שוק הנדל"ן בוער: המהלך הנדל"ני המרכזי של שר האוצר משה כחלון בשנה החולפת התמקד בשיווק מכרזי מחיר למשתכן במטרה להעניק הנחה משמעותית ברכישת דירות חדשות, בעיקר לאלו שאין בבעלותם עדיין דירה. אחת התוצאות המקוות של המהלך הייתה לצנן במידה מסוימת את הביקוש בשוק מתוך כוונה שרוכשי הדירות יירשמו להגרלות עבור הדירות המוזלות ובכך יקטינו את הביקושים לדירות שנמכרות בשוק החופשי.
אלא שבדיקה מיוחדת שביצע אתר מדלן עבור וואלה! NEWS בנוגע לשכונת כרמי גת בקריית גת, מגלה כי על אף שבשכונת הענק החדשה צפוי להיבנות מתחם משמעותי של דירות "מחיר למשתכן" הרי שמחירי דירות 4 חדרים בשכונה זינקו בשנה החולפת בכ-13% בחלק מהפרויקטים, ובפרויקטים אחרים שיעור ההתייקרות עומד על כמעט 20%.
על פי נתוני אתר מדלן, אם בפברואר 2015 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר בקומה 2 מתוך 9 בכ-917,360 שקל וכ-9,656 שקל במונחי עלות למ"ר הרי שכשנה לאחר מכן, בפברואר 2016, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 97 מ"ר בקומה 2 מתוך 6 בכ-1,040,000 שקל וכ- 10,720 שקל במונחי עלות למ"ר (עלייה בשיעור של כ- 13%).
העלייה במחירים אפיינה על פי הנתונים גם דירות בנות 3 חדרים. כך, למשל, ביולי 2015 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר (בקומה 2 מתוך 25) בכ-778,000 שקל, מחיר המשקף שווי של כ-10,370 שקל למ"ר. במרץ 2016 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר (בקומה 4 מתוך 25) תמורת כ-847,000 שקל שווי של כ-11,290 שקל למ"ר. פער של כ-9% בין העסקאות.
"המחירים בכרמי גת ממריאים במהירות, כמעט מעבר לציפיות שלנו. אם לפני שנה דירת 4 חדרים נמכרה אצלנו בכמיליון שקלים, הרי שהיום אותה דירה נמכרת בכ-1.2 מיליון כלומר זינוק של כ-20%", מספר בשיחה עם וואלה! NEWS אוהד סבן, סמנכ"ל בחברת דונה, הבונה כיום בכרמי גת כ-1,700 דירות 400 מהן במחיר למשתכן.
"אנחנו בונים כמות גדולה של דירות בכרמי גת, בתמהיל מגוון. בין הפרויקטים שמצויים בימים אלה בבנייה ישנו גם מגדל בן 81 דירות, גם 7 בניינים בני 21 דירות כל אחד וגם 58 דירות צמודות קרקע כך שאנו חשופים לכל הקהלים בשוק והביקוש בימים אלה לכרמי גת הוא ביקש היסטרי, הרבה מעל למה שצפינו. אבל העובדה שהמדינה מקדמת כאן גם הרבה מאוד דירות של מחיר למשתכן לא משנה את המחירים, אולי אפילו תורמת לעלייה שלהם", הוא אומר.
שכונת כרמי גת, הממוקמת צפונית לקריית גת, צפויה להיות אחת משכונות הענק הבאות ושווקו בה עד כה 5,667 יחידות דיור, במסגרת הסכם הגג שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר והעירייה. על פי משרד האוצר, השכונה המתוכננת תכלול מלבד דירות מגורים ובנייה צמודת קרקע גם מרכז מסחרי, מרכז תעשייה ירוק ומתקדם ובתי ספר מדעיים טכנולוגיים, שייבנו סביב פארק ירוק בשטח של 700 דונם.
מחיר למשתכן
אלא שכאמור העלייה המשמעותית במחירים בשכונה זו התרחשה בשעה שהמדינה מרכזת מאמצים באזור - כאחד המוקדים המשמעותיים לתוכנית "מחיר למשתכן". עד כה שווקו ליזמים בכרמי גת כ-1,000 דירות "מוזלות" במסגרת תכנית מחיר למשתכן. הדירות צפויות להימכר במחיר הנמוך בכ-20% ממחיר השוק.
לדוגמא, מחיר דירת 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר במחיר למשתכן צפוי לעמוד בממוצע על כ-890 אלף ש"ח, בעוד שדירה דומה נמכרת בממוצע בכ-1.1 מיליון שקל בשוק החופשי. בנוסף, דירת 5 חדרים בשטח של 120 מ"ר תימכר בכ-1.015 מיליון שקל בעוד שדירה זהה במחיר השוק נמכרת כיום בכ-1.28 מיליון שקל בממוצע. על פי המכרזים האחרונים, מחירה של דירת 80 מ"ר בקרית גת הכוללת מרפסת חנייה, ומחסן יעמוד על כ-689,640 שקל בלבד.
"זה נכון שהמחירים של דירות מחיר למשתכן יהיו זולים משמעותית, וגם אנחנו ניגשים למכרזים הללו ונמכור את הדירות הללו, אך לעתים יחס הזכיות עומד על 1-20 לפעמים, זה כמו לזכות בלוטו. בסופו של דבר אנשים רוצים לקנות דירה וכל עוד הם יכולים - הם קונים. עדיף לקנות היום מאשר לזכות בהגרלה, בטח בתקופה שבה השוק ממשיך להתייקר כל הזמן", מציין סבן.
סבן מציין כי העובדה שמדובר במכרזים "על הנייר" כלומר במצב שבו אין עדיין דירות מוכנות משפיע על רוכשי הדירות הפוטנציאלים. "מכרזי מחיר למשתכן לא 'מבושלים'. כלומר, הקרקע שווקה לקבלנים וליזמים, ומשרד האוצר כביכול סימן וי על העובדה שהקרקע יצאה לשוק אך לא ניתן לבנות בה כלום בשל בעיות של תקציבי פיתוח, תחבורה ושורה של סוגיות שטרם נפתרו בין העירייה למדינה. כלומר יש קרקע אבל בינתיים אין היתרים להתחיל לבנות".
ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן: "בתחילת 2015 חברת גינדי החזקות החלה בשווק נרחב של מאות דירות בכרמי גת, ולכן בתקופה זו נרשם שיא בהיקף הרכישות בשכונה החדשה. בהמשך 2015 קצב המכירות עמד על כ-20 עסקאות רכישה בממוצע לחודש, ובמהלך 2016 הוא הוכפל, כך שעמד על כ-40 עסקאות בממוצע לחודש".
בין העסקאות הבולטות השנה בכרמי גת ניתן לציין בין השאר עסקה למכירת דירת פנטהאוז 5 חדרים בשטח של 117 מ"ר בקומה 9 מתוך 9 בפרויקט גינדי בכרמי גת בסכום של כ-1.6 מיליון שקל. עסקה נוספת בסכום דומה היא דירת 5 חדרים בשטח 136 מ"ר שנמכרה בפרויקט דונה בכרמי גת.
גורמים נוספים בענף הנדל"ן סבורים כי מגמת ההתייקרות במתחם כרמי גת צפויה להימשך. כך למשל, סמנכ"ל המכירות בגינדי החזקות, שלומי בנצור, שאומר כי "להערכתי לאחר אכלוס השכונה בעוד כשנתיים, ניראה עליית מחירים משמעותית. כיום המחיר ההתחלתי לבית בפרויקט לבניית מתחם צמודי קרקע של החברה בשכונה עומד על כ-1.75 מיליון שקל. אולם, להערכתנו ככל שהבנייה תתקדם ומועד האכלוס יתקרב, המחיר יעלה באופן משמעותי ועשוי להגיע לכ-2.5 מיליון שקל. ראינו מגמה דומה לפני כשנה, כאשר רוכשים שקנו את הדירה במחירים בטווח של 800-950 אלף שקל נהנים כיום משווי נכסים הנע בין 1.15 מיליון שקל ל-1.3 מיליון שקל".