בקול ששון וקול תרועה יצא משרד האוצר בהכרזה חד משמעית שאינה משתמעת לשתי פנים: יוטל מס שנתי של 22 אלף שקל על בעלי 3 דירות ומס של 37 אלף שקל על בעלי 5 דירות. באוצר סבורים שהמס יהיה אפקטיבי מאוד בהפחתת רצון המשקיעים לרכוש דירות נוספות להשקעה, ואלה ינתבו את הכספים להשקעות אחרות, חלקן מעבר לים אגב. עם זאת, השאלה היא לא ברמת האפקטיביות של המהלך, אלא במחיר החברתי שלו.
ממש באותו שבוע שבו הצהיר שר האוצר, משה כחלון, כי הסוף של בועת מחירי הדיור היא "באנשים שיקפצו מהגג", מתברר שהתשובה לחוסר ההצלחה של גופי הממשלה להוריד את מחירי הדיור, היא מס או היטלים נוספים, שבסופו של דבר ישלמו האזרחים ויביאו לעלייה נוספת במחירי הדיור. אם יוטל מס על בעלי דירות להשקעה הוא יפגע בכולם, מלבד מקופת המדינה שתכניס בכל שנה עוד מיליארדי שקלים על חשבון הציבור.
מצער שמשרד האוצר סימן את הרעים הנצחיים. מבחינתו האויבים הם המשקיעים בשוק הדיור והם האחראים הבלעדיים לעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות. קל מאוד להטיל את האחריות על האזרחים - ודווקא על השוק הפרטי והיצרני במקום שהממשלה והגופים האחראיים לתכנון פשוט ייקחו אחריות.
בשורה התחתונה המס החדש של כחלון יגדיל את העוני, ירחיק זוגות צעירים מרכישת דירה ולא ישחרר דירות חדשות רבות לשוק. אם דירות חדשות יגיעו לבסוף לשוק יהיה זה במשורה ולא בהיקף שיצליח להשפיע על המחירים. במישור עלות תועלת הרעיון של משרד האוצר יגרום נזק רב, אך מעט מאוד תועלת.
מדוע המס החדש יפגע בציבור הרחב?
כל מיסוי מתגלגל אל הצרכן הסופי: אין כלכלן שיתווכח עם העובדה המוגמרת שטוענת כי מיסוי חדש על מחירו של מוצר מסוים, חייב להתגלגל בדרך כלשהי לצרכן הסופי. לגבי מידת הגלגול של המס החדש ניתן להתווכח רבות, אך על העובדה שהמס החדש יביא לייקור מחירי השכירות אין בכלל דיון.
החרפת אי השוויון והרחקת העניים מדירה: מי שישלמו דמי שכירות גבוהים יותר, באופן יחסי, יהיו דווקא העניים יותר, מאחר שמס על בעלי הדירות הוא מס גולגולת, כך יתייקרו מחירי השכירות יותר באזורים העניים יותר שבהם משלמים שכירות נמוכה. אותם עניים שמשלמים כעת שכירות גבוהה יותר יתקשו עוד יותר, אם בכלל, לרכוש בעתיד דירה למגורים ובכך הופכים אותם למעשה לשוכרי נצח.
אין תלות בשווי הדירה: עבור מיליונר המחזיק ב-3 דירות בתל אביב או בהרצליה פיתוח, תשלום של 22 אלף שקל בשנה מתוך דמי שכירות שנתיים שיכולים להגיע גם למאות אלפי שקלים, הוא יחסית בטל בשישים לעומת בעלים של 3 דירות בדימונה שעבורו תשלום ההיטל המיוחד יכול להגיע גם ללמעלה ממחצית מדמי השכירות השנתיים. הוא אולי לא יגלגל את כל המס על השוכרים, אך מצבו מורע משמעותית ביחס למיליונר שמשכיר דירות בתל אביב ובהרצליה פיתוח. כלומר המס החדש מגדיל בוודאות את אי השוויון במשק במקום להקטין אותו. לכל הפחות שיוחלט על הטלת מס יחסי בהתאם לגובה דמי השכירות וכך יישמר אי השוויון בחברה.
תמריץ להתחמקות חוקית ממס: בעלי 3 דירות ומעלה שרובן מיועדות לדור הבא, יחליטו במהרה להוריש אותן כבר כיום לבנים ולבנות ובכך יתחמקו בצורה חוקית לחלוטין מתשלום המס החדש. האם יותר דירות ישתחררו לשוק בדרך זו? כלל לא בטוח - אבל העיקר שתקבולי המס של המדינה יגדלו.
פגיעה בפנסיונרים: בעלות על 3 דירות אינה מעידה בהכרח על עושר מופלג. אם נביא בחשבון פנסיונר בן 65 ללא הכנסה לפנסיה החי מקצבת ביטוח לאומי וגר בעצמו בדירת 3 חדרים באזור המרכז, ובבעלותו עוד 2 דירות של 3 חדרים בפריפריה, ייתכן שההון העצמי הכולל שלו יעמוד על מיליון שקל בסך הכל. אם יוטל על הדירה השלישית שלו מס של 1,000 שקל כששכר הדירה בגין אותה הדירה עומד על 2,500 שקל. גם אם חלק מהמס יגולגל על השוכר, עדיין אותו פנסיונר ללא קצבת פנסיה ייאלץ לחיות עם 500 שקל פחות בכל חודש. ייתכן שאותו פנסיונר הוא פנסיונר עני ובעיני האוצר הוא מוגדר כעשיר, מאחר שכנגד אותן הדירות קיימות משכנתאות וכך שההכנסה הפנויה שלו לאחר ניכוי המשכנתאות נמוכה מאוד ומסתכמת ב-3,000-4,000 שקל בסך הכל. האם נכון לפגוע באותו פנסיונר שחסך כל חייו?
עיוותי הקצאה בענף הנדל"ן: המס החדש, מעבר לפגיעה בשוכרי ובעלי הדירות, עלול להביא להעדפה של משקיעים לרכישת דירות יקרות. הרי מי שבוחר להשקיע מעתה ואילך יעדיף לרכוש דירה שנייה גדולה למגורים בשווי כפול משתי דירות קטנות בפריפריה. אותם משקיעים שבחרו לרכוש דירות זולות בגלל העלאת מס הרכישה יעדיפו לרכוש כעת, אם בכלל, דירות יקרות. התוצאה היא שמחירי הדירות באזור הביקוש יחזרו לעלות.
הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב