מתכננים תמ"א 38? כדאי שתלמדו ממי שכבר עשה

"הבחירה של בעל נכס להתחיל בתהליך של תמ"א 38 היא אחת מההחלטות המורכבות ביותר בתחום הנדל"ן. מדובר למעשה בעסקת קומבינציה, שבה הופך בעל הדירה הפשוט ליזם נדל"ן ושכרוכה בהמון לבטים ושאלות שעד היום נותרו ללא מענה", כך אומר סמנכ"ל המחקר של חברת מדלן, רוה איתן. "זו הסיבה שהחלטנו להקים את אתר 'מדלן תמ"א 38 ופינוי-בינוי', שמספק לראשונה מידע מאומת על היקף הפעילות של החברות וגם חוות דעת של דיירים שכבר חוו את התהליך".

האתר החדש מבית מדלן הושק השבוע לאחר שבמהלך השנה האחרונה, צוות סוקרים של מדלן התדפק על דלתות מאות דירות של דיירים שכבר עברו את כל התהליך לקבל את חוות דעת של בעלי נכסים שהגיעו לקו הסיום וחולקים עם אחרים את הטעויות שעשו בדרך, על הלקחים שהפיקו ועל ההמלצות שלהם למי שנכנס לתהליך.

אחד המוטיבים שחזרו על עצמם, תוך כדי תשאול הדיירים, הוא חשיבות בחירת היזם. חלק גדול מהנשאלים ציינו כי היזם לא עמד בהבטחות שנתן בשלב ההיכרות וגיוס החתימות על ידי הדיירים. כך למשל, דיירי פרויקט תמ"א 38/1 (מסוג חיזוק ותוספת) בשכונת רמז בראשון לציון, הביעו את מורת רוחם מהתנהלות החברה שבה בחרו לאורך התהליך. לדבריהם, החברה התנערה משיפוץ המקלט, על אף שהתחייבה על כך בחוזה, ולא טרחה להתקין את הסורגים ואת מתלי הכביסה לאחר סיום הבנייה.

אחד מדיירי הפרויקט מציין: "עם סיום הבנייה התגלו ליקויים רבים כמו חוטי חשמל חשופים, בעיות אינסטלציה ונזילות, תריסים שבורים, מעלית תקולה וגימור באיכות נמוכה. הפרויקט פגע באיכות חיי הדיירים ועד היום אנו משלמים מחיר. אפילו האינטרקום לא עבד תקופה ארוכה, כך שאנשים מבוגרים נאלצו לרדת במדרגות כדי לפתוח את דלת הכניסה לבניין באופן ידני".

לפי דיירת במרכז העיר ברמת גן, ההמלצה החשובה ביותר מבחינתה עבור מי שנמצא בתחילת התהליך היא בחירה של חברת תמ"א 38 מנוסה: "כשהתחלנו את התהליך פנו אלינו מספר יזמים שהבטיחו הצעות מפתות במטרה לגייס את ההסכמה שלנו. עם זאת, בבניין שלנו החלטנו פה אחד לבחור חברה בעלת ניסיון, בייחוד בפרויקטים של תמ"א 38/1. ההחלטה היתה להתקשר עם החברה המקצועית והמנוסה מכולן, למרות שהיא לא זו שהציעה לנו את התמורה הגבוהה ביותר".

יואל גבאי, מנכ"ל חברת ישפה התחדשות עירונית: "ההבדל בין יזם מנוסה שכבר מכיר את כל ההיבטים במימוש פרויקט תמ"א 38 לבין יזם ללא ניסיון, שלמעשה "מתגלח" על הדיירים, הוא עצום. יזם שלא חוצב בסלע, ומביא עימו ניסיון מקצועיות ויצירתיות לא יצליח להביא את עצמו ואת הדיירים ל"חוף המבטחים".

ליאור בכר מנכ"ל ובעלים קבוצת בכר: "המורכבות של פרויקטי תמ"א 38 מעצימה את החשיבות של ניסיון. יזמים מנוסים יכולים לנבא מראש היכן יתגלו מכשולים בדרך, מכירים את הדינמיקה מול הדיירים יודעים לנהל את המו"מ בצורה מושכלת ויש בידם פתרונות יצירתיים לאתגרים שעומדים בפני הדיירים. בנוסף, הבקיאות בהליכים הבירוקרטיים מול הרשויות המקומיות וההיכרות עם אנשי המקצוע ברשויות המקומיות, לעיתים מקצרים ומייעלים באופן דרמטי את ההליך".

איתן אומר כי "בישראל פעילות כ-1,000 חברות תמ"א 38 ועוד 'מחתימי דיירים' רבים. ריבוי החברות מביא לכך שעל דלתות הדיירים בבניינים רלוונטיים מתדפקים לעיתים נציגי חברות יזמיות, המעוניינים בשותפות עם הדיירים. הסינון מבין כל אותן חברות הוא מורכב ומצריך כלי אובייקטיבי שיסייע לבעלי הדירות להבין, מבעד לרטוריקה השיווקית, מהו היקף הניסיון האמיתי שלהן".

חלק מהותי מהנשאלים טענו כי ניתן למנוע מקרים בהם הפרויקט יתעכב שנים ארוכות בגלל דיירים סרבנים, באמצעות שיתוף פעולה המבוסס על שקיפות ויחסי אמון בין הדיירים, ובין הדיירים לחברה היזמית. דיירת בשכונת אחוזה בחיפה ציינה בחוות הדעת כי: "מתחילת התהליך, תשעת הדיירים בבניין שיתפו פעולה באופן הדוק במטרה לבחור ועד פעולה של שני דיירים. לאחר שהגענו להסכמה הזאת, והחלטנו שכל התנהלות של דייר מול החברה שנבחר תובא לידיעת כלל הדיירים, לא נתקלנו בקשיים לקדם את הפרויקט. לדעתי השקיפות הייתה המפתח לכך שלא יתעוררו בעיות בינינו לאורך הדרך, וחשש שדייר אחד מקבל יותר על חשבון האחרים"..

עופר אנגל, ממנהלי חברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית: "כדי לקדם פרויקט תמ"א 38 בצורה חלקה ושבסופו של דבר הדיירים יהיו שבעי רצון, עקרון הבסיס הוא שמירה על שקיפות מלאה לאורך התהליך, לרבות שקיפות מלאה בתמורה שמקבל כל אחד מבעלי הדירות בבניין".

איתן מזכיר כי "המורכבות של התהליך והסכומים האדירים שמניעים את התהליך לצד החוסר במידע אמין וברור, מובילים במקרים רבים לחוסר אמון של בעל הנכס, הן בחברות שמעוניינות לבצע את הפרויקט והן בדיירים האחרים. החשדנות בין הדיירים מובילה לעיתים לשנים ארוכות של התארגנות, כאשר בינתיים החקיקה משתנה וההצעות שהתקבלו מחברות יזמיות לאורך הדרך כבר הופכות למיושנות ולא רלוונטיות. אנו רואים שבחלק גדול מהפרויקטים שהסתיימו בזמן סביר ובהצלחה יחסית, העיקרון של שקיפות בין הדיירים היה קו מוביל עליו הקפידו הדיירים".

מרבית הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול של חיזוק הבניין הדגישו בראיונות את הפגיעה הקשה באיכות החיים במהלך התקופה וציינו שגרו ב"אתר בנייה". עיקר התלונות של הדיירים התמקדו במטרדים המוכרים של רעש, לכלוך, אבק וכן בבעיות שנוצרו באספקת החשמל, הגז והמים.

לשאלת סוקרי מדלן בנוגע לתקופת הבנייה, השיב דייר בשכונת הגפן ברמת גן: "שגרת היום בבניין הייתה קשה מאוד. באחד מהימים קמנו בבוקר לבניין ללא מדרגות, כך שחלק מהדיירים ביקשו מפועלי הבניין שירימו אותם כדי לצאת מהבניין לעבודה. בנוסף, בעקבות חסימת החניה בתקופת הביצוע, במקרים רבים נאלצנו לחפש חניה שממוקמת במרחק מספר רחובות מבניין המגורים".

כדי להימנע מחוסר הנוחות שמאפיין את התקופה, חלק מהנשאלים המליצו להתעקש עם החברה על פתרונות דיור אלטרנטיביים במהלך תקופת הביצוע, ובמידה ולא מגיעים להסכמות בנושא, להיערך לפתרון דיור חלופי באופן אישי. לפי דייר במרכז העיר הרצליה "הפגיעה הקשה ביותר בשגרת היומיום הייתה במהלך עבודות מורכבות הכוללות למשל קידוח יסודות, יציקות בטון, עיבויי עמודים, בניית השלד ושיפוץ חדר המדרגות. אם היו מכינים אותנו מראש למטרדים הצפויים היינו נערכים בהתאם ומוצאים פתרונות שיקלו עלינו". לעומת זאת, דייר בפרויקט בשכונת נגבה ברמת גן טען מול הסוקרים כי "כבר בשלב ההתקשרות עם החברה, העובדה שנקבע לו"ז שבו מוגדרות שעות העבודה של הפועלים מול החברה לפי ההעדפה של הדיירים, הקלה עליהם לעבור את תקופת הביצוע בשקט יחסי".

בחלק משמעותי מהפרויקטים שנבחנו, הדגישו הדיירים בפני הסוקרים את החשיבות של מינוי מפקח מוסמך מטעמם, שישמש כחוט המקשר בינם לבין בעלי המקצוע לאורך תהליך התמ"א. למרות שלמפקח אין את הסמכות להנחות את אנשי המקצוע העובדים בשטח, התרומה שלו להצלחת הפרויקט היא חיונית. למפקח היכולת לבדוק האם קצב הביצוע מתקדם על פי לוחות הזמנים בחוזה ההתקשרות, ולהשוות בין התכניות המאושרות לבין המצב בשטח. כמו כן, הוא מבצע בקרה שוטפת באתר ומתריע על חריגות מהיתרי הבנייה או התקנים השונים.

לפי דייר בשכונת דוד רמז ברעננה: "לחברה אינטרס מובהק לצמצם את ההוצאות ככל שניתן, זה ברור. אנחנו הבנו את זה טוב יותר רק אחרי שהפרויקט כבר התחיל, ומיד לקחנו מפקח מטעמנו במימון מלא שלנו. בדיעבד אני חושב שהיינו יכולים לקחת מפקח מראש ובמימון החברה שרצתה לעשות את הפרויקט. בנוסף, הייתי ממליץ לדיירים לפני תהליך תמ"א 38 לעגן בחוזה את הסמכות של המפקח אל מול החברה והקבלן".

עוד ציינה דיירת בפרויקט: "ההחלטה לקחת מפקח הייתה רק כי אחד הדיירים בבניין, שבמקרה עוסק בבנייה, התעקש על כך. בדיעבד זו הייתה אחת ההחלטות החשובות, שכן המפקח שמר על האינטרסים שלנו לאורך התהליך באמצעות דיווח על כל סטייה מהתכנית ודרך בדיקה עקבית שהכול מתנהל כשורה. למרות שמדובר בליווי שכרוך לעיתים בעלויות נוספות מצד הדיירים, אני ממליצה לא לוותר על האופציה הזאת ולמנות מפקח מקצועי".

השבוע הושק אתר "מדלן תמ"א 38 ופינוי-בינוי" המאפשר לבעלי דירות השוקלים הליך של תמ"א 38 או פינוי-בינוי לבדוק את רקורד העשייה האמיתי של החברות. לינק לאתר