני כמה ימים סקירה של האוצר העידה שגם תושבי החוץ הולכים ומתמעטים. אבל שינויים בענף הנדל"ן לוקחים זמן ורק ניתוח של חודשים ושל מגמה יכול להעיד על מה קורה באמת.

אז מה אומרים הנתונים כשמסתכלים עליהם קצת יותר לעומק? תלוי על מה מסתכלים.

אם מסתכלים על מדד מחירי הדירות, הנתון העדכני ביותר אכן מעיד על עלייה באוגוסט ספטמבר לעומת יולי אוגוסט, בגובה 1.3% - עלייה משמעותית שלא ראינו כמותה כבר חודשים. אבל מי שמסתכל טוב על הנתונים גם רואה שיש כוכבית ליד הנתון הזה. הכוכבית מובילה להסבר של הלמ"ס שקובע שמדובר בנתון ארעי שימשיך להתעדכן. והנתונים באמת מתעדכנים. זוכרים שלפני כמה חודשים חגגו באוצר על ירידה באותו המדד? היא למשל, כבר נעלמה אחרי העדכון.

אבל רגע, לא להתייאש, כי אם מסתכלים על נתון אחר של הלמ"ס שמתייחס למחירי הדירות הממוצעים ברמה הרבעונית אפשר דווקא לראות תמונה אחרת. לצד מדד מחירי הדירות, יש את מחירי הדירות הממוצעים בכל רבעון. נכון לעכשיו, הרבעון המעודכן ביותר הוא הרבעון השלישי של השנה, חודשים יולי אוגוסט ספטמבר. ואם מסתכלים על הטבלה הזו, טבלה שמתבססת על עסקאות בעשרות יישובים, השורה התחתונה דווקא הפוכה. על פי הטבלה הזו, מחירי הדירות בישראל ברבעון השלישי של השנה דווקא ירדו באחוז ושבע עשיריות האחוז, לעומת הרבעון הקודם. גם הממוצע במחוזות תל אביב, חיפה והשרון ירדו על פי ההשוואה הזו. המחיר הממוצע הארצי ברבעון השלישי גם נמוך, גם אם במעט, מהמחיר הממוצע ברבעון הראשון של השנה.

כשמדברים על ממוצעים וסטטיסטיקה, כל מספר זוכה, ותמיד השאלה המרכזית היא על מה בוחרים להסתכל. בשורה התחתונה, צריך תמיד לזכור שהכי חשוב לנסות ולראות את התמונה המלאה.

האתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אומנם לא מאוד ברור וידידותי, אבל שווה לכל מי שרוצה לראות את כל הנתונים להיכנס בעצמו ולהסתכל. הכל שם. האם המחירים עולים או יורדים? את זה נצטרך לנתח בראייה של חודשים. בינתיים, השינויים עוד לא ברורים. מה שבטוח הוא שגם מדד אחד יכול לבלבל, כמו כמה מדדים יחד - ועכשיו התקווה הגדולה היא שההחלטה על טיוב הנתונים באתר הלמ"ס תהפוך אותם לברורים יותר לכל הציבור, שיוכל לבחון בעצמו את התמונה המלאה.