דירות חדשות? יד שנייה זה הדבר החם בשוק הדיור

במהומה שעוררו נתוני מחירי הדירות שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והשמאי הממשלתי בשבועות האחרונים, נשכח נתון משמעותי שעליו הצביע הכלכלן הראשי של משרד האוצר בסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש יוני. הסקירה הצביעה על עלייה של 13% ברכישת דירות בחודש יוני 2016 לעומת חודש מאי - ובאוצר הדגישו כי הגידול התרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה.

הקבלנים לא ממש יאהבו את המגמה הזו, אבל כיוון ששיח התקשורתי והציבורי מוקדש ברובו לרכישת דירות חדשות, רבים מאיתנו שוכחים ש-70% מרכישת הדירות שמתבצעות בשנה, הן של דירות יד שנייה.

פילוח הנתונים שמציג "גלובס" בכתבה זו מראה עד כמה משמעותיים היקפי עסקאות היד שנייה, המגיעים באזורים מסוימים ל-100%.

בבני ברק, למשל, 97% מהדירות שנמכרו בחודש יוני היו דירות יד שנייה - 111 דירות יד שנייה נמכרו לעומת 19 דירות חדשות. המחיר הממוצע של דירת יד שנייה שנמכרה בעיר ביוני עמד על 1.45 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של דירה חדשה שנמכרה בעיר ביוני ושעמד על 1.6 מיליון שקל.

בבני ברק ההסבר לכך הוא שבעיר אין היצע רב של דירות חדשות למעט פרויקטים נקודתיים, אך שימו לב לנתונים של חולון, שבה דווקא נבנות דירות חדשות רבות, בין היתר בשכונת ח/501. שיעור עסקאות היד שנייה עמד ביוני על 81% מכלל העסקאות שהיו בחודש זה בעיר. 202 דירות יד שנייה נמכרו במחיר ממוצע של 1.37 מיליון שקל, לעומת 48 דירות חדשות שנמכרו במחיר ממוצע של 1.76 מיליון שקל.

ברמת גן, שגם בה היצע לא מבוטל של דירות חדשות, בעיקר מפרויקטים של תמ"א 38 ובשכונת קריניצי החדשה, עמד היקף עסקאות יד שנייה על 67% מכלל העסקאות. במקרה זה קיים פער גדול במחיר הממוצע ששולם על דירות יד שנייה לעומת חדשות: בעוד 136 דירות יד שנייה נמכרו בחודש יוני במחיר ממוצע של 1.56 מיליון שקל, נמכרו במקביל גם 67 דירות חדשות במחיר ממוצע של 2 מיליון שקל.

את הפער הזה ניתן לייחס לעובדה שהדירות החדשות ברמת גן הן דירות 4-5 חדרים ודירות מיוחדות שנמכרות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק או במסלול הריסה ובנייה, לעומת דירות יד שנייה שרבות מהן דירות קטנות של 2-3 חדרים.

גם בבאר שבע, שבה קיים מלאי של דירות חדשות למכירה במספר פרויקטים, 76% מסך הדירות שנמכרו בחודש יוני היו דירות יד שנייה. בעוד ש-363 דירות נמכרו ביוני במחיר ממוצע של 908 אלף שקל, נמכרו במקביל גם 133 דירות חדשות במחיר ממוצע גבוה יחסית של 1.3 מיליון שקל. גם במקרה זה ניתן לייחס את השונות הגבוהה בין אופי הדירות החדשות שנבנות בעיר לעומת הישנות יותר.

בנתניה 40% מבין הדירות יד שנייה שנמכרו באזור נתניה בחודש יוני הוחזקו בבעלות משקיעים, אך הנתון המעניין יותר עליו מצביעה הסקירה הוא ש-82% מדירות אלה נמכרו למי שאינם משקיעים. כלומר זוגות צעירים, רווקים, ומשפרי דיור, שהעדיפו לקנות דירת יד שנייה על פני דירה חדשה. לדברי זכיינית אנגלו סכסון בנתניה ענת ריזנברג, "אנחנו מבחינים במשקיעים שבאים למכור את הדירות שלהם בגלל היוזמה הממשלתית למסות דירה שלישית ומעלה, ואפילו שהחוק עדיין לא אושר. גם משקיעים שחשבו לקנות דירה נוספת הקפיאו את התוכניות שלהם ולא מעט עסקאות התפוצצו בגלל זה".

בחינת כלל הנתונים לחודש יוני בנתניה מצביע על כך ש-74% מהעסקאות שבוצעו היו עסקאות יד שנייה, כאשר 407 דירות יד שנייה נמכרו במחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקל לעומת 10 דירות חדשות במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל. את הפער במחירים אמנם ניתן לייחס לאופי הדירות החדשות באזורים יוקרתיים בעיר הסמוכים לים, כמו עיר ימים, לעומת דירות יד שנייה בבניינים ותיקים בחלקי העיר האחרים, אך קיים הסבר להעדפה של דירות יד שנייה גם באזורים החדשים:

"אם קונה צריך לשלם 3 מיליון שקל על דירה חדשה על הנייר בנת/600, שאותה הוא יקבל רק בעוד 3 שנים, עדיף לו לקנות באותו סכום דירה בת שנים בודדות בעיר ימים ולקבל אותה במיידי", מסבירה ריזנברג. "פערי המחיר בין יד שנייה ליד ראשונה באזורים החדשים הם לא גדולים, אך כשרוכשים דירת יד שנייה זה בדרך כלל אחרי שהמוכר שקנה ראשון כבר השקיע בדירה, וגם ניתן לקבל אותה מיד".