הסכמי הגג: המדינה הבטיחה מאות אלפי דירות - אך הכל תקוע

ביום חמישי האחרון חגגו שר האוצר משה כחלון ושר השיכון יואב גלנט חתימה על הסכם גג בעיר עפולה, הסכם שאמור להביא לתוספת של 11 אלף דירות בבירת העמק ולהכפיל את כמות התושבים בעיר. בתמורה, תשקיע המדינה 850 מיליון שקל בפיתוח תשתיות, כבישים ומוסדות בעפולה. מדובר בהסכם ה-11 במספר עליו חותמת הממשלה.

למעלה משנתיים וחצי חלפו מאז נחתם הסכם הגג בקרית גת, הראשון בשורה של הסכמים שנחתמו בין הממשלה לבין העיריות במטרה להאיץ פיתוח תשתיות ולהגדיל היצע הדיור. לפי רשות מקרקעי ישראל עוד שישה אמורים להיחתם עד סוף 2016, ולהוסיף עשרות אלפי דירות באזור הביקוש ומחוצה לו.

הסכמי הגג כוללים על העמדת תקציבים מכיוונה של הממשלה - ובתמורה הרשויות המקומיות מתחייבות להעניק היתרי בנייה בתוך 90 יום בלבד.

אלא שכבר כעת נראה שהבטחות הממשלה ביצירת עשרות ואפילו מאות אלפי יחידות בתוך כשלוש שנים רחוקה מהמציאות. פחות מרבע מהקרקעות לבנייה בעשרת ההסכמים הראשונים יצאו לשיווק. ברמלה לא שווקה אפילו יחידה אחת בשל מחלוקת על סלילת כביש, השיווקים בעיר מודיעין רחוקים מהמתוכנן, ובראשון לציון שיווקו רק 10% מכמות היחידות.

הכוונות עצמן גם הן כמובן טובות, כי חסמי תשתית הם מהמגבלות הרציניות ביותר לבנייה מסיבית, אולם בינתיים כבר מסתמנות גם הבעיות.

"מדובר בכ-240 אלף יחידות דיור ב-18 ערים, שללא ספק חסרות בשוק הדיור וקידומן במהלך השנים הקרובות עשוי לאזן את הביקוש הרב מול ההיצע הדל", אומר שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "אולם קיימת בעיה מרכזית שמקבלי ההחלטות כנראה לא הביאו אותה בחשבון - ההחלטה הזו יקרה מאוד, ועלולה לעלות למשק הישראלי בהוצאה של מיליארדים רבים ומיותרים. הסיבה לכך פשוטה בתכלית: תמיד עלות הקמת שכונה חדשה, קל וחומר שכונות ענק שכאלה, תעלה למשק פי 2.5 לערך יותר מאשר הקמה של שכונה באותו גודל בלב העיר או בשוליה.

"העלות הנוספת, תבוא, בין היתר, כתוצאה מהצורך לסלול כבישים חדשים, לעתים אף מחלפים וכבישי גישה שקודם כלל לא היו, מערכות תיעול, ביוב וניקוז, תשתיות צמודות בתוך השכונות, כולל שצ"פים ופארקים, מדרכות, שבילים להולכי רגל ואופניים, מוסדות חינוך, מעונות יום, מתנ"סים, בית כנסת ומקוואות. המצרף של כל אלה, לכשעצמו, מעמיד בספק רב את הכדאיות הכלכלית של הסכמי הגג, לעומת התועלת שבעצם הקמת שכונות חדשות".

חשש אחר הוא שרוכשים ינהרו לשכונות החדשות, ובהדרגה ייווצר פער בין איכות התשתיות בשכונות החדשות ובין איכותן בשכונות הוותיקות. חלק אחד של העיר יהיה חדש ומודרני, והחלק הוותיק יסבול מהזנחה ומחוסר השקעה.

תופעה זאת, שבה מבודלת שכונה מהעיר הוותיקה, וממצבת עצמה כנפרדת ואיכותית ממנה, מתרחשת במקומות רבים בישראל. אם המושבות מבודלת מהעיר הוותיקה של פתח תקוה, תושבי עיר ימים אינם מרגישים שייכים למרכז נתניה, פסגות אפק היא שכונה שנמצאת בשולי ראש העיר ושונה ממנה בתכלית ועוד. חשש נוסף, הנובע מכך, הוא כי לא יהיה צורך לחדש ולשדרג דירות ובניינים בתוך הערים, מה גם שהביקוש למגורים שם יפחת והכדאיות הכלכלית מכיוונם של הקבלנים תהיה מוטלת בספק.

אדריכלית רותי הרשקוביץ, ממשרד בר הרשקוביץ אדריכלים, רואה את נקודת התורפה המרכזית של הסכמי הגג במה שהיא מגדירה "נעילה סופית של ארון הקבורה להתחדשות עירונית".

כדוגמא מובהקת לכך מביאה הרשקוביץ את העיר באר שבע, שבה מתוכננות כ-20 אלף יח"ד חדשות במסגרת הסכמי הגג, כלומר עוד כ-80 אלף תושבים חדשים. "מדובר במתחם ענקי שישתרע רובו ככולו במה שכיום מדבר, בסמוך לכניסה הצפונית לעיר, מרחק של קילומטרים ממרכז העיר. הנזק יהיה כפול ומכופל: המע"ר (מרכז עסקים ראשי) הוותיק של באר שבע, שממילא אינו במיטבו כבר שנים רבות, ישבוק חיים סופית, זאת משום שלא יהיה כלל קשר בינו לבין המתחם החדש. בנוסף, ולא פחות חמור, השיכונים הוותיקים, דוגמת ד' צפון, ו' ועוד, המהווים חלק נכבד מבירת הנגב, לא ייהנו מהתחדשות עירונית בדורות הבאים".

כבר היום, היא אומרת, אין כלל כדאיות לקדם התחדשות עירונית בבאר שבע, בשל ערכי הקרקע הנמוכים. "כעת, כשהולכים לבנות בבאר שבע רבבות דירות חדשות, אין שום סיבה שיזמים וקבלנים ייקחו על עצמם את הסיכון העצום שבללכת על התחדשות עירונית", היא מסכמת.

בבאר שבע חולקים על הרשקוביץ, ואומרים כי לא יתנו לתחזיות השחורות הנוגעות לעיר הוותיקה להתממש. לדברי העירייה, הם פועלים במרץ לחידוש שכונות ותיקות, חידוש תשתיות, סלילת כבישים ומדרכות, פיתוח שטחים ציבוריים ואפילו עריכת אירועים שונים לתושבי השכונות.

גם בנתניה חשבו על הסכנות הטמונות בבנייה חדשה שעלולה להוריד מהפרק פרויקטים להתחדשות עירונית, ושם מדברים על שילוב של הסכמי הגג עם תוכניות להתחדשות עירונית. לאחרונה סיכמה מרים פיירברג, ראשת העיר, עם שרי האוצר והשיכון על הסכם גג שיכלול הן את מתחמי ההתחדשות העירונית במרכז העיר ובשכונות החלשות קרית נורדאו ודורה. בעירייה מספרים, כי במסגרת התוכנית תקודם חקיקה בנושא ניוד זכויות במטרה לקדם פרוייקטי פינוי - בינוי, שמהווים חלק ניכר מההתחדשות העירונית.

דב צור, ראש עיריית ראשון לציון, מרגיע את החששות של המתנגדים להסכמי הגג. "למגורים בעיר הוותיקה יש יתרונות רבים. הסכמי הגג רלוונטיים בדרך כלל לשכונות מחוץ לעיר, ומראש לא לכולם זה מתאים לגור שם. רשויות שמודעות לבעייתיות שיכולה להיות עם העיר הוותיקה וייתנו לה את תשומת הלב - לא יפגעו. בראשון לציון השקענו בחמש השנים האחרונות 1.5 מיליארד שקל בעיר הוותיקה".

היזם חיים מאירוביץ, מנכ"ל קבוצת מאירוביץ-גלנור המתמחה בהתחדשות עירונית, טוען שבמקום ההסכמים הבומבסטיים היה די להגדיל את יחס הדירות החדשות שמוענקות ליזמים בפריפריה. "במקום ללכת על הסכמי גג, היתה לממשלת ישראל הזדמנות פז לקבוע קריטריונים חדשים להתחדשות עירונית בפריפריה", הוא מציין בתסכול.

לדבריו, "בפריפריה אין הרי כלל כדאיות להתחדשות עירונית. לכן, הממשלה יכלה, לדוגמא, להעניק ליזמים יחס של 8 דירות חדשות עבור כל דירה שתהרס, מה שהיה הופך פרויקטים אלה לכדאיים וכלכליים ביותר. כולם היו מרוויחים: גם הפריפריה, גם התושבים, גם היזמים וגם מדינת ישראל. ההתחדשות העירונית היתה מזניקה את מרכזי הערים הוותיקות בתוך ערי פריפריה, ומצמצמת מאוד את הפערים הכלכליים והחברתיים שנוצרו עם השנים".

זה היה כמובן עולה לא מעט. לא בטוח שהסכמי הגג עולים לנו פחות.